국심1989서0017 (1989.03.27)

양도

취소

87.11.7 잔금 930,000,000원을 수수한 사실에 의하여도 뒷받침되므로 청구인이 불가피하게 이 건 토지‧건물을 양도하게 되었음이 인정됨

소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

국심1991서0733

강남세무서장이 88.10.4 자로 청구인에게 경정고지한 87년 귀속 양도소득세 176,337,740원 및 동방위세 32,328,580원은 이를 취소한다.

1. 사실

청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO OOO에 주소를 둔 사람으로서 처분청이 88.10.4 자로 경정고지한 87년 귀속 양도소득세 176,337,740원 및 동방위세 32,328,580원에 대하여 불복하여 88.10.14자 심사청구를 거쳐 88.12.29 자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장

청구인은 67.2.8 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OO 소재 대지 1,212.2평방미터를 취득하여 동 지상에 건물 249.56평방미터를 신축한 후 87.11.7 청구외 OOO에게 위 토지·건물을 양도하고 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세 194,645,960원 및 동방위세 38,929,190원을 자진신고납부하였는 바,

처분청은 청구외 OOO에 대한 부동산 투기거래에 관련된 세무조사시 양도당시의 실거래가액이 확인되었다 하여 청구인을 투기거래자로 인정하고 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산, 전시 과세처분을 하였으나 청구인은 이 건 부동산을 투기목적으로 취득 양도한 것이 아니고 강제 경매개시 결정된 상태에 있었기 때문에 부득이 양도하게 되었으므로 처분청이 청구인을 부동산투기거래자로 인정하고 실지거래가액에 의하여 과세함은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

청구인의 경우는 부동산투기억제에 관련한 세무조사 과정에서 양도소득세 공정과세위원회의 심의자문을 거쳐(88.9.15 중부세무서) 투기거래로 인정되었고 양도당시의 실지거래가액이 확인되고 있어 이는 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 요건에 해당된다고 할 것이므로 처분청이 소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정에 의거 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산한 기준시가로 계산하여 양도차익을 결정한 당초처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

따라서 이 건 심판청구의 다툼은 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산정한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

가. 먼저, 당초처분의 경위를 살펴본다.

청구인은 67.12.18 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 1,212평방미터를 취득하고 81.6.25 위 지상에 벽돌조스라브위 기와지붕 유치원 1동 248.56평방미터를 신축하였으며 87.3.18 위 건물의 용도를 대중음식점으로, 87.5.27 전시장으로 각각 변경한 후 87.11.7 위 토지 및 건물을 청구외 OOO에게 980,000,000원에 양도하였는 바,

청구인은 88.5월 취득 및 양도가액을 기준시가(양도가액: 532,884,928원, 취득가액: 29,996,246원)로 하여 처분청에 과세표준 확정신고를 하고 양도소득세 194,645,967원 및 동 방위세 38,929,190원을 자진납부하였으며 처분청은 일단 청구인의 신고대로 결정을 하였다가 이 건 거래를 투기거래로 인정, 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제8호에 따라 양도가액은 확인된 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세 및 동방위세를 경정고지하였음이 처분청이 제시하는 관계서류에 의하여 확인되고 있다.

나. 다음으로 당초 처분의 당부에 대하여 살펴본다.

소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(82.12.31 단서개정)”고 규정되어 있고, 동조 제4항에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(82.12.31 개정)”고 규정하면서 그 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 열거하고 있으며,

재산제세조사사무처리규정 제72조(조사결정의 구분) 제3항에는 “제2항 제3호의 규정에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다(87.1.26 개정)”고 규정하면서 그 제8호에 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”를 열거하고 있는 바,

이 건은 청구인의 거래상대방에 대한 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사에서 파생된 건으로서 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장이 투기거래로 인정하였으므로 양도가액을 실지거래가액, 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 산정한 당초처분은 법 형식적으로는 하자가 없는 것처럼 보이나 처분청이 이건 거래를 투기거래로 분류한 이유를 보면, 청구인이 부동산을 과다보유하고 있다는 것인 바,

어느정도의 부동산을 보유하여야 과다보유가 되는지 그 기준이 불분명하고 무엇보다도 투기거래인지 여부는 문제가 되고 있는 당해거래를 기준으로 판단하여야 할 것이므로 막연히 청구인이 부동산을 많이 소유하고 있다고 하여 이 건 거래를 투기거래로 단정하는 것은 구체적 사실조사없이 이루어진 모호한 처분이라고 보여진다.

다. 끝으로 청구인 주장의 당부에 대하여 살펴본다.

청구인은 이 건 토지를 20년이상 보유하다가 양도하였고 이 건 부동산을 나대지 형태로 양도한 것이 아니라 건물(유치원)을 신축하여 양도하였으며 이 건 부동산을 자의로 양도한 것이 아니라 사위사업에 담보로 제공한 이 건 부동산이 강제경매개시결정이 된 상태에 있었기 때문에 부득히 양도한 것이므로 투기거래가 될 수 없다고 주장하고 있는 바,

청구인이 이건 토지를 1967.12.18 취득하여 87.11.7 양도할 때까지 20년이상 보유한 사실, 81.6.25 위 지상에 유치원건물을 신축하여 82.3.23 부터 87년초까지 청구인이 유치원을 운영한 사실, 또한 82.6.1 부터 87년초까지 위 유치원건물을 이용하여 OOOO대학을 운영한 사실, 위 건물의 용도가 87.3.18 과 83.5.23 각각 대중음식점과 전시장으로 변경되었으나 이 건 건물을 양도할때까지 실제로 위 용도로 사용된 사실은 없다는 사실이 청구인이 제시하는 관계서류(유치원사업자등록증, 유치원인가서, 노인대학장임명장, 통·반장의 사실확인서등)에 확인되고 이를 뒤집을 수 있는 반증제시없다.

또한 청구인은 이 건 토지·건물뿐만 아니라 청구인 소유의 서울특별시 강남구 OO동 OOO 대지 650.5평방미터, 같은 동 OOOOO 대지 1,257평방미터 및 동지상건물 5,650.65평방미터, OO동 OOOOOO 대지 278.4평방미터 및 동지상건물 207.74평방미터, OO동 OOOOOO 대지 1,332.7평방미터등을 청구인의 사위가 경영하는 청구외 주식회사 OOOOO의 채무에 대한 담보로 제공하였는 바, 87.10.21 주식회사 OOOOO의 부도발생으로 이 건 토지·건물을 제외한 여타 담보부동산에 대하여 서울지방법원동부지원이 채권자들의 신청에 의하여 87.10.23 강제경매개시결정, 87.10.26 가압류결정을 하자 청구인은 서둘러 이 건 토지 및 건물을 양도하고 동 매매대금으로 이 건 토지·건물에 설정된 가등기, 근저당권뿐만 아니라 여타 담보부동산에 대한 법원강제경매개시결정, 가압류결정을 말소한 것으로 보여지고, 이 같은 사정은 청구인이 당초 이 건 토지·건물을 양도하면서 87.11.2 계약금 50,000,000원, 87.11.11 중도금 450,000,000원, 87.11.30 잔금 480,000,000원을 수수하기로 계약하였으나 실제로는 87.11.2 계약금 50,000,000원, 87.11.7 잔금 930,000,000원을 수수한 사실에 의하여도 뒷받침되므로 청구인이 불가피하게 이 건 토지·건물을 양도하게 되었음이 인정된다고 할 것이다.

라. 이상의 여러가지 상황을 종합하여 볼 때 청구인의 이 건 거래를 투기거래로 인정한 당초처분은 적법타당하지 않다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.