주택임대사업자등록을 아니하고 사실상 임대 주택용으로 제공한 주택에 종합부동산세를 과세한 처분의 당부(기각)

나. 처분청은 쟁점주택이 「종합부동산세법」제8조 제2항의 규정에 의한 과세표준 합산배제주택의 요건인 「임대주택법」제2조 제4호에 의한 임대사업자를 충족하지 아니한다 하여 쟁점주택을 포함한 보유주택의 공시가격을 합산한 금액 1,487백만원에 대하여 2008.11.20. 청구인에게 2008년 귀속 종합부동산세 10,240,640원, 농어촌특별세 2,048,120원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOO 다세대주택 9세대를 2002.8.5. 신축한 후 1세대는 거주하고 8세대(쟁점주택)는 임대하였으며, 2003년부터 쟁점주택 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고·납부한 사실이 있고 2005.10.10.에는 사업자등록을 신청하였으며, 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제3호에서 2005.1.5. 이전부터 임대사업자의 지위에 있으면 합산배제 임대주택에 해당된다고 규정하고 있고, 청구인이 2002년 신축 당시 관할구청에 임대사업자로 등록을 하지 않은 사유는 신축분양이 목적으로 바로 매매하려 했으나 그 후 매매가 되지 아니하여 지금까지 임대하고 있는 바, 처분청이 임대사업자로 관할구청에 등록되지 않았다는 사유로 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당되지 않는다고 하였으나, 청구인이 쟁점주택 신축 당시부터 실제로 임대하고 있으므로 사실판단하여 합산배제 임대주택을 적용하여 이 건 처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 2005.10.10. 쟁점주택에 대하여 주택신축판매업으로 사업자등록을 신청한 사실이 있으며, 사업자등록 이전의 주택임대소득에 대한 종합소득세 신고를 2003년부터 계속하여 왔음은 사실이나, 「종합부동산세법」제8조에 따른 종합부동산세 과세표준은 같은 법 시행령 제3조 및 제4조의 합산배제 임대주택과 합산배제 기타주택 이외의 주택을 대상으로 하므로 쟁점주택이 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 않는 한 종합부동산세의 과세표준 합산대상임은 분명하며, 같은 법 시행령 제3조에 따른 합산배제 임대주택은 「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자로서, 즉 과세기준일 현재 같은 법 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자가 임대( 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1호부터 3호까지 및 제5호의 주택을 임대한 경우를 말함)하거나 보유(같은 법 시행령 제4호의 주택을 소유한 경우를 말함)하고 있는 주택을 규정하고 있는 바, 쟁점주택은「임대주택법」상의 요건을 충족하지 아니하므로 이 건 처분은 정당하다.

또한, 「종합부동산세법 시행령」제4조의 합산배제 기타주택이란 과세기준일 현재 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 후 분양 또는 판매 목적으로 건축하여 당해 주택건설업자가 보유하고 있는 주택으로 2005.1.1. 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 처음으로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택으로 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택을 합산배제 주택에서 제외하고 있는 바, 청구인이 신축분양 목적으로 취득한 쟁점주택을 미분양으로 일시적인 주택임대업에 사용하고 있더라도 쟁점주택의 사용승인일이 2002.8.5.이고「종합부동산세법」에서 합산배제 미분양주택의 범위에 관한 적용특례를 최고 3년간 적용하는 것이므로 같은 법 제8조에 따른 임대사업자 등록요건을 충족하지 않는 이상 합산배제 임대주택의 대상이 될 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 관할 행정관청에 주택임대사업자등록을 하지 아니하여 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한다 하여 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상에 합산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

제8조 【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액〔과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액〕에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「임대주택법」제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

(2) 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록" 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호ㆍ제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.

1. 「임대주택법」 제2조 제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

2. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택" 이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택

가. 「주택법」 제2조 제3호에 따른 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

4. 건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것

나. 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하일 것

다. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제29조에 따른 사용검사를 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 6개월 이내일 것

⑧ 법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.

