조심2010부3375 (2012.04.04)

양도

경정

쟁점부동산 실지취득가액이 불분명한 것으로 보이므로, 취득가액을 환산가액으로 함이 합리적임

소득세법 제114조

OOO세무서장이 2010.9.28. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 임야 11,489㎡, 같은 리 산266-2 임야 899㎡, 같은 리 산266-3 임야 907㎡ 합계 3필지 13,295㎡의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항의 규정에 의한 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.12.13. OOO리 산266 임야 11,489㎡, 같은 리 산266-1 임야 623㎡, 같은 리 산266-2 임야 931㎡, 같은 리 산266-3 임야 940㎡ 4필지 합계 13,983㎡(이하 “전체부동산”이라 한다)를 서OOO로부터 취득한 후 2007.1.22. 위 부동산 중 OOO리 산266 임야 11,489㎡, 같은 리 산266-2 임야 899㎡, 같은 리 산266-3 임야 907㎡ 합계 3필지 13,295㎡(전체부동산의 95%에 해당하고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에 OOO억원에 양도하고, 2008.6.2. 양도소득세 신고시 쟁점부동산을 양도담보로 취득한 것으로 하고, 취득일자를 2005.5.3, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도담보로 취득한 것으로 보지 아니하고, 전소유자인 서OOO의 양도소득세 신고시 첨부한 검인계약서상의 양도금액 OOO만원 중 쟁점부동산에 해당하는 OOO만원을 취득가액으로 보고, 취득일자도 2004.12.13.로 하여, 2010.2.6. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.6. 이의신청을 제기하여 취득가액의 재조사결정을 받았으나, 처분청은 재조사 결과 2010.9.28. 당초 처분과 동일하게 취득가액을 OOO만원으로 인정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 취득가액은 전소유자 서OOO와의 양도담보약정에 따라 정산된 가액 OOO원으로 인정하여야 하는바, 청구인은 부동산중개업을 운영하면서, 고향 선배인 서OOO가 세무사 시험에 합격하지 못하고 허송세월하고 있는 것을 도와주기 위해 서OOO에게 대여해 주었으나, 도박과 술에 많은 돈을 탕진하는 것을 알게 되어 대여금을 회수하고자 하였다.

2004.12.3. 김OOO의 입회하에 청구인은 서OOO에게 5년간 대여한 원금을 OOO만원(이 중 3억2,000만원은 서OOO가 김OOO, 이OOO으로부터 차용한 금원을 청구인이 대위변제하기로 한 것임)으로 조정하고, 2004.12.10.까지 OOO만원을 추가로 서OOO에게 대여하며, 위 OOO만원을 지급함과 동시에 담보목적으로 쟁점부동산을 이전받기로 하였다. 그리고 이자는 8%, 변제기일은 2005.4.30.로 하고, 소유권이전등기에도 불구하고 변제일까지 권리의무는 서OOO가 보유하며, 서OOO가 변제일까지 청구인에게 변제하지 못하면, 약정일인 2004.12.3. 당시 추정시가 OOO억원에서 원금 및 이자를 상계하고 서OOO에게 OOO만원을 지불함과 동시에 쟁점부동산의 소유권을 완전히 취득하기로 약정하였다. 이후 서OOO는 변제일까지 변제하지 못하여, 청구인은 2005.5.3. 서OOO에게 OOO만원을 지급하였던 것이다.

약정일 당시 쟁점부동산의 추정시가 OOO억원(평당 OOO만원)으로 정한 것은 쟁점부동산의 정산 이후 쟁점부동산보다 가치가 낮은 인근 OOO리 산266-4 토지(공시지가 OOO원)가 평당 OOO원에 OOO시로 수용된 점 및 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2년 후에 OOO억원에 양도한 점 등으로 보면 적정하다고 할 것이므로, 쟁점부동산의 취득가액은 양도담보 약정에 따른 정산금액으로 인정하여야 한다.

(2) 쟁점부동산에 관한 양도담보 약정에 나타난 가액을 취득가액으로 인정할 수 없다고 하더라도, 처분청이 인정한 전소유자 서OOO가 쟁점부동산의 양도가액으로 신고한 OOO만원은 실지 취득가액이라고 할 수 없다.

