국심1989서0999 (1989.09.09)

양도

취소

청구인들이 매수상대방이 청구외법인임을 인지했을 것이라는 추측하에 법인과의 거래로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 사실 오인의 잘못이 있는 위법한 처분임

국세기본법 제81조 【심사청구에 관한 규정의 준용】

국심1989서1043

국심1989서0999

강서세무서장이 89.1.19 청구인에게 과세한 89년 수시분(86년

귀속) 양도소득세 216,241,420원 및 동 방위세 43,248,280원은

이를 취소한다.

1. 사실

청구인 OOO은 89서999로, 청구인 OOO는 89서1043으로 각각 89.6.13 심판청구 하였으나, 그 사건 내용이 동일하므로 이를 병합하여 심리한다.

청구인 OOO, OOO는 청구외 OOO, OOO, OOO과 함께 용인군 내사면 OO리 O OOOO외 31필지 임야·전·답 등 237,254평을 86.7.1 OOO외 5인에게 16억원에 매도하는 양도계약을 체결하고 86.9.10 잔금을 수령한 바 있으나, 이 건 부동산의 소유권 이전등기는 86.10.6 OOO에게 이전되고 86.10.8 주식회사 OO고속 명의로 매매예약 가등기된 사실이 있는 바,

각 처분청은 청구인들이 이 건 부동산을 주식회사 OO고속에게 양도한 것으로 인정하여 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하여 강서세무서장은 89.1.19 청구인 OOO에게 89년 수시분(86년 귀속) 양도소득세 216,241,420원 및 동방위세 43,248,280원을 과세하였고, 여의도세무서장은 89.1.18 청구인 OOO에게 89년 수시분(86년 귀속) 양도소득세 6,592,290원 및 동 방위세 1,356,970원을 과세하였다.

2. 청구인 주장

청구외 OOO은 86년도 초반 지역주민 OOO이 내방을 받고 이 건 토지등에 대한 양도의사를 타진받은 바 있었으나 OOO이 그 매수인이 법인이 될 가능성을 비추어 법인과는 절대 거래할 수 없음을 천명함으로써 당해 양도의사는 전면 백지화한 사실이 있었으며 향후 약 5개월 정도가 경과된 후 또 다시 내방한 OOO은 “OOO외 5인”의 개인 앞으로 양도해 줄 것을 종용해 온 바, 개인에 대한 양도는 쾌히 승낙하고 청구인들 및 가족인 소유주들(OOO, OOO)과의 협의하에 86.7.1 청구인들 및 가족들 소유 전·답 및 임야 총합계 약 250,000평에 대하여 평당 6,400원, 총 1,600,000,000원에 “OOO외 5인”을 매수인으로 하고 매매계약금 170,000,000원은 계약당일 86.7.1에 잔금 1,430,000,000원은 86.9.10 받기로 하는 매매계약서를 작성하고 당시 청구인들 및 가족인 소유주들과 OOO등이 서명 날인하고 OOO로부터 당해 계약의 계약금 170,000,000원을 받은 사실이 있는 바, 계약서 작성이 끝난 후 계약서를 검토하던 OOO은 매수인 “OOO외 5인”을 “OOO외 5인”으로 수정하고 자신이 갖고 있는 도장으로 정정 날인한 사실이 있으며, 향후 86.9.10 잔금지급일날 OOO은 당초 작성되었던 매매계약서외 별도의 매매계약서에 매수인 “OOO외 5인” 대신 서울 강남구 OO동 OOOOO OOOO OO OOOO에 거주하는 OOO(OOOOOOOOOOOOOO) 개인이 당해 물건 전부를 매수하기로 하였다며 당해 계약서상 날인 및 매도용 인감증명을 요구해온 바, 개인 “OOO”은 당초 계약서상의 “OOO외 5인”이라고 한 그 5인 가운데 1인이라는 설명을 듣고서는 당해 OOO의 요구에 응해준 사실이 있으며, OOO로부터 잔금 1,430,000,000원을 수령하였던 바, 당초 계약부터 잔금 수령시까지의 일련의 절차에 있어 법인이라는 개념은 전혀 통용되지 않았으며 분명 개인 OOO외 4인이 OOO이라는 개인을 경유하여 개인 OOO에게 양도하였던 바, 청구인이 86.10.8 매수자 OOO이 소유권이전등기를 필함에 따라 동년 11.1 수원세무서에 출두하여 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 나목 및 동법 시행령 제170조 제1항 본문에 규정한 지방세법상의 과세시가표준액(기준시가)에 의한 소득세법 제95조, 제96조 및 동법 시행령 제143조, 제144조의 자산양도차익예정신고 및 동 에정신고자진납부절차를 이행하였음에도 불구하고 처분청에서 상기와 같이 경정 결정함은 사실을 오인한 잘못된 처분이며,

