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겸용주택의 지하실이 주택 면적에 해당하는지 여부
조세심판원 질의회신 | 2001-02-01 | 재산46014-132 | 양도
문서번호

재산46014-132 (2001.02.02)

세목

양도

요 지

겸용주택에 있어서 그 지하실의 면적이, 주택 또는 주택외의 면적에 해당하는지 판단은, 실지 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 그 용도가 불분명한 경우에는, 주택의 면적과 주택외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것임.

회 신

소득세법시행령 제154조 제3항에서 규정한 겸용주택에 있어서 그 지하실의 면적이 주택 또는 주택외의 면적에 해당하는 지의 판단은 실지 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 그 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것입니다.귀 질의의 경우는 지하실의 이용내용과 보일러실의 구조 및 정착면적, 잔여공간의 이용상황 등을 종합검토하여 소관세무서장이 판단하는 것입니다.

본문

1. 질의내용에 대한 자료

가. 유사사례

○ 심사양도99-2222, 1999.6.25

【제목】

겸용주택의 1층 상가부분에 있는 주택용 보일러실 면적이 주택부분에 해당하여 주택부분이 더 크므로 전체를 주택으로 봄

【주문】

○○○세무서장이 1999. 4. 2자 청구인에게 결정고지한 1995년 귀속 양도소득세 104,218,070원은 이를 취소한다.

【이유】

1. 처분내용

처분청은 청구인이 1974. 10. 5자 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재하는 대지 225.5㎡, 주택 및 점포260.69㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1995. 3. 31자 양도한 사실에 대하여, 청구인이 거주한 2층 주택과 그 부수토지만을 1세대 1주택으로 보아 비과세하고, 그 외 건물과 부수토지에 대하여 1세대 1주택 배제하여 1999. 4. 2자 1995년 귀속 양도소득세 104,218,070원을 결정고지하였다.

청구인에 이에 불복하여 1999. 5. 14자 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

쟁점부동산 중 1층에 소재한 보일러실(4평)은 2층 주택용이므로, 이를 주택의 면적에 포함하면, 주택면적이 143.27㎡로서 주택 이외의 면적 117.42㎡보다 크므로, 쟁점부동산 전체가 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세 대상이고, 가사, 1층 전체를 점포로 본다고 하더라도 지층부분 31.47㎡를 실제로는 주택으로 개조하여 임대하였는 바, 이를 주택면적에 포함시킬 경우 전체주택면적이 161.52㎡로서 주택 이외의 면적 99.17㎡보다 크므로, 쟁점부동산 전체가 양도소득세 비과세 대상이라는 주장이다.

3. 처분청 의견

쟁점부동산 중 1층 및 지층을 상가와 주택으로 임대한 다른 목적건물이고, 2층은 청구인이 사용한 주택으로서 주택의 면적이 다른 목적의 건물보다 작기 때문에 청구인이 거주한 2층만 주택으로 보는 것이며, 1층에 2층용 보일러실이 있었다는 주장은 신빙성이 적고 쟁점부동산이 1996. 4. 10 멸실되어 양도일 현재 사실상 용도를 확인할 수 없으므로, 공부상 등재된 용도에 따라 청구인이 거주한 2층 주택과 그 부수토지만을 1세대 1주택으로 보아 비과세하고, 그 외 건물과 부수토지에 대하여 1세대 1주택을 배제하여 양도소득세 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

주택의 면적이 주택 이외의 건물면적보다 큰지 여부

나. 관련법령

소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득” 에 대하여는 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있고,

또한, 동법시행령 제15조(1994. 12. 31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제1항 본문에서 “법 제5조 제6호 (자)목에서 「1세대 1주택」이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. (단서 이하는 생략)” 라고 규정하고 있으며,

제3항에는 “주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보며, 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같은 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다” 라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

소득세법상 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택부분은 양도당시 사실상 사용하는 용도에 따라 판정하는 것이며, 그 사실상 사용하는 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따라 판정하는 것인 바(국세청 재일 46014-1549, 1997. 6. 25외 다수 같은뜻임),

본건의 경우, 보일러 설비업자 등의 사실확인서에 의하여 그 사실관계를 살펴보면,

① 당초 쟁점부동산을 신축하여 거주하다가 1974. 10.경 청구인에게 양도한 청구외 ○○○의 확인서에 의하여, 1층에 보일러실(4평) 및 연탄보관용 등 창고(10평)가 설치ㆍ소재된 사실이 확인되고,

