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[청구번호]
조심 2018서4986 (2019.10.10)
[세 목]
양도
[결정유형]
취소
[결정요지]
처분청은 전소유자인 ○○○과 청구인간에 이 건 부동산의 매매대금에 대하여 다툰 민사소송의 판결문을 근거로 00원을 청구인의 실지취득가액으로 경정하여 양도소득세를 부과하였으나, 동 소송의 재판부는 이 건 부동산의 매매대금을 확정적으로 판단한 것이 아니라, 매매대금이 00원이라는 ○○○의 주장에 부합하는 증거가 없다는 이유로 그 주장을 배척한 것이고, 이 외에는 이 건 부동산의 실지거래가액을 확인할 만한 구체적인 증빙이 없으므로 처분청의 경정금액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다 하겠음
[관련법령]
[주 문]
OOO세무서장이 2018.8.24. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2005.4.18. OOO으로부터 OOO외 2필지 토지 및 그 지상 5층 건물(4‧5층은 무허가 증축건물이며, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 취득하여 부동산임대업을 영위하다가, 2016.12.20. 동 부동산을 OOO에게 OOO억원에 양도하고, 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액OOO적용하여 양도소득세를 신고‧납부하였다.
나. OOO지방국세청장(감사관실)은 OOO세무서에 대한 종합감사 과정에서, OOO청구인을 상대로 ‘이 건 부동산의 매매대금 OOO만원에서 근저당 채무금액 OOO만원을 제외한 OOO만원을 지급하라’는 취지로 민사소송을 제기하였고, 동 소송의 판결(서울서부지방법원 2005가합10012, 2006.11.16.)에 따라 처분청이 2008년 3월 OOO양도가액을 OOO만원으로 경정한 사실을 확인하고, 청구인의 취득가액으로 실지거래가액을 적용하도록 처분지시하였으며, 처분청은 이에 따라 환산취득가액을 부인하고 OOO만원을 실지거래가액으로 하여 2018.8.24. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO경정‧고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.12. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 장부나 기타 증명서류 등으로 취득가액이 확인되거나 인정될 수 있는 경우가 아니므로 환산가액을 적용하여야 한다.
(가) 이 건 부동산에 대한 매매계약서를 작성한 사실이 없다.
1) 민사소송 판결문에서 확인되듯이, 청구인과 OOO이 건 부동산에 대한 매매계약서를 서면으로 작성한 사실이 없다.
2) 청구인과 OOO임대차 동업계약(2003.5.28.)에 따른 동업관계 정산금 채권에 대하여 이견이 있었고, 임차보증금 반환 채무액과 청구인이 인수한 채무금액이 미확정 상태였기 때문에 매매대금을 확정할 수 없었다.
3) 청구인은 경매절차가 진행될 경우, 투자비용과 정산금 채권 등을 회수하지 못할 가능성이 크다고 보고 신속하게 이 건 부동산의 매수를 결정하였으며, 당시 시설 투자비용 등 미확정 금액에 대하여 합의를 하지 못한 상태였기 때문에 서면으로 된 매매계약서의 작성을 요구할 수 없었다.
(나) 근저당권 외에도 임대보증금 및 권리금 반환채무를 모두 인수하였으며, 임대차 동업계약 후, 임차인들의 명도와 관련하여 임차인 OOO등에게 권리금을 지급하였고, 처분청이 확인한 임차보증금만 하더라도 아래와 같이 OOO만원이다.
(단위 : 백만원)
(다) 취득 당시의 실지거래가액을 산정할 수 없다.
1) 청구인은 동업사업과 관련하여 OOO에게 받을 미확정 채권이 있었고, 채권금액에 대하여 서로 이견이 있어 정확한 매매가액을 산정할 수 없었다.
2) 청구인은 2003.5.28. OOO이 건 부동산을 공동으로 개발하여 영업할 것을 약정하고, 이 건 부동산 전체에 대하여 임대차 동업계약서를 작성하여 5년간 운영하기로 하였으며, 2003.6.24. 잔금으로 OOO억원을 지급하고, OOO억원 내외의 인테리어 투자를 하였다.
3) 그러나, 청구인은 동업계약에 의한 이익금을 지급받지 못하였고, 이에 동업계약을 지속하는 것을 포기하고 계약 해지에 따른 인테리어 비용 및 투자금액의 상환을 요구하였으나 OOO투자금액의 일부를 인정하지 않아 다툼이 있었다.