즉, 이 건 양도소득세에 관한 이의신청 결정에서, ‘OOO만원으로서 검인계약서상 가액 OOO만원을 초과하고, 서OOO가 2005.5.3. 청구인으로부터 받은 OOO만원이 청구인의 쟁점부동산 취득대가라면, 취득가액 OOO만원보다는 훨씬 높다고 보여지므로 취득가액을 재조사하여 경정함이 타당하다’고 결정하였는바, 취득가액이 OOO만원이 아닌 것은 확실하고, 처분청에서 재조사에서도 취득가액을 OOO만원으로 결정하여 취득가액을 확정하지 못하였으므로 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 및 제2항에 따라 환산가액으로 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 서OOO에게 총 OOO만원을 대여하였다고 하나, 쟁점부동산의 양도소득세 실지조사시 청구인과 서OOO에게 이를 입증할 증빙 제출을 요구하였음에도 아무런 증빙도 제출하지 못하였고, 대여금의 내역에 관한 주장이 당초 실지조사, 과세전적부심 및 본 건 심판청구에 걸쳐 일관성이 없으며, 청구인과 서OOO는 서로 경제활동하는 지역이 달라 항상 접촉할 수 없음에도 서OOO와 약정서 작성일 이전까지는 한번도 통장에 의한 입출금이 없은 점은 사회통념상 납득할 수 없다. 또한 청구인은 과세전적부심에서 자신이 대표로 있는 OOO건설 주식회사의 현금으로 대여하였다고 주장하나, 해당 법인의 결산서등에 의하면, 청구인에 대한 대여금 명목의 계정과목은 확인되지 않는다.

청구인은 서OOO가 자금을 도박과 술로 탕진하였다고 주장하나, 서OOO는 공인중개사 사무실을 개설한 이후 2001년부터 대다수의 부동산중개업자와 달리 성실히 부가가치세 확정신고를 하고, 고액한도의 마이너스통장을 사용하여 경제활동을 활발하게 하는 점으로 볼 때 주장내용은 작위적인 것으로 판단된다.

청구인은 쟁점부동산을 양도담보로 취득하였다고 주장하나, 양도담보약정서 작성시 “양도담보”를 명확하게 하기 위한 공증이나 인감증명 첨부 등의 절차는 전혀 거치지 아니한 점, 세무사 공부로 세법에 관한 상당한 지식이 있을 서OOO가 양도소득세 과세대상이 아닌 담보로 인한 소유권이전에 양도소득세신고를 필하고, 현직 공인중개사임에도 등기이전시 등기원인을 양도담보라는 표시가 없이 소유권이전등기를 경료한 점, 청구인이 서OOO로부터 소유권이전등기를 마친 날 청구인이 대표로 있던 OOO건설 주식회사를 채무자로 하여 쟁점부동산에 근저당설정등기를 한 점 등으로 볼 때 양도담보에 의한 소유권이전이 아님을 입증하는 것이라고 판단된다.

청구인은 양도담보약정에 따라 서OOO에게 현금 OOO만원 및 OOO만원을 지급하였으므로 양도담보가 맞다고 주장하나, 약정서 작성일 이후에는 금융관련 서류가 입증이 되도록 준비하였음에도 이전 대여내용에 대하여는 한번도 금융거래가 없었다는 점은 양도담보 약정사실을 사후에 맞추기 위해 조작된 것으로 보이고, 쟁점부동산거래와는 무관한 것으로 판단된다.

청구인은 양도담보약정서상 약정일(2004.12.3.) 현재 쟁점부동산의 추정시가 OOO억원은 적정하다고 주장하나, 이는 8개월전 전소유자 서OOO의 쟁점부동산 경매취득가액에 비하여 지나치게 높으므로, 양도담보약정서상의 추정시가는 청구인의 양도소득세를 축소하기 위한 것이라고 판단되고, 서OOO는 2004년 3월 쟁점부동산을 포함한 총 8필지를 OOO만원에 취득한바, 공시지가에 의해 각 필지별 가액을 안분하면 서OOO의 쟁점부동산 취득가액은 전체 경락금액의 약 26%에 불과한 OOO만원이다.

(2) 청구인은 통영시의 수용가액등을 근거로 쟁점부동산의 가액이 OOO만원을 초과할 것이라고 추정하면서 취득가액이 불분명한 경우이므로 취득가액을 환산가액으로라도 결정하여야 한다고 주장하나, 수용시점과 쟁점부동산의 이전등기일과는 시차가 있고, 청구인이 취득한 이후로 부동산가액이 급등하고 있었다는 사실을 입증하는 내용이기도 하며, 서OOO가 양도소득세 신고시 양도가액 OOO만원으로 신고하였고 등기신청서에도 동일한 금액으로 신고가 되어 있어 실지거래가액이 명백히 확인되므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 주위적 청구 : 부동산양도담보약정서에 따른 정산금액을 취득가액으로 인정하여야 하는지 여부

② 예비적 청구 : 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 환산취득가액을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2007.12.31, 법률 제8825호로 일부개정되기 전의 것) 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 일부개정되기 전의 것) 제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 등의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2004.12.13. 전체부동산에 관하여 전소유자 서OOO로부터 2004.12.10. 매매를 등기원인으로 소유권이전등기를 마치고, 2005.6.17. 전체부동산 중 일부 688㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)를 통영시에 양도(수용)하였으며, 2007.1.22. 그 나머지인 쟁점부동산을 OOO에 양도한 사실이 나타난다.