처분청에서는 청구인과 거래한 상대를 법인이라 하여 소득법 시행령 제170조 제1항 단서 규정에 의하여 환산하여 과세하였으나 상기의 이유에서와 같이 또한 등기부등본에 보는 바와 같이 청구인은 개인 OOO을 통해서 개인 OOO과 거래하였지 이 건 매매에 있어서 거래상대방이 법인이라고는 전혀 생각한 사실이 없으며, 만약 매수자 OOO의 이 건 부동산 취득에 소요된 자금이 법인에서 나왔다면 그 전후 사정은 OOO, 당해 법인 OOO 3자 사이의 문제이지 청구인들과는 전혀 무관한 사실이며, 이 건 당해 토지 양도시 청구인등이 수령한 양도대금의 원천이 개인(OOO, OOO)이었는지 또는 법인이었는지는 알수도 없었을 뿐만 아니라 알 필요도 없었던 사항이며 통상 부동산 거래관행에 있어서도 양도자가 굳이 그 매매대금이 누구로부터 어떻게 나온 것인지에 대하여 까지 주의할 의무는 없다고 하겠다.

따라서 이 건 토지를 주식회사 OO고속에게 양도한 것으로 보아 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 결정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면, 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호는 “국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”라고 규정하고 있는 바,

청구인 소유였던 이 건 토지는 86.10.6 매매를 원인으로 86.10.8 청구외 OOO에게 소유권 이전됨과 동시에 86.10.8 매매예약을 원인으로 같은 일자에 권리자를 주식회사 OO고속으로 한 소유권이전 청구권가등기가 경료된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있으며, OOO, OOO, 청구인 OOO과 서울지방국세청 세무공무원과의 문답내용에 의하면, 이 건 토지의 등기명의자인 OOO은 주식회사 OO고속의 요구에 의하여 일체의 취득대금 지급사실이 없이 자기 명의로 등기되었을 뿐 실지 취득자는 주식회사 OO고속이며 자기는 명의대여만 하였을 뿐 계약에서부터 취득등기까지 일체 간여한 사실이 없을 확인하고 있고, 당초 계약서상 매수인으로 되어 있는 OOO은 주식회사 OO고속 OO사업부 영업이사로서 OO리장인 OOO을 통하여 청구인에게 주식회사 OO고속의 이 건 토지매입의사를 표시하였고, 본인이 주식회사 OO고속 OO사업부 영업이사로 근무한다는 사실도 위의 OOO에게 언급하였으므로 청구인들은 주식회사 OO고속이 이 건 토지를 매입하려 한다는 사실을 인지한 상태에서 계약을 하게된 사실과 청구인은 개인이 아니면 계약하지 않겠다는 의사표시를 하여 주식회사 OO고속 명의로 계약하지 않고 본인이 주식회사 OO고속 OO사업부 영업이사인 것을 알면서도 계약하였으며, 이 건 토지의 취득자금에 대하여 주식회사 OO고속은 OOO에게 선급금으로 처리하여 지급한 것으로 되어 있으나, OOO은 이 건 토지의 계약과 무관하여 이 건 토지의 취득대금은 주식회사 OO고속직원이 지급한 사실 및 계약은 본인 명의로 하였으나 OOO의 명의를 차용하여 취득등기하였고, 실지소유자는 주식회사 OO고속인 관계로 동 법인의 소유권 보존을 위하여 가등기를 설정하게된 사실을 확인하고 있는등으로 미루어 보아 청구인들은 이 건 토지를 주식회사 OO고속에 양도하고 대금을 수령하고서도 법인에게 양도시 실지거래가액에 의해 양도소득세가 과세되는 것을 피하기 위하여 당초 매수자를 주식회사 OO고속 OO사업본부 영업이사인 OOO외 5인의 명의로 계약서를 작성하였다가 잔금수령시 매수자를 등기명의자인 OOO으로 하는 계약서 및 인감증명서를 발급해 주었던 것으로 보이므로 청구인이 이 건 토지를 주식회사 OO고속에 양도한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점

