국심1990서1602 (1990.10.10)

양도

기각

청구인은 쟁점토지의 취득가액을 그 양도가액보다 낮게 주장하나 금융자료등 객관적인 거증자료가 없어 청구주장은 타당하다고 하지 않음.

소득세법 제23조【양도소득】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 서울시 송파구 OO동 OOOOO OO에 거주하는 사람으로서 환지예정지로 지정된 서울시 송파구 OO동 OOOOOO OO외 2필지 대지 권리면적 549.6평방미터중 환지면적 301평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 87.10.22 취득, 88.7.9 양도하고 실지거래가액(취득가액: 87,000,000원, 양도가액: 89,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고 및 납부하였으나 처분청은 청구인의 위 신고내용을 부인하고 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산 90.2.16 자로 청구인에게 양도소득세 13,432,170원 및 동 방위세 2,744,440원을 과세하였는 바,

청구인은 이에 불복하여 90.4.16 심사청구를 거쳐 90.7.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 87.10.22 87,000,000원에 취득하여 88.7.9 89,000,000원에 양도하고 법정기한내 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 한 바 있음에도 처분청은 이를 부인하고 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 과세하였으나 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호와 제3호의 경우는 양도 또는 취득가액을 확인된 실지거래가액에 따라 결정하는 것을 원칙으로 하고, 재산제세조사사무처리규정 제76조 단서에 해당하는 경우에 한하여 제한적으로기준시가에 의거 결정할 수는 있으나 동 규정에 정한 바에 따라 동 규정 제82조의 규정에 의한 현지조사후 양도소득세 공정과세위원회에 상정, 자문을 받아 동 거래내용이 양도소득세를 포탈할 목적으로 양도차익을 조작하였다는 점을 구체적으로 인정하는 절차를 거친 경우에만 기준시가로 과세할 수 있음에도 불구하고 처분청은 청구인이 실지거래가액에 대한 증빙서류를 첨부 예정신고한 본 건에 대하여 재산제세조사사무처리규정 제76조에 규정한 양도소득세 공정과세위원회의 자문의 절차를 거치지 않고 일방적으로 기준시가에 따라 과세처분하였음은 법적절차를 결여한 과세처분으로 위법한 행정처분이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견

먼저 이 건 과세대상 토지면적에 관하여 살펴보면, 처분청은 청구인이 양도한 토지면적을 권리면적 전부인 549.6평방미터로 보았으나 관계기록에 의하면 쟁점토지는 당초청구외 OOO외 5인의 공동소유토지로서 서울 송파구 OO동 OOOOOO OO외 2필지 대지 625평방미터가 토지구획정리사업으로 인하여 83.8.8 환지예정지로 지정되면서 그 권리면적은 549.6평방미터로서 그 내용은 환지면적이 301평방미터이고 교부면적은 248.6평방미터로 잠정결정된 사실, 그후 청구인이 87.10.22 환지면적 301평방미터만을 종전토지소유자인 OOO외 5인으로 부터 매수하였고, 나머지 토지 248.6평방미터(교부면적)는 종전토지소유자들이 사업시행자로 부터 환지청산금으로 교부받기로 하였는데 당시 토지구획정리가 완료되지 아니하여 권리면적중 청구인이 매수한 환지예정면적(301평방미터)만을 분할 취득할 수 없어 등기부상 권리면적 전부가 87.10.26 청구인 명의로 소유권 이전등기 경료된 사실,

그런데 환지청산금은 청산일 현재 공부상 소유자에게 지급되는 관계로 종전토지소유자들은 앞으로 있게 될 교부면적에 대한 환지청산금 수령채권을 담보할 목적으로 청구인 명의로 소유권이전등기된 종전토지에 대하여 동일자로 소유권이전등기 청구권가등기를 경료한 사실, 그후 청구인이 가등기된 상태에서 88.7.9 환지면적 301평방미터를 청구외 OOO외 1인에게 양도하였고 이 토지는 같은해 8.29 또다시 OOO외 1인에게 양도된 까닭에 위 교부면적에 대한 환지청산금 1회분 20,000,000원이 지급될 당시인 같은해 12.22 위 토지소유자는 공부상 OOO외 1인이었으므로 사업시행자는 위 환지청산금을 OOO외 1인에게 지급하고 위 OOO외 1인은 89.5.21 위 환지청산금을 종전토지소유자이었던 청구외 OOO외 5인에게 교부한 사실,