(2) 전체부동산의 2004.12.13. 및 2007.1.22. 양도와 관련하여 서OOO와 청구인은 아래와 같이 각각 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(가) 2004.12.13. 전체부동산의 양도에 관하여 서OOO는, 2005.2.25. 실거래가액에 의하여 매매대금이 OOO만원으로 기재된 매매계약서를 첨부하여 양도소득세 신고하였다가, 2009.7.24. 처분청에 양도담보약정서를 제출하면서, 양도일자를 양도담보에 따른 정산금이 입금된 2005.5.3.로 변경하고, 양도가액을 OOO원(실지거래가액)으로 수정 신고하였다.

(나) 2007.1.22. 쟁점부동산에 관한 본 건 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 2007.1.22. 양도에 대한 청구인 양도소득세 신고, 경정 내역

(OO : O)

(3) 청구인은 쟁점부동산을 양도담보로 취득하였다고 주장하면서 양도담보설정자 서OOO, 양도담보권자 청구인, 입회인 김OOO으로 된 양도담보약정서(2004.12.3.)를 제출하였는바, 이에 의하면 아래와 같이 나타난다.

(가) 청구인이 서OOO에게 최근 5년간 수차례 대여한 금액의 원금은 OOO만원으로 조정, 쌍방합의 약정하고, 2004.12.10.까지 OOO만원을 추가로 서OOO에게 대여하기로 약정한다.

(나) 원금에 대한 이자율은 연 8%로 하고, 원리금의 변제기일은 2005.4.30. 일시불로 하며, 대여금 OOO과 그 이자를 담보하기 위하여 서OOO는 청구인에게 쟁점부동산의 소유권이전등기를 하되, 서OOO가 변제기일 또는 청산일까지는 쟁점부동산에서 발생하는 사용, 수익 기타 권리, 의무를 가진다.

(다) 서OOO가 변제기일까지 원리금 전부를 상환하지 않을 경우, 약정일 현재 추정 시가 OOO에서 원금 OOO만원과 이자상당액을 상계하고, 약정변제기일로부터 10일 이내에 청구인은 서OOO에게 OOO만원을 지불함과 동시에 쟁점부동산의 소유권을 취득하고, 서OOO는 쟁점부동산의 모든 권리의무를 상실한다.

(라) 청구인은 서OOO의 승인 없이 변제기일까지는 쟁점부동산을 제3자에게 양도할 수 없으며, 권리·의무의 설정은 서OOO의 사전동의를 받아야 한다.

(4) 양도담보약정서 작성 당시 존재한 대여금 OOO만원에 대하여는 아래와 같이 나타난다.

(가) 처분청의 과세전적부심 결정문에 의하면, 청구인은 양도담보약정서상 대여금액인 OOO만원 중 OOO만원은 청구인이 대표로 재직하고 있던 OOO건설 주식회사의 통장에서 30여 차례에 걸쳐 현금으로 대여하였다고 주장하면서 법인통장 사본을 증빙으로 제출하였고, 잔여금액인 OOO만원에 대하여는, 과세전적부심사청구 과정에서 청구인의 소유 부동산인 OOO리 610-1 전 649㎡와 같은 시 남부면 다포리 65 전 1,216㎡를 서OOO에게 매도위임을 하여 그 부동산대금이라고 주장하였으나, 이의신청 및 본 건 청구이유서에는 서OOO가 김OOO, 이OOO에게 부담하고 있던 채무를 청구인이 대물변제함으로써 대위변제한 금액이라고 주장한다.

(나) 위 양도담보약정서상 대여금액이라고 주장하는 OOO만원 중 OOO만원에 대한 청구인과 서OOO 사이의 차용증이나 통장 입출금 내역은 제출되지 않았다.

(다) 청구인은 OOO건설 주식회사가 OOO건설 주식회사로 변경되었다고 주장하면서, OOO건설 주식회사의 2003년 12월 현재 가지급금은 OOO만원, 2004년 12월 현재의 가지급금은 OOO만원으로 나타나는 합계잔액시산표를 제출하였다.