4) 청구인은 채권을 회수하는 방안으로 이 건 부동산에 대한 경매를 신청하였고, 감정평가 과정에서 OOO억원 상당의 인테리어 비용이 반영되지 않아 감정평가금액이 시가에 현저히 못 미치는 OOO만원으로 나왔으며, 이에 OOO합의하여 이 건 부동산의 소유권을 이전받게 되었다.
(라) 실지거래가액을 증명할 수 있는 객관적인 증빙이 없다면 환산취득가액을 적용하여야 한다. 이 건은 부동산 인수 전 동업관계, 복잡한 채권채무관계, 부동산의 온전한 인수를 위한 인수 후 비용 지급 등으로 인해 거래가액이 분명하게 드러나는 경우가 아니며, 취득 후 오랜 시간이 경과하여 객관적인 증빙을 제시할 수도 없다.
(마) 이 건 부동산 취득 후 증축비용이 발생하였으나 동 비용은 OOO과의 소송에서 다툼의 대상이 되지 않는 것이므로 문제가 된 매매금액에는 포함되지 아니하였다.
(바) 처분청이 주장하는 가액은 실지거래가액이 아니다.
1) 처분청은 청구인이 민사소송에서 주장한 OOO을 실지거래가액으로 판단하였으나, 동 금액은 다음과 같은 이유에서 실지취득가액이 아니다.
가) 청구인과 OOO청구인이 OOO으로부터 받을 채권에 대하여 합의하지 못하여 매매가액을 확정하지 못하였다.
나) OOO청구인으로부터 OOO추가로 받겠다는 취지로 소송을 제기하였으나, 주장의 근거나 증빙을 제시하지 못하였다.
다) 민사소송의 쟁점은 청구인이 OOO에게 OOO만원을 추가로 지급할 의무가 있는지 여부이므로, 매매가액을 OOO만원이라고 주장하였을 뿐이다.
라) 청구인이 당시 주장한 OOO만원은 이 건 부동산에 설정된 근저당권이 담보하는 채권금액에 해당할 뿐, 청구인이 OOO에게 받아야 할 정산금 채권은 포함되어 있지 않다.
2) 민사재판 등의 확정판결에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거자료가 되는 것이나, 이 건 부동산에 대한 청구인의 시설투자, 임차보증금 등의 인수 및 변제, 매매 당시 확정되지 않은 정산금 채권의 존재, 이 건 부동산의 증축(4층 및 5층) 등은 민사판결에 포함되지 아니하였으므로 동 사실관계에 따라 취득가액은 새로이 산정되어야 한다.
3) 감정평가액과 실제 양도가액을 비교할 때, 실지거래가액은 처분청이 주장하는 금액보다 매우 컸음을 알 수 있다.
가) 이 건 부동산에 대한 2016년 감정평가액은 OOO으로 실제 양도가액인 OOO억원과 비교할 때 1.7배 이상 차이가 남을 알 수 있다. 동 사실을 기초로 2007년 감정평가액OOO과 비교하면 처분청이 주장하는 실지거래가액보다 실제 시세는 매우 컸음을 추정할 수 있다.
나) 또한, OOO과의 녹취내용에 의하면, 이 건 부동산의 당시 시세는 OOO억원 이상임을 알 수 있다.
(2) 이 건 부동산의 취득가액으로 처분청이 주장하는 금액을 적용한다면, 청구인이 건물 증축 등으로 지출한 OOO만원(자본적 지출액 OOO만원, 명도소송 권리금 지급액 OOO만원, 중개수수료 OOO만원)은 필요경비로 인정되어야 한다.
(가) OOO구청장은 이 건 부동산 중 불법 증축분에 대하여 과태료(이행강제금)를 부과하였는바, 청구인은 이행강제금을 납부하고 불법으로 증축된 건물을 철거하였으며, 이후 다시 건물을 증축하였다. 건물을 증축한 시점은 10년 전이므로 이에 대한 객관적인 증빙을 보관하고 있지 아니하나, 건물을 증축사실은 양도일 현재 이 건 부동산의 외부를 촬영한 사진, 전문가 의견서, 청구인 계좌 입출금 내역 등을 통해 알 수 있다.
(나) 또한, 청구인은 이 건 부동산을 매수한 후, OOO매장에 입점해 있던 소형 점포를 정리하기 위하여 명도소송을 진행한 후 거액의 권리금을 지급한 사실이 있다.
나. 처분청 의견
(1) 이 건 부동산은 거래가액의 대부분이 확인되는 등 실지거래가액을 산정할 수 없는 경우에 해당하지 않는다.
