[사건번호]조심2011서1129 (2012.04.23)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]전 소유자가 양도소득세를 신고하면서 제출한 매매계약서상 거래금액이 OOO으로 나타난 점, 청구인의 취등록세 신고 과세표준 및 검인계약서상 금액 또한 OOO인 점, 달리 위 매매계약서상 허위임을 입증하는 자료가 나타나지 않은 점 등을 종합할 때, 실지취득가액을 OOO으로 보아 과세한 처분은 정당함

[관련법령] 소득세법 제97조

[참조결정]조심2010서0913

심판청구를 기각한다

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.7.3. 취득한 OOO 대 178.5㎡ 및 건물 265.55㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2008.2.27. OOO주식회사에 양도하고, 양도가액은 실지거래가액인 OOO원, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 중부지방국세청장은 처분청에 대한 감사에서, 전 소유자가 부동산양도신고시 제출한 부동산매매계약서의 매매가액을 OOO원으로 확인함에 따라, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 하여 2010.12.9. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 제시한 매매계약서는 부동산 사전양도신고(1999.1.1. ～ 2002.6.30.) 당시 요식행위로 제출한 계약서로서 부동산의 명도일과 중개업소가 기재되지 않았고, 계약서에 날인된 매수인의 도장도 인감도장이 아니며 실지 계약서가 아니다. 매매계약서에 표시된 매매가액 5억원은 기준시가인 OOO원보다 낮은 가액으로 실지거래가액과 상당한 차이가 나며, 근저당 설정 채권최고금액인 OOO원보다 낮은 것으로 실지거래가액을 담보한다고 볼 수 없다.

청구인은 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 있는 계약서 등이 없고, 2005년에 건축·대수선·용도변경 관련 지출 증빙이 없어 취득가액을 환산가액으로 신고하였는데, 환산가액이 탈루 또는 오류라고 주장하는 처분청은 요식행위인 사전양도신고서에 첨부된 계약서를 실지 계약서로 주장할 뿐 명백하게 입증하지 못하고 있는바, 실지 취득가액을 확인할 수 없고 쟁점부동산의 대수선비용을 알지 못하므로 환산취득가액으로 신고한 내용은 정당하다.

나. 처분청 의견

매매 당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 한다(조심 2010서913, 2010.10.18.).

전 소유자가 부동산양도신고시 제출한 부동산매매계약서는 종로구청에 제출한 검인계약서와 동일하며, 융자금 3억원을 잔금에서 제외한다는 특약사항이 있고, 전 소유자가 처분청으로부터 부동산양도신고확인서를 발급받은 신고서이므로 실지취득가액이 사실과 다르다는 점을 입증하지 않는 한 객관적인 자료로 보아야 하며, 계약서상 거래금액이 기준시가 또는 근저당 설정 채권최고액보다 저가라고 하여 동 계약서가 허위의 계약서라고 볼 수 없다. 건물 용도변경공사를 하였다면 입증서류를 제시하여야 자본적 지출인 필요경비로 인정할 수 있으므로, 건물 대수선비용 입증자료가 없다는 이유로 환산가액을 적용하여야 한다는 주장은 세법을 잘못 해석한 것이다.

청구인이 취득가액을 환산가액으로 신고한 것은 탈루 또는 양도차익 산정 오류가 있는 것으로서 이를 실지거래가액으로 경정하는 것은 납세자의 재산권을 부당히 침해하는 것이 아니며, 쟁점부동산의 전 소유자가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서로 취득시 실지거래가액을 확인할 수 있으므로 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

환산가액을 부인하고 전 소유자가 신고한 매매계약서상의 매매가액을 실지취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전) 제163조(양도자산의 필요경비) ①법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 2001.7.3. 쟁점부동산을 김OOO외 1로부터 취득하였고, 2008.2.27. OOO주식회사에 OOO원에 양도하였으며, 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 신고하였으나 처분청은 실지취득가액 OOO원을 적용하여 과세한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 실지 취득가액을 알 수 없어 환산가액을 적용하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점부동산의 전 소유자 김OOO는 2001.7.2. 관할 세무서장에게 부동산양도신고를 하면서 부동산매매계약서를 제출하였던바, 2001.3.15. 작성된 부동산매매계약서에는 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원(2001.3.15.), 중도금 OOO원(2001.4.20.), 잔대금 OOO원(2001.6.30.)으로 기재되어 있고, 특약사항으로 융자금 OOO원은 잔금으로 승계한다고 약정한 것으로 나타난다.

(나) OOO구청장이 OOO세무서장에게 통보한 재산조회 회시(세무1과-13939, 2010.11.17.)에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련하여 2001.7.3. 등기접수를 하였고, 취‧등록세 신고 과세표준이 OOO원이며 검인계약서상 거래금액도 OOO원인 것으로 나타난다.

(다) OOO구청장이 발급한 건축신고필증(대수선 및 건축물표시 변경)(도시계획과-11251, 2005.11.14.) 및 일반건축물대장에 의하면, 쟁점부동산은 건축물대수선(지상1층 목조건물 기둥 2개 교체 및 지상2층 바닥철거후 재축조) 및 표시변경(지상1층 및 지상2층, 숙박시설/여관을 제2종근생/일반음식점으로 변경)한 것으로 나타난다.

(라) 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 전 소유자 김OOO 외 1이 채무자로 1999.7.6. 채권최고액 OOO원 및 OOO원, 2001.2.16. 채권최고액 OOO원(누계 OOO원)의 근저당권이 설정되었다가 2001.7.12. 말소하였고, 청구인이 취득(2001.7.3.)한 후인 2001.7.12. 청구인이 채무자로 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정된 것으로 나타난다. 청구인 취득 당시 쟁점부동산 토지의 기준시가(2001.1.1. 기준)는 OOO로 나타난다.

(마) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액을 입증하는 서류가 없다고 주장하나, 쟁점부동산은 전 소유자가 부동산양도신고를 하면서 제출한 부동산매매계약서에서 매매가액이 OOO원으로 확인되는 점, 동 매매가액이 실거래가액으로 신고된 가액인 점, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취‧등록세 신고 과세표준 및 검인계약서상의 거래금액이 OOO원인 점, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 점, 부동산매매계약서가 허위임을 입증하는 증빙이 제출되지 아니한 점, 실지 취득가액에 대한 객관적인 증빙을 제시되지 아니한 점, 실지취득가액이 확인되는 경우 대수선비용 입증서류가 없다고 하여 환산가액을 적용하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 실지취득가액은 전 소유자가 양도가액으로 신고한 OOO원으로 함이 타당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 환산취득가액을 부인하고 실지거래가액 OOO원을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.