과세기간중 임대보증금 변동을 감안하지 아니하고 과세기간종료일 현재의임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산한 경우 타당성 및 임대사업 관련차입금 내역의 입증책임(경정)

OO세무서장이 청구인에 대하여 94.6.16 고지한 ’92귀속 종합소득세 8,992,920원은, 청구인이 임대하고 있는 부천시 북구 OO동 OOOOOO 소재 OO빌딩의 임대보증금에 대한 간주임대료계산에 있어 92.1.1～92.4.9 기간중의 임대보증금총액을 992,950,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요

청구인은 부천시 북구 OO동 OOOOOO 소재 OO빌딩을 청구외 OOO와 공유하면서 임대하고 있고 ’92귀속 종합소득세신고시 위 임대사업의 소득금액을 △16,737,492원으로 하여 실지조사 신청하였다.

부천세무서장은 청구인의 임대사업에 대한 92년도 소득세 실지조사시 임대보증금에 대하여 계산한 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 위 건물임대사업소득금액을 △27,362원으로 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에따라 94.6.16 청구인에게 ’92귀속 종합소득세 8,992,920원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.7.6 심사청구를 거쳐 94.10.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

처분청은 92.12.31 현재의 임대보증금총액 1,018,150,000원에 대하여 간주임대료를 계산하였으나 92.1.1. - 4.9 기간은 임대보증금의 총액이 992,950,000원임을 감안하지 아니하여 간주임대료가 과다하게 계산되었고,

이 건 임대건물 건축시 건축비 550,000,000원을 전액 차입하여 건축한 후 임대보증금을 받아 이를 상환하였음에도 처분청이 차입금상환액을 392,000,000원만 인정한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 차입하였다고 주장하는 550,000,000원의 전액이 차입금인지 확인되지 아니 하고 처분청이 392,500,000원을 임대사업과 관련한 차입금의 상환액으로 인정하였으므로 간주임대료 계산은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 과세기간 중 임대보증금 총액의 변동이 있는지 여부와

2) 임대사업관련 차입금 상환액이 550,000,000원 인지 여부에 있다.

나. 관계법령

소득세법 제29조 제1항에서는 부동산을 임대하고 받은 보증금에서 발생한 수입금액이 간주임대료에 미달하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 간주임대료를 총수입금액에 산입한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제58조 제3항에서는 법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의한다고 하면서 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다고 하고, 간주임대료의 계산방법을 〔(당해과세기간의 임대보증금의 적수 - 차입금상환액의 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분 및 유가증권처분이익의 합계액〕으로 규정하고 있다.

다. 쟁점1)에 대하여

처분청의 간주임대료 계산내역을 보면 이건 임대사업의 92.12.31 현재의 임대보증금 1,018,150,000원에서 차입금상환액 392,500,000원을 차감하여 계산한 간주임대료 62,500,000원에서 금융기관수입이자 45,867,232원을 차감한 16,682,768원을 청구인의 총수입금액에 산입하여 이건 과세한 것이고, 청구인은 임대보증금 총액이 92.1.1～92.4.9 기간 중에는 992,950,000원이고 92.4.10에 임차인 OO생명보험(주)의 임대보증금을 25,200,000원 인상하여 임대보증금총액이 1,018,150,000원으로 된 것이므로 처분청이 임대보증금의 변동을 감안하지 아니하고 과세년도말 임대보증금 잔액에 의하여 간주임대료를 계산한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

한편 청구인이 부천세무서에 부가가치세신고시 제출한 이 건 임대업의 임대공급가액명세서에는 92.1.1～92.3.31 기간중에는 총임대보증금이 992,950,000원으로, 임차인 중 OO생명보험(주)의 임차보증금이 379,800,000원으로 되어 있고, 92.4.1～6.31 기간 중에는 총임대보증금이 1,018,150,000원으로, 위 OO생명보험(주)의 임차보증금이 405,000,000원으로 되어있다. 또한 임대건물의 등기부등본에서는 채권최고액을 30,240,000원으로, OO생명보험을 근저당권자로하는 근저당이 92.4.21 설정되어 있다. 이러한 사실을 모아보면 OO생명보험의 임대료가 92.4.10에 25,200,000원 인상되어 총임대보증금이 1,018,150,000원으로 되었다는 청구주장이 인정된다.

앞에서 본 소득세법시행령에서 임대보증금의 적수는 매월 말일의 임대보증금 잔액에 경과일수를 곱하여 계산한다고 규정하고 있으므로 92.1.1～92.4.9 기간 중에는 992,950,000원에 대하여 임대보증금의 적수를 계산하여야 할 것인바 처분청이 과세기간중 임대보증금 변동을 감안하지 아니하고 92.12.31 현재의 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산한 것은 잘못이라고 판단된다.

라. 쟁점 2)에 대하여

처분청의 간주임대료 계산내역을 보면 임대사업관련한 차입금상환액을 392,500,000원으로 하였던 바 청구인은 임대용건물 건축비 550,000,000원 전액을 차입한 후 임대보증금을 받아 상환하였으므로 간주임대료 계산시 550,000,000원을 차입금상환으로 보아야 한다고 주장한다.

위의 법령에서는 임대사업과 관련된 차입금상환액만을 임대보증금에서 차감하도록 하고 있는 바 청구인은 차입금내역에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있어 실제 차입금이 있었는지 여부가 불분명하므로 청구주장은 이유없다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례