제4조 【합산배제 기타주택】① 법 제8조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 기타주택”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

가. 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자

나. 「건축법」 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자

④ 법 제8조 제2항 제2호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 기타주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 기타주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.

(3) 임대주택법 제2조【정 의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

제6조【임대사업자의 등록】① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(4) 임대주택법 시행령 제6조【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대

② 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택 사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자, 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.

1. 「주택법」 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자

2. 「주택법」 제10조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

제7조【임대사업자의 등록절차】① 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조 제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 경정결의서, 종합부동산세 신고서, 주택분 과세대상 물건명세서, 집합건축물대장 등 심리자료에 의하면, 쟁점주택은 2001.5.25. 착공되어 2002.8.5. 사용승인된 지하 1층 지상 4층의 다세대주택 9세대(토지 274.80㎡, 건물 613.43㎡) 중 8세대로, 청구인은 2006년 및 2007년 귀속분에 대하여는 쟁점주택을 종합부동산세 과세표준에 합산하여 신고·납부(2006년 공시가격 872백만원, 종합부동산세 1,666,930원, 2007년 공시가격 1,112백만원, 종합부동산세 4,518,940원)하였으나 2008년 귀속분에 대하여는 합산하여 신고·납부하지 아니하였고, 처분청은 쟁점주택이 「종합부동산세법」제8조 제2항의 규정에 의한 과세표준 합산배제주택의 요건인 「임대주택법」제2조 제4호에 의한 임대사업자를 충족하지 아니한다 하여 공시가격 1,487백만원에 대하여 이 건 과세한 사실이 나타난다.

(2) 국세청 전산자료, 종합소득세 신고서, 사업자등록증 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택 임대소득에 대하여 2003년부터 종합소득세를 신고·납부하였으며, 2005.10.10. 처분청에 사업자등록신청을 하여 사업자등록증을 발급받았는 바, 사업자등록번호는 212-91-86160(부가가치세 면세사업자), 개업연월일은 2005.9.20. 사업의 종류는 건설업(주택신축판매업)로 나타나며, 청구인은 「임대주택법」제6조 및 같은 법 시행령 제6조, 제7조의 규정에 의한 임대사업자로 관할 행정관청에 등록된 사실은 나타나지 아니한다.

(3) 청구인은 쟁점주택 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고·납부하여 왔고, 사업자등록을 신청하였으며, 2005.1.5. 이전부터 임대사업자의 지위에 있었으며, 2002년 쟁점주택 신축 당시 관할구청에 임대사업자로 등록을 하지 않은 사유는 신축분양목적이었으나 매매가 되지 아니하여 지금까지 임대하고 있음에도 처분청이「임대주택법」의 규정에 의하여 임대사업자로 관할구청에 등록을 하지 아니하였다는 이유로 실제 주택으로 임대하는 쟁점주택을 과세표준에 합산하여 과세함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에서 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택을 「임대주택법」제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 등의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택으로 규정하고 있고, 이와 관련하여 「임대주택법」제2조 제4호에서 임대사업자를 같은 법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록한 자로 규정하고 있다.

(나) 그렇다면, 청구인이 쟁점주택에 대하여 과세기준일 현재(2008.6.1.)까지 위 「임대주택법」의 관련 규정에 따라 관할 행정관청에 임대사업자등록을 하지 아니한 이상 당해 주택은 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에서 규정하는 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택의 요건을 충족하였다고 보기 어렵다고 할 것이다(조심 2008중957, 2008.6.23. ; 국심 2007서2760, 2007.10.22. 외 다수 같은 뜻).

(4) 따라서, 처분청이 쟁점주택을 「종합부동산세법」에서 규정한 합산배제대상인 임대사업자의 임대주택에 해당되지 아니한다고 보아 합산배제신청을 부인하고 종합부동산세 과세표준에 이를 합산하여 종합부동산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문