② 쟁점부동산에서 20m 떨어진 곳에서 「○○설비」라는 상호로 보일러 설비업을 하고 있는 청구외 ○○○의 확인서에 의하여 1층 보일러실 구조가 당초 네루식 연탄보일러였고, 그 후 회전식연탄보일러로 교체하였다가 다시 기름보일러로 교체한 사실과 1970년도 보일러 배관구조는 물순환펌프에 의한 강제순환방식이 없었고, 물을 끓여서 자연순환시키는 방식이었기 때문에 구조상 보일러는 밑의 층에 설치하는 것이 원칙이며, 보일러 자체의 배관 방식과 온수공급통을 별도로 설치하였기 때문에 많은 공간(약 2평 정도)을 차지한 것으로 확인되며,

③ ○○보일러 판매업체인 청구외 ○○열기(주)(대표이사 : ○○○)의 사실확인서에 의하여 1991. 10.경 용량이 35000Kcal정도이고 32m/m순환펌프에 의하여 강제순환시킴으로써 분당 35L의 양수량을 4.5M높이까지 송출할 수 있는 기름보일러(기종명 : KDB 350FA)를 판매설치한 사실이 확인되며,

④ 당시 1층 세입자인 청구외 ○○○의 사실확인서에 의하면, 1층 세입자 보일러와 2층 주택용 보일러가 1층에 같이 설치되어 있었음이 확인된다.

위 사실로 미루어 보아 쟁점부동산 양도당시 1층에 보일러실(약 4평)이 소재한 사실과 그 중 최소한 2평(6.61㎡)은 2층 주택용으로 사용하였음이 확인된다.

따라서, 2층 주택용 보일러실 면적 6.61㎡를 주택면적에 포함시킬 경우 쟁점부동산 중 주택면적이 136.66㎡로서 주택 이외의 면적 124.03㎡보다 크므로, 주택으로 개조하여 임대한 지층부분 31.47㎡를 주택면적에 포함시킬지 여부에 대하여는 심리할 필요없이 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택의 양도로서 양도소득세 비과세함이 정당한 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리하건데, 이 건 심사청구는 청구주장에 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

○ 대법87누471, 1987.9.8

【제목】

주택,점포에 공동사용된 지하실은 안분과세함

【요약】

주택의 일부에 점포가 설치되어 있는 겸용주택의 경우 그 지하실의 일부에 주택부분의 난방을 위한 보일러시설이 설치되어 있고, 나머지 부분은 공간으로서 주택부분이나 점포부분의 어느 쪽을 위하여도 사용할 수 있는 곳이나, 어느 일방만을 위하여 사용하였다고 볼 흔적이 없는 경우에는 위 보일러가 설치된 부분은 주택면적으로, 나머지부분은 주택부분과 점포부분면적의 공통면적으로 보아야 하므로, 위 공통면적의 구분은 주택부분과 점포부분의 면적비율에 따라 안분계산하여야 함.

○ 재산01254-2661, 1986.8.29

겸용주택의 창고, 차고는 실지 사용하는 용도에 따라 주택 또는 점포로 보는 것이며, 그 사용용도가 불분명한 경우에는 주택과 점포면적의 비율로 안분계산하는 것이나 이는 소관세무서장이 사실조사하여 판단할 사항임.

○ 심사경인96-953, 1996.12.6

【제목】

겸용주택 양도에 따른 양도소득세 비과세 판정은 주택과 주택외 부분의 면적을 비교하나 주택용 보일러실은 주택으로 봄

【판결이유】

【주문】

○○세무서장이 1996. 9. 16 청구인에게 결정고지한 양도소득세 53,395,540원은 이를 취소함.

1. 처분내용

청구인이 청구외 유○○와 공동으로 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 322㎡ 및 겸용주택 346.6㎡(청구인 지분 : 2분의 1, 이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1987. 3. 12 취득등기하여 1992. 12. 19 청구인 지분을 공동소유자인 유○○에게 소유권이전등기해 준데 대하여, 처분청은 청구인 지분 건물 중 주택부분의 면적이 주택 이외의 부분의 면적보다 큰 것으로 보아 주택상당부분과 이에 부수되는 토지면적에 대하여는 1세대 1주택 비과세하고 주택 이외의 상당부분과 이에 부수되는 토지면적에 대하여는 기준시가로 양도차익을 계산하여 1996. 9. 16 양도소득세 53,395,540원을 결정고지하였음.

청구인은 이에 불복하여 1996. 10. 10 이 건 심사청구를 하였음.

2. 청구인 주장

가. 실질적으로는 쟁점주택 전체를 등기상 공동소유자인 유○○가 취득하였으나 전 소유자 청구외 김○○에 대한 금융기관의 대출금이 기업자금 대출이므로 이를 변제하지 않고 그대로 인수하기 위해서는 매수자가 사업을 하는 자로서 사업자등록증이 있어야 하므로 유○○는 사업자등록증이 없어 부득이 사업자등록이 있는 청구인과 공동으로 취득등기를 한 것이므로 청구인은 명의만 빌려주었다가 명의신탁을 해지한 것이지 자산을 양도한 것이 아님.

