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[사건번호]
조심2011중1522 (2011.06.14)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
청구인이 쟁점토지를 취득한 후 농가부채 상환과 지병 등으로 1년 이내에 단기 양도한 사유가 위 「소득세법 시행령」제162조의 2 제4항에서 규정하는 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 부득이한 사유로 보기는 어려움
[관련법령]
소득세법 제96조【양도가액】
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2004.4.17. 취득한 OOO OOO OOO OOO OOOO 전 2,443㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.3.11. 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
나. 처분청은 쟁점토지의 보유기간이 1년 미만으로 실거래가 신고대상임에도 불구하고 이에 대한 신고를 하지 않아 쟁점토지의 후 소유자인 OOO로부터 확인한 양도계약서상의 매매가액 133,000천원을 양도가액으로, 쟁점토지의 전 소유자인 OOO에게 확인한 취득계약서(이하 “쟁점1매매계약서”라 한다)상의 금액 92,000천원을 취득가액으로 하여 2010.10.6. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 30,143,570원을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.10. 이의신청을 거쳐 2011.4.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 쟁점토지가 소재하는 지역에서 계속해서 생활을 하여왔고 현재도 같은 지역에서 농업에 종사하고 있는 사람으로 쟁점토지를 단기매매차익을 목적으로 취득한 것이 아니라 농업을 위해 취득하였으며, 쟁점토지 양도당시 고랭지감자농사가 전국적으로 병해충과 가격폭락으로 상당한 손해를 입었고 이로 인한 농가부채를 조금이라도 줄이고자 부득이 쟁점토지를 양도한 것이므로 구 「소득세법 시행령」제162조의2의 제4항 규정에 의해 단기매매차익 목적이 아니므로 양도차익을 기준시가로 산정하는 것이 타당하다.
(2) 처분청이 제시하는 쟁점1매매계약서(취득가액 92,000천원)는 취득자의 명의가 청구인이 아니어서 그 효력이 없으며, 부동산 계약서의 일반적인 구성요건인 중개인이나 입회인이 명시되지 않은 것으로 보아 쟁점농지 원소유자와 OOO이 작성한 계약서임이 분명하므로 청구인이 제시하는 매매대금 148,000천원이 기재되어 있는 매매계약서(이하 “쟁점2매매계약서”라 한다)가 실지 매매계약서이므로 취득가액을 쟁점2매매계약서에 기재되어 있는 매매대금 148,000천원을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 과세하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인이 주장하는 농가부채 상환과 지병 등으로 1년 미만에 쟁점토지를 단기양도하였을 뿐 단기매매차익을 노린 것이 아니라는 것이 특별히 투기목적이 아닐 수도 있다는 것은 인정할 수 있으나, 청구인의 양도사유는 보유기간이 1년 미만인 단기양도임에도 불구하고 기준시가로 양도차익을 산정할 수 있는 예외 조항인 「소득세법 시행령」제162조의2 제4항에 해당하는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률」그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포한다) 등으로 부득이한 사유에는 해당하지 않아 실지거래가액으로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점1매매계약서는 대금지급일 및 금액과 자금원이 통장거래내역에 의해 구체적으로 입증되는 등 진실한 매매계약서로 보이나, 청구인이 제시한 쟁점2매매계약서는 쟁점토지의 양도자인 OOO의 도장이 인감도장이 아닌 일반도장이 날인되어 있고 거래 당사자들 간의 주장과 일치하지 않으며, 이미 완료된 거래에 대해 지급의무가 없는 추가 대금의 지급을 주장하는 등 사실에 부합하지 않아 사후에 임의로 작성된 허위의 매매계약서로 보이므로 쟁점1매매계약서를 실지매매계약서로 보아 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
(1) 쟁점토지의 양도를 1년 이내 단기양도로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부
(2) 쟁점2매매계약서를 청구인의 취득가액을 입증할 수있는 실지 매매계약의 증빙서류로 인정할 수 있는지 여부있는 실지 매매계약의 증빙서류로 인정할 수 있는지 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법
제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.
④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖에 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다.
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.
(2) 소득세법 시행령
제162조의2【양도가액】
④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다.