(가) 청구인은 2005년 4월 OOO으로부터 이 건 부동산의 소유권을 이전받은 것으로 되어 있으나, 청구인과 OOO사이의 2차례에 걸친 민사소송 판결문을 보면, 2년 전인 2003.5.28. 이 건 부동산으로 임대업을 영위하던 OOO에게 청구인이 공동개발하여 영업할 것을 약정하면서, 2003년 6월 OOO억원을 지급한 사실이 있고, 2004년 7월 추가로 OOO을 투자하였으며, 그 내용이 아래와 같이 이 건 부동산의 근저당권 설정내역에서 확인된다.
(단위 : 백만원)
(나) 동업관계를 진행하던 중, 청구인과 OOO동업지분이 변경되는 등 여러차례 금전적 다툼이 있었고, 이는 이 건 부동산의 등기사항전부증명서를 보면 2004.11.24. 청구인의 동생 OOO강제경매를 신청하고, 2005.1.10. 청구인이 다시 강제경매를 신청한 내용으로 확인된다(동 신청은 양도거래 직후인 2005.6.9. 모두 취하되었음).
(다) 이후, 청구인과 OOO2005.4.18.(등기원인일 : 2005.4.4.) 이 건 부동산에 대한 소유권이전등기를 완료하였다.
(라) 한편, 청구인은 취득관련 매매계약서를 작성한 사실이 없다고 주장하나, 이 건 부동산의 매수인인 청구인은 소유권이전 등기의무가 있으므로 이 주장은 이유가 없다.
1) 전소유자 OOO양도소득세 현지확인시 확인된 부동산매매계약서를 보면, 작성일자가 2005.4.4. 매매대금 OOO으로 되어 있고, OOO검인도장(2005.4.15.)과 OOO의 접수도장(2005.4.18.)이 찍혀 있으므로 동 매매계약서는 청구인이 지방세 납부 및 등기를 위해 작성한 “검인계약서”로 판단된다.
2) 매매거래가 완료된 이후에 전소유자 OOO민사소송(서울서부지방법원 2005가합10012, 매매대금반환 등)을 제기하였는바, 판결문의 주요내용을 보면, 법원은 이 건 부동산의 매매대금 OOO만원에서 근저당 채무금액 OOO만원을 제외한 잔대금 OOO지급할 의무가 청구인에게 있고, 청구인이 소유권이전 이후 OOO대신하여 부담한 이행강제금 OOO부동산 가압류비용 OOO소송비용 OOO고문료 OOO총 OOO부담의무가 있다고 보기 어려우므로 잔대금에서 공제할 수 없으며, OOO대한 대여금 채무 OOO청구인이 양수했으므로 잔대금에서 공제해야 한다고 주장하나 OOO에게 OOO대여한 증거를 인정할 수 없다고 판시하였다.
3) 청구인은 이에 불복하여 항소하였으며, 서울고등법원은 거래당사자간 OOO상당의 부동산매매계약서가 작성된 사실이 없는 데에는 쌍방간에 이의가 없으나, 경매법원이 2005.2.1. 평가한 이 건 부동산의 감정가액이 OOO만원인데, OOO청구인이 감정가액보다 OOO억원이나 많고 근저당 채무액OOO을 초과하는 OOO거래한 것은 극히 이례적이고, OOO매매차액을 정산하지 않고 소유권이전등기를 마친 것도 수긍하기 어려우며, 추후 청구인과 OOO사이의 금전관계를 일괄정산하기로 했다는 점을 인정할 자료가 없으므로 OOO주장하는 매매대금 OOO받아들일 수 없다고 판시하였다.
4) 즉, OOO주장한 매매가액은 당시 시가 감정액보다 과다하여 인정하지 않은 것으로 확인되고, 또한 2차례에 걸친 민사소송 과정을 보면 청구인은 전소유자 OOO소유권이전 등기 후 정산되지 못한 잔대금 지급을 요구하고 있으나, 이 건 부동산에 설정된 OOO인수한 것 외에는 추가로 지급할 의무가 없는 것으로 주장하고 있다. 그러므로 판결문에서 확인되는 매매가액은 이 건 부동산의 거래가액을 확인할 수 있는 중요한 부분에 해당하므로 실지거래가액을 산정할 수 없는 경우로서 환산취득가액을 적용할 수 있는 사유에 해당하지 않는다.
(2) 청구인은 자본적 지출액 OOO명도소송 권리금 지급액 OOO중개수수료 OOO필요경비로 추가 인정해 줄 것을 주장하나 다음과 같은 이유에서 받아들일 수 없다.
