[사건번호]조심2013서4553 (2014.02.18)

[세목]상증[결정유형]경정

[결정요지]쟁점1상가와 비교대상1상가는 동.면적.층.향이 유사하고, 비교대상1상가의 매매게약일부터 평가기준일까지 상가로 사용되어 재산의 형태.이용상황.주변의 환경변화가 없으므로 처분청이 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교대상1상가의 매매사례가액을 쟁점1상가의 시가로 본 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조

1. OOO세무서장이 2013.7.15. 청구인에게 한 2012.2.3. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 경기도 OOO(184.07㎡)의 상속재산가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.2.3. 사망한 김OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 배우자로서 2012.8.11. 상속세과세가액을 OOO원(상속재산가액 OOO원, 상속개시전 처분재산 OOO원, 채무공과금 OOO원), 상속공제금액을 OOO원으로 하여 상속세 OOO원을 신고하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2013.2.25～2013.5.27. 기간 중 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 상속재산 중 경기도 OOO(182.36㎡, 이하 “쟁점①상가”라 한다)를 기준시가 OOO원으로 신고하였으나, 상속개시일부터 약 1년 전 2011.2.16. 같은 곳 상가 A동 2층 42호(182.36㎡, 이하 “비교대상①상가”라 한다)의 매매사례가액 OOO원에 대하여 OOO지방국세청 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 이를 쟁점①상가의 시가로 보고,

같은 곳 상가 B동 1층 86호(184.07㎡, 이하 “쟁점②상가”라 한다)를 기준시가 OOO원으로 신고하였으나, 상속개시일 이후 2012.4.5. 같은 곳 상가 B동 1층 85호(187.36㎡, 이하 “비교대상②상가”라 한다)를 OOO원에 매매하였는바, 비교대상②상가는 쟁점②상가와 연접하고, 동·평형·층·향이 유사하므로 유사매매사례가액으로 보아 쟁점②상가를 OOO원[=184.07㎡×OOO원, 비교대상②상가 ㎡당 OOO원(OOO원/187.36㎡)]으로 평가하였으며,

청구인이 신고하지 아니한 OOO 상가관리 법인인 주식회사 OOO(135-81-8****, 2005.10.1.개업, 2011.5.16. 직권폐업, 자본금 OOO원, 이하 “쟁점법인”이라 한다)의 주식 2,600주(비상장주식, 액면가 OOO원, 이하 “쟁점주식”이라 한다)를 액면가액으로 평가하여 2013.7.15. 청구인에게 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.10.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점①상가와 비교대상①상가는 서로 이웃하고 있고, 면적과 기준시가가 동일하므로 유사부동산이라 하더라도 비교대상①상가의 거래시기로부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 한하여 동 매매가액이 시가로 인정된다 할 것인데, 비교대상①상가는 상속개시일(2012.2.3.)로부터 약 1년 전인 2011.2.16. 거래가 이루어졌고, 거래당시 기준시가는 ㎡당 OOO원이었던 반면, 쟁점①상가의 상속개시일 현재 기준시가는 ㎡당 OOO원이며, 비교대상①상가는 거래당시 기준시가OOO＝233%)에 거래된 반면, 상속개시일로부터 불과 2개월 후에 거래된 비교대상②상가는 거래당시 기준시가OOO＝147%)에 거래된 것에 비추어 보면 가격이 급격히 하락하여 특별한 사정이 있었던 것으로 인정됨에도 평가심의회의 심의만을 거쳐 비교대상①상가의 매매가액을 쟁점①상가의 시가로 보아 상속재산가액으로 평가함은 부당하다

(2) 쟁점②상가의 평가와 관련하여 비교대상②상가의 면적이 187.36㎡이고 신발을 소매하도록 정해져 있으나, 쟁점②상가의 면적은 184.07㎡로 속옷을 소매하도록 정해져 있고, 비교대상②상가는 출입문 정면에서 바로 보이며 코너에 위치하여 2면이 통로에 접하는 반면, 쟁점②상가는 그 옆에 위치하여 1면만 통로에 접하고 있어 상대적으로 활용도, 영업 및 가격면에서 열세이므로 비교대상②상가는 쟁점②상가와 동일하거나 유사한 재산으로 볼 수 없음에도 불구하고 비교대상②상가의 매매가액을 유사매매가액으로 하여 쟁점②상가를 평가함은 부당하다.

