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양도자산의 필요경비 여부
조세심판원 질의회신 | 2007-12-25 | 서면인터넷방문상담4팀-3664 | 양도
문서번호

서면인터넷방문상담4팀- 3664 (2007.12.26)

세목

양도

요 지

자산의 양도와 관련 하여 거래당사자외의 자에게 지급한 보상비등은 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.

회 신

거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이며 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도와 관련 하여 거래당사자외의 자에게 지급한 보상비등은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.

관련법령

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

본문

※ .붙임자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 토지소유자 A는 00시에서 운영하는 전원주택부지를 양도함.

- A의 토지 한가운데 다른 소유자B의 토지가 소재함.

- 00시에서는A,B의 토지를 모두 매입하고자 하나 B의 경우 고가로 매도하기를 원하며(속칭 알박기) 매도 협의를 하여 주지 않아 A가 B에게 토지의 매매대금 외의 추가 보상금을 지급하기로 약정하고 A와 B의 토지를 00시에 양도하기로 협의 하였음.

○ 질의내용

- 위의 경우 A가 B에게 지급하는 추가 보상금을 A의 양도자산의 필요경비(양도비)로 공제할 수 있는 지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)

○ 소득세법제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

가.제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나.가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

- 이 하 생 략 -

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29.개정)

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)

나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정)

3. 생략.

② 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 모두 해당되는 경우에는 제4호의 규정을 적용한다. (2000. 12. 29. 개정)

소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어당사자 약정에 의한 대금지급방법에따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. (2007. 2. 28. 개정)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 법 제94조 제1항 각호의자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (2007. 2. 28. 개정)

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

○ 서면4팀-2666, 2006.01.03

【제목】

자산의 양도거래과 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 양도자산의 필요경비에 해당하지 않음

【질의】

1. 본인은 영안실을 취득한 후 개인 A와 영안실 임대차 계약을 맺고, A가 영안실을 본인으로부터 임차하여 약 3년간 운영하여 오던 중 본인의 사정상 영안실을 B에게 매각하게 되었던 바, A는 그동안 영안실 운영에 관한 영업상의 권리를 주장하여 권리금으로 3억원을 요구, 이를 지급하지 않으면 A가 영안실 영업장을 비워주지 않게 되고 이렇게 되면 매수자 B는 영안실을 매수하려 하지 않기 때문에, 부득이 본인은 이 영안실을 매도하기 위하여 영안실 총 매도대금 16억원을 받아 그 중 3억원은 권리금으로 A에게 지급하였음.

이 경우 본인이 A에게 지급한 권리금 3억원이 소득세법 제97조 제1항 제4호의 양도비로서 자산을 양도하기 위하여 필수적으로 발생한 직접 지출한 비용에 해당하는지.

2. 개인이 아파트를 A시행사로부터 분양받아 계약금은 지급하고 중도금은 B은행으로부터 융자를 받아 A시행사에 지급하였음. 이때 B은행으로부터 중도금 융자에 대한 이자비용이 당해 자산의 취득에 소요되는 차입금에 대한 지급이자(건설이자) 상당액에 해당하여 소득세법 시행령 제163조에서 규정한 양도자산의 필요경비에 해당하는지.

【회신】

거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이므로, 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.

○ 서면5팀-2085, 2007.07.16

【회신】

1. 2. 생략.

3. 또한 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득당시거래당사자간에 실지거래된 가액으로서매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것임.

○ 서면5팀-34, 2006.09.07

【제목】

토지ㆍ건물의 양도와 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 아니하는 것임

【질의】

(사실관계)

- 당사는 1997년 부동산을 취득한 이래로 관광호텔 숙박업을 영위하고 있는 개인사업자로, 관광호텔의 부동산을 포함한 사업용 자산 일체를 양도할 예정임.

- 당사는 관광호텔을 양도함에 있어 토지, 건물 외에 호텔업에 사용하고 있는 객실비치 가전제품, 관리부서에서 사용하는 집기비품 및 건물에 부착되어있지 않은 시설장치 등 동산 일체를 포함하여 매각할 예정임.

- 매수인은 호텔내 임대사업장에 대하여 현재의 부동산임대차계약을 승계하지 아니하고, 임대사업장의 명도를 임대인(양도인)이 책임지는 조건으로 매매계약을 체결할 예정이며 당사는 임대차계약의 중도해지에 따른 보상금(권리금)을 지급할 예정임.

(질의내용)

1. 당해 호텔용 부동산을 양도하기 위하여 임차인과의 임대차계약기간의 일방적 해지를 위해 임대인이 임차인에게 지급한 보상금(권리금)이 양도소득세를 산출함에 있어 필요경비로 인정되는지 여부

2. 1997년 부동산의 취득(등기)이후에 임차인등 이해관계인으로부터의 가압류 등 권리침해에 대비하여 ○○부동산신탁에 신탁등기를 하였으며, 2001년도에 신탁등기가 해제되어 당 소유자 앞으로 소유권이 환원 되었는바, 양도소득세를 산출함에 있어 취득시기를 당초 매매에 의한 취득일(1997년)로 보는지 아니면 신탁해제에 의한 소유권환원일(2001년)로 보는지.

【회신】

귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-2666, 2006.1.3. ; 재산01254-2947, 1988.10.13. ; 서면4팀-101, 2006.1.23. ; 재일46014-1305, 1999.7.5. ; 재일46070-1483, 1998.8.7. ; 재일46014-1923, 1997.8.13.)를 참고하기 바람.

○ 서면4팀-1724, 2004.10.26

【제목】

묘지의 이장비 및 건물의 철거비는 토지의 양도가액에서 공제하는 필요경비에 포함하나, 건축물 소유주 또는 묘지의 자손들에게 지급하는 보상비 명목의 비용은 공제하는 필요경비에 포함하지 아니함

【질의】

(사실관계)

임야를 양도하면서 양도자가 지상에 있는 건축물과 묘지를 잔금을 수령하기 전에 철거하는 조건으로 양도하고 건축물 소유주에게는 시가의 10배정도를 묘지의 자손에게는 묘지 실지이전 소요비용의 5배 정도를 보상하기로 한 경우,

(질의)

실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우 건축물과 묘지 철거비용이 양도소득의 필요경비로 공제되는지 여부

【회신】

자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조동법시행령 제163조의 규정에 열거된 항목을 공제하는 것으로, 임야를 양도하고 양수인의 요구에 따라 묘지이장 및 건물을 철거하는 경우 당해 직접 지출한 묘지이장비 및 건물의 철거비 등은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 포함하나 건축물 소유주 또는 묘지의 자손들에게 지급하는 보상비 명목의 비용은 공제하는 필요경비에 포함하지 아니함.

귀 질의와 관련된 기 질의회신문(재일 46014-524, 1999.3.16. 및 재재산 46014-127, 1999.4.16.)을 참고바람.

○ 재산01254-2947, 1988.10.13

【제목】

임차인 보상금,이사비용은 필요경비 아님

【요약】

양도에 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않음.

【회신】

1. 자산의 양도차익계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여는 소득세법 제45조동법 시행령 제94조에서 열거된 항목에 한하는 것임.

2. 따라서 토지·건물의 양도에 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않는 것임.

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