(가) 자본적 지출액 관련 증빙으로 이 건 부동산의 사진과 부동산증축관련 전문가의 의견서(견적서 포함), 건설업자의 확인서(견적서 포함), 계좌 입출금 내역을 제시하였으나, 청구인이 이 건 부동산을 취득한 후 추가비용이 소요된 것으로 주장하는 정황에 대한 참고자료일 뿐, 실질적으로 청구인이 이 건 부동산의 증축을 위해 지출된 비용은 아닌 것으로 확인된다. 또한, 계좌 입출금 내역도 단순히 입출금내역을 정리한 자료에 불과할 뿐, 이 건 부동산의 취득 및 관리와는 아무런 관계가 확인되지 않는다. 즉, 청구인이 이 건 부동산 취득 후 자본적 지출액이 발생하였다면 거래상대방과의 계약서 및 공사관련 증빙서류 등이 있어야 함에도 이에 대한 객관적 증빙 없이 비용을 계산하고 취득가액으로 인정할 것을 요구하는 것은 이유가 없다.
(나) 명도소송에 대한 권리금 지급액 관련 증빙으로 제출된 계좌 입출금 내역 또한 지급상대방 및 지급사유 등이 확인되지 않는 등 필요경비로 인정할 이유가 없다.
(다) 마지막으로 청구인과 중개법인인 OOO부동산중개법인과 사이에 작성된 부동산중개수수료 약정서(2016.8.17.) 및 매도컨설팅 용역계약서(2016.8.17.)를 보면 관련비용을 계약금 완불시 지급하는 것으로 되어 있고 송금일도 동일한 반면, 청구인과 후소유자 사이에 작성된 부동산매매계약서를 보면 계약일인 2016.12.20. 계약금을 지급하는 것으로 되어 있으므로, 청구인이 중개법인에게 수수료 등을 지급하였다면 그 지급일과 다르므로 해당 비용이 이 건 부동산의 양도거래와 관련하여 지출된 것인지 알 수 없고, 청구인은 이 건 부동산을 양도할 당시인 2016년 이 건 부동산 외에 3곳OOO의 임대부동산을 보유하고 있었으므로 중개법인에게 지급된 금액을 이 건 부동산의 양도비용으로 인정하기에 부족하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 이 건 부동산의 취득가액이 불분명하므로 환산가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 자본적 지출액 OOO명도소송 권리금 지급액 OOO및 중개수수료 OOO필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액
×
취득당시의 기준시가
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양도당시의 기준시가
다. 사실관계 및 판단
(1) OOO청구인은 2003.5.28. 이 건 부동산을 공동으로 개발‧운영하기 위하여 ‘임대차 동업계약’을 체결하였는바, 동업계약서에는 OOO청구인에게 이 건 부동산을 보증금 OOO억원에 5년간 제공하여 사용하도록 하되, 청구인이 OOO에게 2004년 4월부터 2005년 6월까지 이익금의 3분의 2를, 2005년 7월부터 2008년 5월까지 이익금의 2분의 1을 분배하는 것으로 되어 있다.
(가) 임대차 동업계약서(2003.5.28.)
(나) 추가 계약서(2004.5.28.)
(2) 청구인은 위 보증금 OOO억원과 대여금 OOO만원의 담보를 위하여 이 건 부동산에 근저당권을 설정하였으며, 2004.12.24. 현재 이 건 부동산에는 아래와 같이 총 OOO근저당권이 설정되어 있다.
(단위 : 백만원)
(3) OOO(청구인의 동생) 등이 임의경매를 신청하자, 2005.4.4. 이 건 부동산을 청구인에게 매도하되, 위 (나)항에서와 같이 청구인에게 지급하여야 하는 OOO포함한 총 OOO근저당권 채무를 청구인이 인수하기로 하고(동 내용에 대한 계약서는 별도로 없음), 같은 날 청구인에게 이 건 부동산에 대한 소유권 이전등기를 해 주었으며, 이 건 부동산의 소유권을 이전한 2005.4.4.까지는 OOO이 건 부동산의 임대료 등 이익금을 수령하였고, 그 이후부터는 청구인이 이익금을 수령하였다.
(4) OOO(원고)은 2005.10.14. 청구인(피고)을 상대로 ‘이 건 부동산의 매매대금 OOO만원에서 근저당 채무금액 OOO제외한 나머지 OOO지급하라’는 취지의 민사소송을 제기하였으며, 서울서부지방법원은 2006.11.16. 청구인은 OOO에게 이 건 부동산의 매매대금 OOO만원에서 근저당 채무금액 OOO제외한 OOO지급할 의무가 있다고 보고, 정산금 차액 OOO차감한 OOO을 지급하라고 판결하였다.