(3) 피상속인은 과거 OOO 상가의 관리단 대표로서 상가관리 사업을 영위하는 쟁점법인의 설립에 참여하여 운영한 사실이 있으나, 이후 쟁점법인이 주식회사 OOO로 변경됨에 따라 회사의 존재 이유가 없어져 2011.5.16.에 폐업하였으며, 실질적으로 청산하여 실체가 없는 회사임에도 쟁점주식을 주당 가액을 OOO원으로 평가하여 OOO원을 상속재산가액에 합산함은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점①상가는 상속개시일로부터 약 1년전 이래 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정될 수 없기에 기준시가를 적용하는 것이 정당하다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항과 제2항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 당해 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하며 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있고, 상증법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매가액을 시가로 인정하고 있으며, 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당되는 날(매매계약일, 감정평가서 작성일, 보상가액 등이 결정된 날)까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있고, 그 제1호에서 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액으로 명백히 규정되어 있으므로 비교대상①상가의 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점①상가를 평가함은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점②상가의 유사매매사례가액이 없으므로 기준시가를 적용하는 것이 정당하다고 주장하나, 상속개시일 이후 6개월 이내인 2012.4.5. 양도한 비교대상②상가(187.36㎡)는 쟁점②상가(184.07㎡)와 연접한 상가이고, 2012.1.1.현재 ㎡당 기준시가가 OOO원으로 동일하며, 비록 면적이 3.29㎡이 차이가 나지만, 동·평형·층·향이 유사하므로 유사매매사례가액의 단위면적당 가액을 적용하여 OOO원으로 평가함은 정당하다.

(3) 청구인은 쟁점주식이 실질적으로 청산하여 실체가 없는 회사이기에 순자산가치에 의한 주식평가는 부당하다고 하나, 쟁점법인은 직권폐업된 법인으로 청산여부가 확인되지 않고, 2011∼2012 사업연도 법인세 신고·결정내용 등도 확인이 불가능하여 쟁점주식을 액면가액 OOO원으로 평가하여 상속재산에 가산한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점①상가의 유사매매사례가액 OOO원이 시가에 해당하는지 여부

(2) 쟁점②상가의 유사매매사례가액 OOO원이 시가에 해당하는지 여부

(3)쟁점주식을 주당 OOO원으로 하여 평가할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

제63조【유가증권 등의 평가】① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

다. 나목 외의 주식 및 출자지분으로서 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】①법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

제54조【비상장주식의 평가】① 법 제63조 제1항 제1호 다목에 따른 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 "비상장주식"이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인( 「소득세법 시행령」 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다.

1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 "순손익가치환원율"이라 한다)

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다)

④ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제2항의 규정에 의한 순자산가치에 의한다.

1. 법 제67조 및 법 제68조의 규정에 의한 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식 또는 출자지분

2. 사업개시전의 법인, 사업개시후 3년 미만의 법인과 휴·폐업중에 있는 법인의 주식 또는 출자지분

제55조【순자산가액의 계산방법】① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산·준비금·충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조 제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 상속세 신고서 및 처분청의 과세심리자료 등에 따르면, 쟁점상가①, ② 및 쟁점주식에 관한 상속세의 신고·결정내역은 아래와 같이 나타난다.

(단위 : 원)

(2) 먼저, 쟁점(1)에 대하여 쟁점①상가와 처분청이 유사매매사례가액으로 본 비교대상①상가를 비교해 보면 아래와 같다.

