국심1997경1407 (1997.10.06)

양도

취소

재건축주택의 보유기간이 통산하여 5년 이상이고 재건축 후에도 3년 이상 거주하다 양도한 주택의 일시임대면적이 주택사용면적보다 작은 경우 전체를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세함이 타당함

소득세법시행령 제15조【1세대 1주택의 범위】

수원세무서장이 96.12.18 청구인에게 결정고지한 95년 귀속 양도소득세 13,005,530원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 사실 및 처분개요

청구인은 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOOOO 외 1필지 토지 116㎡ 및 지상주택 50.91㎡를 1990.5.9 취득하여 거주하다가 1992.8.7 건물을 멸실하고 겸용주택 211.85㎡(1층 점포 55.35㎡, 2층과 3층 주택 각각 55.35㎡, 기타건물 45.8㎡)(이하 “쟁점주택” 이라 한다)을 신축하여 거주하던 중 1995.12.8 양도한 후 무신고한데 대하여, 처분청이 쟁점주택 양도일 현재 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOOO에 무허가 주택(이하 “무허가 주택”이라 한다)이 있으므로 1세대 2주택으로 보아 1996.12.18 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 20,555,830원을 결정고지 하였다.(다만, 심사청구시 무허가 주택은 주택이 아닌 것으로 보아 쟁점주택 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하나 타인에게 주거용으로 임대한 3층부분을 “다른 목적의 건물”로 보고 비주거용 면적이 주거용 면적보다 크므로 주거용 면적(70.62㎡)부분과 부수토지면적 38.68㎡(전체토지면적 116㎡중 주택부분의 면적 70.62㎡과 건물면적 211.85㎡이 차지하는 비율로 산정)만 1세대 1주택으로 비과세하여 당초처분을 13,005,535원으로 오류정정감 시킴.)

청구인은 위 처분에 불복하여 1997.2.13 심사청구를 거쳐 1997.6.10 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 겸용주택으로서 1990.5.9 취득한 후 거주하다가 20년이상된 목조건물로 노후되어 멸실하고 1992.8.7 새로운 주택을 건축하여 거주하다가 1995.12.8에 양도하여 통산보유기간이 5년이상이고 신축한 주택에서의 거주기간도 3년이상인데 청구인이 실제거주한 2층과 그 부수토지만 비과세하고 주택의 여유부분인 3층을 생활편의상 일시적으로 타인에게 주거용으로 임대하여 주었다고 하여 이를 “다른 목적의 건물”로 보아 비과세 대상에서 배제시킨 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점주택은 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하나 겸용주택으로 양도자와 그 가족이 주거용으로 사용하는 공간이 아닌 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 구 소득세법 시행령 제15조 제3항의 “다른 목적의 건물”로 풀이해 3층 주택부분을 다른 목적의 건물로 보고, 또한 사용용도가 불분명한 기타건물을 주택의 면적과 주택이외의 면적비율로 안분계산하고 전체토지면적중 주택면적이 건물면적에서 차지하는 비율로 안분계산하여 2층의 주거용면적과 그 부수토지만 1세대 1주택으로 보아 비과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1세대 1주택 판정시 겸용주택인 쟁점주택의 경우 타인에게 주택으로 임대한 부분을 주택으로 볼 것인지 또는 “다른 목적의 건물”로 볼 것인지 여부

나. 관계법령

(1) 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 범위와 관련하여 구 소득세법 시행령 제15조 제3항에서는 “주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다”라고 규정하고 있다.

