국심2001중0873 (2001.08.07)

양도

기각

실지거래가액에 관한 객관적인 증빙이 제시되지 아니하고 있어 토지의 실지취득가액은 이를 인정하기 어려움

국심2001중0513 /

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 1994.7.15 취득한 경기도 가평군 외서면 OO리 OOOOOO 대지 661㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 1995.2.5 취득한 경기도 가평군 외서면 OO리 OOO 임야 1,038㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 1998.9.30 양도하고 실지거래가액【취득가액 150,000,000원(쟁점①토지 90,000,000원, 쟁점②토지 60,000,000원), 양도가액 165,000,000원】에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 청구인의 쟁점토지 실지취득가액을 90,000,000원(쟁점①토지 30,000,000원, 쟁점②토지 60,000,000원)으로 확인하고 실지거래가액(취득가액 90,000,000원, 양도가액 165,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 2000.8.21 양도소득세 28,980,210원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000.11.15 이의신청을 거쳐 2001.4.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점①토지의 취득가액을 거래내용을 잘모르는 매도인의 사위로 부터 확인받아 30,000,000원으로 확정하고 쟁점②토지의 취득가액은 청구인의 신고내용과 같이 60,000,000원으로 하여 쟁점토지 전체의 취득가액을 90,000,00원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나 거래당사자가 아닌 매도인의 사위로 부터 확인받은 거래가액을 실지가액으로 확정하는 것은 타당하지 아니하고 청구인의 쟁점①토지 취득가액이 90,000,000원인 사실에 대하여 매도인인 청구외 OOO가 거래사실을 확인하고 있으므로 쟁점토지 양도차익은 청구인의 실지거래가액 신고내용대로 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 쟁점①토지의 취득가액(90,000,000원)은 허위금액인 사실이 조사결과 밝혀졌으므로 양도 및 취득가액 모두 기준시가로 결정하는 것이 타당하나 기준시가에 의할 경우 계산한 양도차익이 실지거래가액에 의할 경우 계산된 양도차익 보다 크므로 불이익변경금지원칙에 따라 당초 처분은 적법하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 쟁점①토지의 실지취득가액을 사실로 인정할 수 있는 것인지 여부

나. 관계법령

소득세법 제96조【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조제1호단서 및 법 제97조제1항제1호 가목단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

가. 제157조 제3항 제2호의 자산

나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

다. 사실 및 판단

청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

첫째, 처분청의 조사서에 의하면 청구인이 신고한 실지거래가액중 쟁점②토지의 취득가액(60,000,000원) 및 쟁점①②토지의 일괄양도가액(165,000,000원)은 거래상대방으로 부터 사실로 확인되었으나 쟁점①토지의 취득가액은 청구인이 주장하는 90,000,000원이 아니고 30,000,000원으로 밝혀져서 이를 새로이 확인된 취득가액(30,000,000원)으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 확인되고 있다.

둘째, 처분청의 조사서에 첨부된 조사일일복명서에 의하면 쟁점①토지의 매도자인 OOO를 만나 양도내역을 조사한 결과 양도시 평당 10～15만원에 양도한 것으로 확인한 바 있고 위 확인내용에 근거하여 쟁점①토지의 취득가액을 30,000,000원(200평×15만원)으로 확정한 것으로 밝혀지고 있다.

셋째, 청구외 OOO가 확인자로 되어 있는 확인서(2000.6.8)에 의하면 “본인이 당시 밭이었던 쟁점①토지를 청구인에게 평당 10～15만원에 팔았고 청구인이 거래사실확인서상 평당 45만원에 샀다고 한 것은 거짓말임”이라는 내용이 기재되어 있으며 확인서상에 확인자 OOO 날인거부, 입회자 사위 OOO이라는 표기가 되어 있다.

넷째, 당심판원에서 당시 조사 공무원에게 위 확인서(2000.6.8) 징취경위를 문의한 바에 의하면 매도인 OOO와 사위 OOO은 한식점을 운영하고 있었는 데 조사당일 OOO가 사위와 함께 확인서 내용을 구술하고 날인을 받으려 했으나 OOO가 후환 등을 두려워하여 날인을 거부함에 따라 사위가 대신하여 날인한 것이라고 답변하고 있다.

다섯째, 청구인은 쟁점①토지의 취득가액이 90,000,000원이라고 주장하면서 그 근거로 청구외 OOO 거래사실확인서(2001.4)만을 제시하고 있을뿐 실지거래가액을 입증하는 금융자료 등의 증빙은 제시하지 못하고 있다.

위 사실을 종합하여 보면 당초 처분청의 조사내용이 사실과 다르다고 볼만한 증거가 없을뿐 아니라 청구인이 주장하는 실지거래가액에 관한 객관적인 증빙도 제시되지 아니하고 있어 청구인이 주장하는 쟁점①토지의 실지취득가액은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

한편, 일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그 때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것은 아니라 할 것(대법원 2000두314, 2000.7.28 외 다수 같은 취지)이므로 이 건과 같이 청구인이 신고한 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다 할 것인 바(국심 2001중513, 2001.6.29 합동회의 같은 뜻임), 이 건의 경우 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 경우의 양도소득세액이 당초 처분보다 크게 나타나고 있으므로 불이익변경금지원칙에 따라 당초 처분을 유지하는 것이 적법한 것으로 판단된다.

그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.