(단위: 원)

(3) 쟁점①상가에 대한 2013.5.9. OOO지방국세청 재산평가심의위원회 의 자문결과를 보면, 비교대상①상가는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2011.2.16.을 매매계약일로 한 거래가액이 OOO원으로서, 쟁점①상가와 비교대상①상가는 동·평형·층·향이 유사한 점, 비교대상①상가의 매매계약일부터 평가기준일까지 상가로 사용되어 재산의 형태·이용상황·주변의 환경변화가 없는 점이 확인되며, 기준시가도 매매계약일과 평가기준일 사이에 상승추세에 있어 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조의 단서 규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당되므로 비교대상①상가의 매매사례가액을 쟁점①상가의 평가기준일 현재 시가로 봄이 타당한 것으로 심의한 것으로 나타난다.

(4) 쟁점①상가와 같은 동, 같은 층, 같은 면적의 상가 거래현황은 아래와 같이 나타난다.

(단위: 원,㎡)

(5) 청구인은 (4)항과 같이 쟁점①상가와 유사상가의 거래시기 및 거래가액을 보면,2011.2.16. 비교대상①상가가 기준시가 대비 233%OOO)에 거래된 반면, 2012.4.5. 비교대상②상가는2011.1.1. 기준시가 대비 167%OOO), 2012.1.1. 기준시가 대비 147%OOO에 거래되어 쟁점①상가와 비교대상①상가의 평가시점 사이에 가격이 급격히 하락한 특별한 사정이 있음에도 1년 전 유사매매사례가액을 시가로 봄은 부당하다고 주장한다.

(6) 살피건대, 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서, 국세청「재산평가심의위원회 운영규정」제22조 제1항에 의하면, 평가기준일 전 6월을 초과하고 2년 이내의 기간에 거래된 가액이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정되어 있는 점, 쟁점①상가와 비교대상①상가의 평가시점이 1년 정도 차이가 나나, 처분청이 재산평가심의위원회의 자문 결과에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 유사매매사례가액으로 본 점, 쟁점①상가와 비교대상①상가는 동·면적·층·향이 유사하고, 비교대상①상가의 매매계약일부터 평가기준일까지 상가로 사용되어 재산의 형태·이용상황·주변의 환경변화가 없으며, 기준시가도 매매계약일과 평가기준일 사이에 상승한 것으로 나타나므로 청구인의 주장처럼 가격하락 추세에 있었던 것으로 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 처분청이 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교대상①상가의 매매사례가액을 쟁점①상가의 시가로 봄은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(7) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 쟁점②상가와 처분청이 유사매매사례가액으로 본 비교대상②상가를 비교해 보면 아래와 같다.

(단위: 원,㎡)

(8) 청구인은 쟁점②상가가 1개의 통로와 접하고 비교대상②상가는 2개의 통로와 접하며, 정문에서 더 가까워 접근성과 위치가 다르고, 영위업종과 면적이 달라 유사매매사례가액으로 사용할 수 없다고 주장하며, 쟁점②상가 및 비교대상②상가의 평면도, 사진 등을 제시하고 있다.

(9) 살피건대, 쟁점②상가의 면적은 184.07㎡로 속옷을 소매하도록 정해져 있는 반면, 비교대상②상가의 면적은 187.36㎡이고 신발을 소매하도록 정해져 있는 점, 비교대상②상가는 출입문 정면에서 바로 보이며 코너에 위치하여 2면이 통로에 접하는 반면, 쟁점②상가는 그 옆에 위치하여 1면만 통로에 접하고 있어 접근성에서 열세에 있는 것으로 보이는 점, 한 건물 내에 있는 상가의 특성상 비록 기준시가가 같다 하더라도 면적, 영위업종 및 접근성에서 차이가 있는 경우 유사하다고 보기 어렵고, 통상 거래가액도 차이가 있는 점 등을 감안할 때, 비교대상②상가의 매매사례가액을 쟁점②상가의 면적으로 환산· 평가하여 과세함은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(10) 쟁점(3)에 대하여 보면, 쟁점법인은 자본금 OOO원으로 2005.10.1. 개업하였다가 2011.5.16. 직권폐업 되었으나, 2011 및 2012사업연도 법인세 등을 신고하지 아니하였고, 청산여부가 확인되지 아니하는 등 객관적으로 자본잠식 또는 영업손실 등이 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점주식을 액면가액으로 평가함은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이