나. 설사 명의신탁해지를 인정하지 않는다하더라도, 쟁점주택은 겸용주택으로 1층 점포 153.16㎡, 2층 주택 150.96㎡, 지하 42.48㎡인 바, 지하실면적 42.48㎡ 중에는 2층 주택용 보일러시설이 설치된 면적 3.68㎡가 포함되어 있으므로 1세대 1주택 비과세하여야 함.

3. 처분청의견

가. 명의신탁이라는 사실을 객관적으로 확인할 거증이 없으므로 명의신탁해지를 인정하기 어려움.

나. 현지 확인한 바, 양도당시의 지하실 용도를 확인할 수 없으므로 공부상 용도에 따라 안분계산하여 점포 상당부분에 대해 과세한 당초 처분은 정당함.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 명의신탁해지 여부

2) 1세대 1주택 비과세 대상여부

나. 관련법령

소득세법 제5조【비과세 소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니함.

1~5. 생략

6. 양도소득

(가)~(아) 생략

(자) 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득.

(차) 생략

소득세법시행령 제15조 【1세대 1주택의 범위】

①~② 생략

③ 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나, 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봄.

다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니함.

④~⑭

4. 사실관계 및 판단

쟁점주택의 2층 전체가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다는데 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없음.

쟁점 1)에 대하여 살펴봄.

청구인은 실질적으로는 쟁점주택 전체를 등기상 공동소유자인 유○○가 취득하였으나 전 소유자 청구외 김○○에 대한 금융기관의 대출금이 기업자금 대출이므로 이를 변제하지 않고 그대로 인수하기 위해서는, 매수자가 사업을 하는 자로서 사업자등록이 있어야 하므로, 유○○는 사업자등록증이 없어, 부득이 사업자등록증이 있는 청구인이 명의를 빌려주어 공동으로 취득등기를 하였다가 실질적으로 소유자에게 등기를 이전해 준 것뿐이므로 자산의 양도가 아니고 명의신탁해지라고 주장하면서 입증서류로 공증증서와 법원판결문을 제출하고 있으나, 공증증서는 취득당시에 작성된 것이 아니고 양도등기가 이루어지기 전에 작성된 것으로 보아 담합에 의하여 작성된 신빙성이 없는 서류로 인정되며 법원판결문 또한 당초 취득시 청구인명의의 등기가 명의신탁이었다는 것을 객관적으로 입증할 수 있는 자료라고는 볼 수 없으므로 자산의 양도가 아니고 명의신탁해지라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없음.

쟁점 2)에 대하여 살펴봄.

심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 청구외 유○○와 공동으로 취득하여 5년 9개월동안 보유하다가 청구인 지분 2분의 1을 유○○에게 소유권이전등기 해준 사실을 알 수 있고, 쟁점주택의 공부상 건물용도별 면적은 1층 점포 153.16㎡, 2층 주택 150.96㎡, 지하대피소 42.48㎡임을 알 수 있음.

처분청은 지하실의 양도당시 실제 용도가 불분명하므로 이를 제외한 공부상 용도의 면적을 기준으로 판정할 때, 주택부분의 면적이 점포부분의 면적보다 작으므로, 주택상당부분에 대하여는 1세대 1주택 비과세하고, 점포상당부분에 대하여는 과세하였다고 의견을 진술하고 있음.

청구인이 제출한 심리자료(보일러수리업자의 사실확인서, 임차인들의 사실확인서, 지하실 단면도 등)에 의하면, 지하실면적 42.48㎡ 중에는 3.68㎡의 2층 주택전용 보일러시설이 설치되어 있었던 사실이 인정됨.

겸용주택의 경우 그 지하실의 일부에 주택전용 난방을 위한 보일러시설이 설치되어 있는 경우 보일러가 설치된 부분은 주택용도에 사용되는 것으로 보아야 할 것이므로(같은 취지 : 대법원 87누 471, 1987. 9. 8, 대법원 83누 695, 1984. 4. 24, 국심 85부 444, 1985. 6. 13) 이 건의 경우도 보일러시설이 설치된 지하실면적 3.68㎡를 주택용도에 사용된 것으로 보아야 할 것이고, 이를 2층 주택면적에 가산할 경우 주택면적은 154.64㎡이고 점포면적은 153.16㎡이며, 지하대피소면적은 19.4㎡가 되어 주택면적이 점포면적보다 1.48㎡ 더 크므로, 쟁점주택 중 청구인 지분 전체가 1세대 1주택 비과세 대상이라고 판단됨.

따라서 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정함.

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