한편 종전토지소유자중 1인인 청구외 OOO가 청구인이 취득할 당시 경료한 소유권이전 청구권가등기를 89.5.23 말소하고 대신 이 토지의 새로운 취득자 OOO에 대한 환지청산금 수령채권을 담보하기 위하여 동인의 소유인 서울시 성동구 OO동 OOOOOO OOO 대지 257.2평방미터 및 그 지상주택에 대하여 동일자로 근저당권(채권최고액 60,000,000원)을 등기하였다가 90.2.24 위 OOO이 사업시행자로 부터 수령한 환지청산금 잔액 62,550,700원을 전달받고 같은해 2.27 위 근저당권 말소등기를 경료한 사실등이 종전토지소유자인 청구외 OOO가 작성한 각서(87.10.26) 및 확인서(90.2.24) 환지청산금의 입출금에 관한 OOO외 1인의 은행예금통장, 위 OOO가 환지청산금을 OOO외 1인으로 부터 수령하고 발행한 영수증(89.5.21 및 90.2.24) 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되므로 청구인이 취득·양도한 토지는 권리면적 549.6평방미터중 환지예정면적 301평방미터에 불과하고 나머지 면적 248.6평방미터(교부면적)는 종전토지소유자가 사업시행자로 부터 환지청산금 도합 82,550,700원으로 정산되었음이 인정되므로 이 부분 청구주장은 이유있다 하겠다.

나아가 청구인이 주장하는 쟁점토지(301평방미터)의 양도 및 취득당시의 실지거래가액의 신빙성 여부에 관하여 보건대 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 87,000,000원이고 그 양도가액은 89,000,000원이라고 주장하나 금융자료등 객관적인 거증자료가 없어 청구주장은 신빙성이 있다고는 할 수 없겠다.

사정이 위와 같으므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산하였음은 잘못이 있다 할 수 없겠으나 그 양도토지면적을 권리면적인 549.6평방미터로 보았음은 사실조사 소홀이라 하겠으므로 앞서 본 바와 같이 확인되는 환지예정면적 301평방미터를 양도토지면적으로 하여 그 양도차익을 기준시가에 의하여 계산함이 상당하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 거래가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련법규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있다라고 규정하고 있으며,

이 건의 경우, 처분청이 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 과세하자, 청구인은 당초 자산양도차익예정신고한 대로 쟁점토지를 87,000,000원에 취득하여 89,000,000원에 양도하였으므로 동실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하므로, 청구인이 주장하는 위 거래가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면,

첫째, 청구인은 실지거래가액에 대한 증빙자료로서 매매계약서와 거래확인서를 제시하고 있는 바, 동 매매계약서를 보면 양도시 매매계약서에는 소개인이 명시되어 있지 않고 취득시 매매계약서에도 소개인이 단지 OO부동산이라고 되어 있을 뿐 구체적인 인적사항이 나타나지 않으며,

둘째, 청구인이 주장하는 거래가액을 기준시가와 비교해 보더라도 청구인의 쟁점토지 보유기간중 기준시가로는 45.3% 상승하고 24,280,767원의 양도차익이 발생한 것으로 되어 있으나, 청구인 주장 거래가액은 동 기간중 2.3% 상승 2,000,000원의 양도차익으로 나타나고 있는 바,

이러한 점으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 거래가액은 쟁점토지의 실지거래가액으로 보기 어려우며, 따라서 이 건 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우이므로 처분청이 양도 및 취득가액을 기준시가로 계산하여 과세한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.