(2) 위 개정전 시행령 제15조 제3항이 1994.12.31 동 시행령 제154조 제3항으로 개정되면서 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”라고 규정하여 종전의 “점포 등 다른 목적의 건물”을 “주택외의 부분”으로 개정하였다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 쟁점주택의 신축 및 양도경위를 보면, 청구인은 이 건 주택(대지 116㎡, 연면적 180㎡)을 1990.5.9 취득하여 2년이상 거주하다가 1992.8.7 당초의 주택이 노후되어 멸실하고 동 대지에 겸용주택으로서 지층 대피소 30.15㎡, 1층 점포 55.35㎡, 2층 주택(청구인 거주, 심사결정서상에서 청구인이 3층에 거주한 것으로 되어 있으나 확인 결과 2층에 거주) 55.35㎡, 3층 주택(타인에게 임대) 55.35㎡, 4층 옥탑 15.65㎡ 합계 211.85㎡인 쟁점주택을 신축하여 3년이상 거주한 후 1995.12.8 청구외 OOO에게 양도하였음이 부동산 등기부등본과 건축물대장에 의하여 확인되고 있으며,

(2) 청구인은 주민등록초본에 의하면 쟁점주택에 1990.4.18 전입한 후 1995.12.8 퇴거한 것으로 보아 3년이상(5년 7개월) 거주한 사실이 인정되며 1992.8.7 재건축 후에도 3년이상 거주하였음이 확인되고, 또한 1990.5.9 청구외 OOO으로부터 취득한 후 1992.8.7 멸실·재건축하고 1995.12.8 청구외 OOO에게 양도하였음이 확인되고 있어 5년이상(5년 7개월) 보유한 사실이 인정된다.

(3) 또한, 쟁점주택 중 타인에게 임대한 3층 부분은 공부상 주택으로 되어 있고 개인사업자 총 사업내역상 청구인명의의 사업자등록(부동산 임대업)이 되어 있지 않고 특례사업자일람표(사업자소재지순)에서 확인되는 바와 같이 1층에 OO고무(OOO, 도매/신발, 1994.1.15개업)와 OO공인중개사(OOO, 사업서비스/중개, 1992.8.20) 사무실이 있고 그 외 별도의 사업자등록은 없어 주택이외 점포로 사용되지 않았음을 추정할 수 있고 2, 3층 평면도를 살펴보면 2층과 3층은 같은 구조로 침실 2개와 주방겸 거실, 현관 및 공용화장실 등으로 구분되어 사실상 점포로 사용하기는 곤란하다고 보여져 3층 부분도 주택으로 사용된 것으로 판단된다.

(4) 타인에게 임대한 주택을 주택으로 볼 것인지 또는 다른 목적의 건물로 볼 것인지는 구 소득세법상 명문규정을 두지 않았으나 거주자가 본인이 거주하는 주택의 일부를 생활여건상 타인에게 주택으로 임대하는 경우에는 이를 주택으로 보며(국심 97서 346, 1997.6.4) 다만 예외적으로 대규모건물의 거의 대부분을 임대하는 경우(대법 88누 1004, 1989.2.28에서는 7층 건물 중 2～6층을 주택으로 임대)나 순수임대목적으로 보유한 주택의 경우(재산 46014-1259, 1996.5.12외 다수 동지) 등에는 이를 주택과 구별되는 다른 목적의 건물로 보고 있다.

(5) 본 건의 경우를 보면 쟁점주택은 4층 건물로 건물의 전체규모가 211.85㎡로서 비교적 소규모의 건물이며 일찍 상처한 고령인 청구인이 재건축시 장차 청구인의 자 청구외 OOO과 같이 생활할 목적으로 여유있게 지은 것이나 생활여건의 변동으로 주택의 일부를 일시적으로 임대한 것으로서 2, 3층 평면도에서 볼 수 있듯이 각각 별개의 독립된 세대가 주거할 목적으로 지었다고 보기는 어려운 측면이 있어 3층 주택부분을 순수한 임대목적으로 보유하다가 양도한 것으로는 보이지 않는다.

(6) 위의 사실관계를 종합하여 보면 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세요건(거주기간, 보유기간)을 충족하였고 3층 주택부분은 그 규모(55.35㎡) 및 임대하게된 배경등에 비추어 볼 때 이를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것이 합리적이라 판단된다. 따라서 쟁점주택 중 주택의 면적(110.7㎡)이 다른 목적의 건물면적(1층 점포 55.35㎡)보다 크므로 쟁점주택 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.