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[청구번호]
조심 2019광1152 (2019.05.08)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
청구인이 쟁점토지에 대한 예정신고 시 제출한 대물변제계약서 및 금전소비대차계약서는 쟁점토지 등기 이전의 목적으로 법무사 사무실에서 임의로 작성된 것으로 조사되었고 이에 기초한 이 건 매매계약은 사실과 다른 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 양도당시의 기준시가로 보아 과세한 이 건 부과처분은 잘못이 없다고 판단됨.
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO 답 1,121㎡ 및 같은 리 130 답 1,574㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2018.1.23. 매수인 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도한 후 양도가액을 OOO원(실거래가액)으로, 취득가액을 OOO원(환산취득가액)으로 하여 양도소득세를 신고․납부OOO하였다.
나. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사를 실시하고 청구인이 신고한 양도가액을 인정할 수 없다고 보아 양도가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 2018.12.1. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지(이하 “이 건 부과처분”이라 한다)하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.25. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점토지는 땅의 위치와 모양 모두 좋지 아니하고 위치가 맹지이며, 오래전부터 매도하려 하였으나 누구하나 매수하려는 사람이 없던 차에 매수인에게 2016.10.12. OOO원을 차입하면서 구두상으로 쟁점토지를 양도하기로 계약하였다가 2016.10.21. OOO원을 받고 쟁점토지를 양도한 사실이 금융자료에 의해 확인되고, 이는 OOO 소재 공인중개사 3곳에서 확인한 당시의 시세OOO도 청구인이 신고한 양도가액과 비슷함이 확인된다.
(2) 청구인의 거주지는 OOO으로, 원거리에 위치한 쟁점토지를 신경 쓸 여력이 없어 지속적으로 매도를 시도하였고, 쟁점토지의 양도 당시 지역경제의 불경기로 인하여 OOO 지정이 백지화되면서 부동산 침체기로 돌아섰던 상황이었으며, OOO의 고용사정OOO으로 쟁점토지로 대출을 받더라도 결국 원금과 이자를 갚아야 하고 만약 못 갚으면 쟁점토지가 경매로 넘어가는 등 계속 신경을 기울여야하는 상황이 부담스러워서 무조건 매도를 고집하였고, 당시 부모의 병환에 따른 과도한 의료비 지출과 자녀 3명의 결혼자금 마련을 위해 저가로 매도할 수밖에 없었다.
따라서 당초 정확하게 신고한 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의해 추계 경정한 이 건 부과처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인이 제출한 대물변제 계약서 등은 허위로 작성․제출된 계약서이므로 실거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 인정할 수 없고, 청구인이 양도당시 자금이 필요했다면 본인이 직접 쟁점토지에 근저당을 설정하고 대출을 받아도 OOO원은 받을 수 있음에도, 매수인이 근저당을 설정하고 대출금액 OOO원을 수령하여 이 중 OOO원을 청구인에게 양도대금으로 지급한 행위는 일반적인 사회통념상 정상적인 거래행위로 볼 수 없다.
(2) 청구인은 과세전적부심사 청구 당시 OOO 소재 공인중개사 3곳에서 쟁점토지의 실제 매매거래가액은 평당 OOO원에 거래되고 있음을 확인한다는 확인서(3부)를 제출하였으나, 처분청이 양도소득세 조사 당시 청구인이 제출한 공인중개사 3곳 중 한곳OOO을 직접 방문하여 문의한 바 주변시세가 평당 OOO원에 거래되고 있음을 확인하였다.
(3) 쟁점토지의 양도당시 기준시가OOO 처분청의 감정평가액OOO, 인근지번 실거래가 등에 비추어 양도금액을 실거래가액으로 인정하기 어려우므로 기준시가에 따라 추계 경정한 이 건 부과처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점토지에 대한 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 기준시가
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 이 건 처분에 제시한 심리자료는 아래와 같다.
(가) 청구인은 쟁점토지를 1982.1.5. 취득하여 2018.2.13. 매수인에게 양도하고 2018.4.30. 양도가액 OOO원(실거래가액), 취득가액을 OOO원(환산취득가액)으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
(나) 처분청은 아래와 같이 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 양도가액을 인정할 수 없다고 보아 양도가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 2018.12.1. 청구인에게 이 건 부과처분을 하였다.
1) 처분청은 청구인과 2018.10.12. 작성한 문답서를 보면, 쟁점토지 양도경위 및 양도대금 수령방법에 대해 청구인은 본인 경제사정으로 매수인에게 2016.10.12. OOO원을 빌린 후 쟁점토지를 매수하기를 권유하여 2016.10.21. OOO원을 받고 양도하기로 구두계약을 했다고 진술하였다.