청구인들이 이 건 토지를 개인에게 양도한 것인지 또는 법인에게 양도한 것인지를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

먼저, 관련 법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항 제1호에서 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”로 규정하고 있어, 그 거래상대방인 개인인 경우와 법인인 경우의 양도차익 계산방식이 달라 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정되어 있음을 알 수 있다(89.8.1 양도분부터는 동일한 것으로 개정).

다음, 이 건 과처분 경위를 보면, 서울지방국세청장이 OOO(OO증권 대표이사)의 부동산 투기혐의에 대한 조사에서 OOO이 이 건 토지를 취득하여 86.10.8 소유권이전등기를 하였지만, 동인은 명의자에 불과할 뿐이고, 실질소유자는 주식회사 OO고속으로서 소유권 확보를 위하여 이 건 토지에 대하여 86.10.8 매매예약에 의한 가등기를 한 사실을 밝혀 청구인들이 이 건 토지의 매수자인 거래상대방이 법인임을 인지하고도 양도소득세를 면탈하기 위하여 개인과의 거래로 위장하였다고 인정하여 양도가액을 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산가액에 의하여 이 건 과세처분을 한 사실을 알 수 있다.

그런데, 청구인들은 이 건 토지매매계약의 매수상대방이 개인이므로 전시 법조의 규정에 의하여 기준시가에 의하여 과세함이적법 타당하다고 주장한다.

먼저, 이 건 토지의 매매계약 체결 경위를 보면, 당초부터 청구인들이 법인과는 거래를 하지 아니하려고 하였으며, 이러한 사실은 처분청이 처분근거로 제시한 주식회사 OO고속의 이 건 토지에 대한 취득경위서에서 “OOO씨를 통하여 임야매입교섭을 진행한 결과 매도의사는 확인하였으나, 법인에의 매도를 원치 않았으므로 당사에 협조하고 있는 OOO씨의 명의로 취득하게 되었음”이라고 밝히고 있고,

같은 처분근거로 제시한 청구인 OOO의 진술내용에서도 “당초부터 법인과의 거래는 거절해온 바 있고 이 건 토지도 개인이 매수한다고 하여 계약을 체결하였다”고 진술하고있으며, 또한 이 건 토지의 매매거래를 중개하거나 입회한 OOO·OOO(OO리장)·OOO(새마을지도자)의 진술내용을 보아도 “청구인들은 당초부터 법인과의 거래는 거절해 왔으며, 개인 OOO이 매입한다고 하여 매매거래에 입회하였다”고 진술하고 있는 등, 이 건 토지의 매매당사자는 물론 입회인 등 관련자 모두의 진술내용이 일치하고 있는 점으로 미루어 볼 때 이 건 토지는 개인간의 거래로 인정되며,

따라서 법인을 거래상대방으로 한 계약은 당초부터 체결되기 어려웠던 사실이 명백히 밝혀지고 있는 바, 그 당시의 상황이 이러하다면, 청구인들이 실제는 법인인 주식회사 OO고속과 매매계약을 체결하고도 허위의 개인 명의의 이중 계약서를 작성하거나 당초에는 법인명의로 분명히 계약을 체결하고서도 다시 개인명의로 계약서를 재작성하는 등 쌍방간의 담합에 의한 계약서 조작은 있을 수 없다 하겠다.