(5) 처분청이 제출한 쟁점부동산의 ‘매매계약서’(2004.12.10.)에 의하면, 서OOO는 2004.12.10. 전체부동산을 OOO만원에 청구인에게 매도하기로 약정한 것으로 나타나고, 2004.12.13. 전체부동산에 관하여 2004.12.10. 매매를 원인으로 소유권이전등기 신청(매매대금 OOO만원)을 하였으며, 같은 날 전체부동산에 관하여 채권자 OOO은행, 채무자 주식회사 OOO건설 주식회사, 채권최고액 OOO억원의 근저당권설정 신청을 하고, 각각 등기를 마친 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 서OOO 작성의 영수증(2005.5.2.)을 제출하였는바, 이에 의하면, ‘쟁점부동산에 대한 양도담보약정서상의 변제기일까지 불이행되었으므로, 약정에 의하여 OOO만원을 영수함과 동시에 모든 권리는 2005.5.2.부로 청구인에게 이전되었음을 확인한다’는 내용으로 나타나고, 서OOO의 계좌에 2005.5.3. OOO만원이 입금된 내역이 금융증빙에 나타난다.

(7) 처분청 제출자료에 의하면, 서OOO의 2005.2.25. 양도소득세 신고 당시 제출한 매매계약서에 전체부동산(13,983㎡)의 양도가액 OOO만원을 쟁점부동산(13,295㎡)의 면적비율(95%)로 안분하면 OOO만원이고, 2004.4.14. 서OOO가 경락받은 전체부동산 포함 8필지의 경매취득금액 OOO원을 공시지가에 의하여 각 필지별로 안분하면 전체부동산은 전체 경매취득가액의 26%인 약 OOO만원으로 산정한 것으로 나타나며, 2004.12.3. 쟁점부동산(13,295㎡)에 관한 양도담보약정 당시 추정시가인 OOO억원의 ㎡당 가액은 OOO원이고, 2005.6.17. 통영시에 수용된 쟁점외부동산의 수용가액은 아래 <표2>와 같은바, 이에 따라 쟁점부동산의 가액은 OOO원/㎡ 적용시 OOO원, OOO원/㎡ 적용시 OOO원로 각각 나타난다.

<표2> 2005.6.17. 수용된 쟁점외부동산의 가액

(OO : O, O)

(8) 처분청의 전산자료에 의하면, 청구인과 서OOO의 사업이력 및 근무이력은 아래 <표3>과 같이 나타난다.

<표3> 사업이력 및 근무이력

(9) 이상의 사실관계를 종합하여 먼저 주위적 청구(쟁점①)에 대하여 살펴보면,

청구인은 양도담보약정에 따라 쟁점부동산을 취득하였으므로 이에 따른 정산금액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 전소유자 서OOO가 당초 2005.2.25. 양도소득세 신고 당시 매매계약서를 제출하고, 매매를 원인으로 청구인에게 소유권이전등기가 된 점, 양도담보약정의 전제가 된 청구인의 서OOO에 대한 채권 내역에 관한 주장이 과세전적부심과 이의신청 및 본건에서 상이하여 일관되지 못한 점 등으로 볼 때 청구주장을 인정하기는 어렵다고 판단된다.

다음으로 예비적 청구(쟁점②)를 살펴보면, 처분청은 전소유자 서OOO가 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서가 있으므로 이에 따라 청구인의 쟁점부동산의 취득가액을 OOO만원으로 보는 것이 타당하다는 의견이나, 쟁점부동산과 같은 지번에 소재하다 분할된 쟁점외부동산의 수용 당시 가액 중 ㎡당 낮은 가액인 OOO원을 적용하더라도 쟁점부동산의 가액은 OOO원으로 나타나므로 매매계약서상의 매매가액인 OOO만원은 지나치게 낮은 금액으로 시가로 보기에는 적절하지 않다고 보이는 점, 청구인이 쟁점부동산의 소유권이전등기를 받은 2004.12.10. 금융기관이 쟁점부동산에 OOO억원의 근저당권을 설정한 점 등을 종합하면, 매매계약서상의 매매가액 OOO만원을 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

그렇다면, 비록 쟁점부동산의 거래와 관련된 검인계약서가 존재한다 하더라도 취득당시 실지거래가액이 분명하지 아니한 것으로 보아야 할 것이고, 관련법령에 따라 환산취득가액을 취득당시 실지 거래가액으로 하여 양도차익을 산정함이 합리적인 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<표1> 쟁점부동산 등 양도·양수 내역

(단위 : ㎡)

1)1)이외에도 같은 날 낙찰받은 OOO리 111 답 3,055㎡, 같은 곳 126-3 전 327㎡, 같은 곳 126-5 전 255㎡, 같은 곳 132-4 답 212㎡ 합계 3,849㎡가 포함된 금액으로서, 쟁점부동산과 합산하면 서OOO는 8필지 총 17,832㎡를 경락받음.

2)2)OOO리 산266-2 임야 931㎡ 중 32㎡를 같은 곳 산266-4로 분할하고, 같은 곳 산266-3 임야 940㎡ 중 33㎡를 같은 곳 산266-5로 분할하여 수용되었음.