2) 청구인과 매수인의 관계에 대하여 청구인이 작성한 문답서와 매수인이 답한 질문서에 의하면, 청구인은 매수인을 먼 친척의 동생이라고 진술하였고, 매수인은 먼 친척(오라버니)이라고 진술하고 있으나, 둘 간의 관계가 국세청 대내포털 시스템(NTIS)으로 확인되지 아니한다.
3) 처분청의 조사확인 시 2018.9.27. 매수인에게 질문서를 보냈고 동 질문서에 따르면, 쟁점토지의 등기가 지연된 사유에 대해 매수인이 본인 사업의 사정으로 인하여 자금이 부족하여 취득세가 없어 청구인에게 조금 늦게 신고하자고 진술한 것으로 나타난다.
4) 처분청은 청구인이 예정신고 시 제출한 아래의 대물변제 계약서 및 금전소비대차 계약서는 쟁점토지 등기이전의 목적으로 법무사 사무실에서 임의로 작성되었다고 조사하였다.
(다) 청구인은 쟁점토지에 대한 양도대금으로 2016.10.12. OOO원, 2016.10.21. OOO원, 합계 OOO원을 각각 수령한 사실이 금융자료에 의하여 확인된다.
(라) 매수인은 2016.10.21. 청구인 소유의 쟁점토지(근저당 설정 이력 전무)에 본인이 채무자로 하여 근저당을 설정한 후 OOO으로부터 OOO원을 대출받아 이 중 청구인에게 OOO원을 지급한 사실이 있고, 2018.10.12. 작성한 문답서에 따르면, 청구인은 동 근저당 설정과 관련하여 청구인이 매수인으로부터 돈을 빌리면서 구두상으로 양도계약하였으므로 양도물건의 실 소유자는 매수인으로 생각하여 근저당설정에 동의하였다고 진술하였다.
(마) OOO 근저당설정계약서(2016.10.20.)를 보면 채무자를 매수인으로, 근저당설정권자를 청구인으로 하여 작성되어 있고, 쟁점토지 중 OOO의 등기부등본의 기재내용은 아래 ＜표1＞과 같다.
(바) 청구인은 과세전적부심사 청구당시 OOO 소재 공인중개사 3곳OOO에서 쟁점토지 일원의 실제 매매거래가액이 평당 OOO원에 거래되고 있음을 확인한다는 확인서(3부)를 제출하였고, 처분청이 양도소득세 조사당시 청구인이 제출한 공인중개사 3곳 중 한곳OOO을 직접 방문하여 문의한바, 평당 OOO원에 거래되고 있음을 확인하였다.
(사) 쟁점토지 및 인근지번 부동산의 매매사례 단가는 아래 ＜표2＞와 같으며, 매매사례시점은 실거래가의 경우 양도일이고, 감정평가액의 경우 담보평가시점이다.
(아) 청구인은 쟁점토지 양도 전 2013년, 2014년 및 2017년에 자녀의 혼사가 있었으며, 부(장애 3급)․모(장기요양등급 2급)의 병환으로 아래 ＜표3＞과 같이 과도한 의료비의 지출이 있어 2016.10.12. 특수관계인이 아닌 매수인으로부터 OOO원의 금전을 빌리게 되었고, 쟁점토지가 도로가 없는 맹지에 해당하여 적정가격을 받기 어려운 상황으로 부득이하게 저가에 매도할 수밖에 없는 상황이었으며, 당시 OOO의 부동산 경매에 대한 감정가액 대비 경락가액 비율 사례를 아래 ＜표3＞과 같이 제시하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「소득세법」제114조 제7항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정되어 있다.
(나) 청구인이 쟁점토지에 대한 예정신고 시 제출한 대물변제계약서 및 금전소비대차계약서는 쟁점토지 등기 이전의 목적으로 법무사 사무실에서 임의로 작성된 것으로 조사되었고 이에 기초한 이 건 매매계약은 사실과 다른 것으로 볼 수 있는 점, 2016.10.21. 당시 매수인이 쟁점토지를 담보로 하여 OOO원의 대출을 받았는바, 이는 2018.1.23. 소유권 이전 전의 상황이므로 청구인이 쟁점토지를 담보로 하여 같은 금액을 대출을 받을 수 있을 것인데도 그러하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 양도당시의 기준시가로 보아 과세한 이 건 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.