그런데, 처분청은 주식회사 OO고속의 이사 OOO이 “OO리장 OOO에게 매입의사와 OOO의 주식회사 OO고속 근무사실을 언급하였기 때문에 청구인들이 법인과의 거래인 사실을 인지하였다”고 진술하고 있어 이를 근거로 법인과의 거래에 해당한다고 단정하고 있으나,

앞서 살펴 본 바와 같이 법인이 매수하는 경우에는 매매계약 자체가 체결될 수 없는 상황이기 때문에 굳이 OOO이 그러한 사실을 청구인들에게 언급할 필요성이 있을지 의심스러우며, 이러한 점은 OOO과 함께 매매계약 체결시 입회한 OOO과 청구인들의 진술내용이 일치하고 있는 점으로 볼 때 청구인들이 매수 상대방이 주식회사 OO고속임을 분명히 사전에 알고 있었다고 보기 어렵고,

나아가서 주식회사 OO고속이 청구인들에게 법인이 매수한다는 사실을 분명히 밝혀 개인 명의로 계약을 체결하면서 대리인을 선임하였거나 명의신탁한 사실을 위임장 또는 각서등에 의하여 밝힌 바도 없음이 확인된다.

한편, 이 건의 토지의 매수인인 주식회사 OO고속은 청구인들이 법인에게의 양도는 거절하므로 OOO·OOO·OOO·OOO 등을 내세워 당초 OOO외 5인이라는 개인명의로 계약을 체결하고도 86.9.10 잔금지급시에는 자금능력이 있는 OOO을 위 매수인중 1인 것으로 하여 동인을 매수인으로 한 매매계약서를 재 작성하도록 하여 소유권이전등기를 하였으며, 또한 위 법인이 이 건 토지매매대금을 지급하고도 OOO에게 선급금을 지급한 것처럼 장부상 허위의 회계처리 하였는 바,

이러한 점에 미루어 볼 때에도 주식회사 OO고속도 자기가 직접 이 건 토지를 매수한 사실을 나타내지 아니함을 물론 이 건 토지를 이용하여 골프장 사업을 영위하려하는 점을 사업 수행상 상당기간동안 은폐하려고 했던 사실이 밝혀지고 있다.

끝으로, 이 건 토지의 매매대금이 주식회사 OO고속에서 나왔고 청구인들에게 자기앞수표로 지급되었는 바, 그 지급수단이 당좌수표 또는 약속어음 등이 아니기 때문에 발행인등 그 지급자를 알 수 있는 것이 아니며, 또한 청구인들이 자기앞수표로 수령하면서 그 거래상대방에게 자금의 출처까지를 문의해 볼 수도 없는 것이므로 이 건 토지의 매매대금이 주식회사 OO고속에서 나온 사실을 들어 법인과의 거래라고 할 수는 없다 하겠다(국심 89서388, 89.7.26(합동회의) : 89서913, 89.8.24 참고).

따라서 이상과 같은 여러 사실과 매매계약서등 관계서류·관계인들의 진술내용 및 그 정황등으로 미루어 볼 때, 청구인들은 이 건 토지를 법인에게 양도하는 경우 양도소득세의 과중한 부담을 우려하여 법인과의 거래는 당초부터 거절해 왔던 것이고, 주식회사 OO고속은 골프장 사업등에 필요한 이 건 토지를 청구인들로부터 법인명의로 직접 매수할 수 없기 때문에 매수인을 OOO 또는 OOO 또는 OOO으로 바꾸어 가면서 매매계약서를 수정하거나 작성함으로써 직접 매수하는 사실을 나타내지 아니하였고, 이에 맞추어 회계처리를 한 사실도 알 수 있는 바,

막연히 청구인들이 매수상대방이 주식회사 OO고속임을 인지했을 것이라는 추측하에 법인과의 거래로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 사실 오인의 잘못이 있는 위법한 처분이라 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.