(5) 청구인(피고, 항소인)은 1심 판결에 불복하여 2006.12.11. 항소하였으며, 서울고등법원은 2008.5.29. 매매대금이 OOO이라는 OOO의 주장은 받아들일 수 없다고 판결을 하였다.
(6) 이 건 부동산의 양도거래와 관련하여, OOO취득가액을 OOO양도가액을 OOO(부동산매매계약서상 매매금액)으로, 청구인은 취득가액을 OOO(환산가액), 양도가액을 OOO억원으로 각각 신고하였으며, 처분청은 OOO양도가액을 OOO만원으로, 청구인의 취득가액을 OOO(OOO만원에서 감가상각누계액을 차감한 금액)으로 각각 경정하였다.
(7) 청구인은 이 건 부동산의 실지거래가액은 불분명하므로 환산가액으로 신고한 것은 정당하고, 환산가액을 부인하고 실지거래가액을 적용한다면 자본적 지출액 등을 필요경비로 인정하여야 한다며, 아래와 같이 관련자료를 제출하였다.
(가) 동업관계
1) OOO과 청구인 사이의 동업은 OOO이라는 상호로 소형 백화점 개념의 매장을 운영하는 특수한 형태였고, 사업의 핵심은 40개 이상의 의류판매업자들을 입점시킨 후, 충분한 시설투자를 토대로 임대수익이 발생케 하는 구조이다.
2) 청구인은 신촌에서 동 사업을 운영하여 큰 수익을 얻었고, 이를 주시하던 OOO의 제안에 따라 동업계약을 체결하였으나, OOO은 동업약정을 위배하여 1층 에스컬레이터 및 3ㆍ4층 기본설비를 하지 않는 등 일체의 시설비를 투자하지 않았고, 임대수익도 독차지하였으며, 결국 합의 하에 동업관계를 종료하였다.
(나) 미정산 채권금액
청구인이 민사소송 과정에서 이 건 부동산의 매매가액을 OOO만원이라고 한 것은 그 금액으로 인수하였다는 것이 아니라, OOO에게 추가로 지급할 금액이 없고, 아래와 같이 미정산 채권금액이 존재했기 때문이다.
(다) 기준시가 증가율
(단위 : 백만원)
(라) 기타 필요경비
(단위 : 백만원)
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 납세자가 양도소득과세표준과 세액을 신고함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 취득가액이 불분명하다는 이유로 환산가액으로 신고한 경우에도 원칙적으로 과세관청이 실지취득가액을 입증하여야 하고, 이를 입증하지 못하는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 따라 환산가액 등으로 취득가액을 추계결정할 수 밖에 없다고 할 것인바, 처분청은 전소유자인 OOO과 청구인 간에 이 건 부동산의 매매대금에 대하여 다툰 민사소송의 판결문을 근거로 OOO청구인의 실지취득가액으로 경정하여 양도소득세를 부과하였으나, 동 소송의 재판부는 이 건 부동산의 매매대금을 확정적으로 판단한 것이 아니라, 매매대금이 OOO만원이라는 OOO주장에 부합하는 증거가 없다는 이유로 그 주장을 배척한 것이고, 처분청이 청구인의 실지취득가액으로 경정한 OOO당시 이 건 부동산에 설정되어 있던 근저당 채무액일 뿐, 청구인은 그 외에도 임대보증금과 권리금 반환채무를 인수하였으며, 일반적으로 상가 건물의 근저당 금액은 시장가격의 60～70% 수준인 점을 감안하면 이 건 부동산의 실지거래가액은 그 이상일 것으로 보이고, 더욱이 OOO처분청이 경정한 OOO양도가액 OOO만원과도 상이하며, 이 외에는 이 건 부동산의 실지거래가액을 확인할 만한 구체적인 증빙이 없으므로 처분청의 경정금액을 실지거래가액으로 보기는 어렵고, 더욱이 청구인은 OOO과의 동업관계에서 발생한 다수의 미정산 채권이 존재하고 이로 인해 이 건 부동산의 매매가액을 정확하게 산정할 수 없었다고 주장하고 있으며, 그와 같은 사실이 임대차 동업계약서와 약속어음 등 거래증빙에 나타나므로 이 건 부동산의 실지거래가액을 확인할 수 있다고 볼 수도 없다고 하겠다. 따라서 이 건 부동산의 취득가액은 환산가액으로 추계하는 것이 합리적이라고 판단된다.
(9) 쟁점②(예비적 청구)는 쟁점①(주위적 청구)이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 심리를 생략한다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.