(가) 청구인은 2004.4.17. 취득한 쟁점토지를 2005.3.11. 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 처분청은 쟁점토지의 보유기간이 1년 미만으로 실거래가 신고대상임에도 불구하고 이에 대한 신고를 하지 않아 쟁점토지의 매수인 OOO로부터 확인한 양도계약서상의 매매가액(133백만원)을 양도가액으로, 쟁점토지의 전 소유자인 OOO으로부터 확인한 쟁점1매매계약서상의 금액(92백만원)을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(나) 처분청 조사공무원의 현지확인 복명서를 보면, 쟁점토지의 매수인인 OOO에게 연락하여 실지계약서를 수집하여 양도가액을 133백만원으로 확인하였고, 청구인에게 과세예고통지하자, 청구인의 사위 OOO이 장인의 정신적인 병환으로 청구인을 대신하여 취득당시 실지계약서라고 주장하며 쟁점2매매계약서(매매가액 148백만원)를 제출하였으며, 그 이후 쟁점토지의 매도인인 OOO의 둘째 아들인 OOO와 전화로 통화하여 쟁점1매매계약서(매매가액 92백만원)를 수집하였는데 그 계약서상 매수인이 OOO으로 기재되어 있어 OOO을 상대로 해당계약서가 작성하게 된 경위 등을 확인한 바, OOO은 매매계약서를 작성하였으나, 계약금을 지급한 상태에서 대금이 없어 잔금을 지급할 수 없게 되어 청구인이 OOO에게 잔금을 지급하고 등기를 이전하였다는 확인서를 받았고, 청구인의 통장사본 내역을 확인한 결과 쟁점토지 등기전인 2005.4.16. 93백만원을 인출한 내역을 확인하여 쟁점토지의 실제 매수인은 OOO이 아닌 청구인이라고 판단되어 실제 취득가액을 92백만원으로 결정하였다고 기재되어 있다.
(다) 처분청이 심리자료로 제출한 OOO의 사실확인서(2010.8.5.)를 보면 OOO은쟁점토지에 대하여 2004년 3월 초순 원주에서 OOO(OOO의 둘째 아들)와 매도·매수 계약 후 동 4월 15일에 잔금을 지불치 못할 사정이 되어 청구인에게 잔금을 좀 지불해줄 것을 요구한 후 OOO 법무사 사무실에서 매도인 OOO, OOOO 둘째 아들 OOO, 본인, 실매수인 청구인이 같이 있는 자리에서 청구인이 잔금을 지불해주고 등기를 청구인 앞으로 이전하였고, 그 후 수차례에 걸쳐 계약금을 청구인으로부터 돌려받았다고 기재되어 있다.
(라) 청구인의 사위인 OOO이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하며 148백만원이 기재된 쟁점2매매계약서 및 청구인 명의의 예금통장(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOOO) 사본을 처분청에 제출하였는데 그 금융거래 내역은 아래 <표>와 같다
OOOOOOOOO OOOO OO
(OO O OO)
(마) OOOO에서 발행한 청구인의 부채증명원서에 의하면 청구인은 1995.12.28.부터 2010.4.26. 기긴중에 19차례에 걸쳐 1,083,430천원을 OOOO 등으로부터 대출받아 현재 대출잔액은 869,170천원임이 확인된다.
(바) 청구인의 부동산 매매현황을 살펴보면, 2000년 이전 취득은 26필지, 양도는 31필지, 2000년 이후 취득은 14필지, 양도는 10필지이며, 쟁점토지 양도당시 2005년에 취득한 필지는 9필지, 양도한 필지는 쟁점토지 1필지임이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다.
(2) 위 사실관계를 근거로 먼저, 쟁점토지의 양도를 1년 이내 단기양도로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지에 대하여살펴본다.
(가) 청구인은 쟁점토지를 단기매매차익을 목적으로 취득한 것이 아니라 농업을 위해 취득하였고, 농가부채를 줄이고자 부득이 쟁점토지를 양도한 것이므로 양도차익을 기준시가로 산정하는 것이 타당하다고 주장하고 있다.
(나) 그러나, 「소득세법」제96조 제1항 제4호에 의하면 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하는 것이고, 같은 법 시행령 제162조의2 제4항에서 「소득세법」제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 또는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다고 규정되어 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 농가부채 상환과 지병 등으로 1년 이내에 단기 양도한 사유가 위 「소득세법 시행령」제162조의 2 제4항에서 규정하는 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 부득이한 사유로 보기 어려우므로 쟁점토지의 양도소득세를 기준시가로 과세하여야 한다는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 보인다.
(3) 다음으로, 쟁점2매매계약서를 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수있는 실지 매매계약서로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다.
(가) 청구인은 처분청이 제시하는 쟁점1매매계약서는 취득자의 명의가 청구인이 아니어서 그 효력이 없고 청구인이 제시하는 매매대금 148백만원이 기재되어 있는 쟁점2매매계약서가 실지의 매매계약서이므로 그 매매가액을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 과세하는 것이 타당하다고 주장하고 있다.
(나) 그러나, 쟁점토지의 전소유자인 OOO의 둘째 아들 OOO로부터 제출받은 쟁점1매매계약서에 매매가액이 92백만원으로 확인되고, 매도자인 OOO의 인감도장이 날인되어 있는 반면에 청구인이 제시한 쟁점2매계약서에는 매도자의 인감도장이 날인된 것이 아니라 막도장이 날인된 사실이 확인되는 점, 쟁점토지의 등기부등본상 등기접수일은 2004.4.17.이고 등기접수일의 전날인 2004.4.16. 청구인 명의의 예금통장(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOOO)에서 93백만원이 인출된 점, OOO의 사실확인서(2010.8.5.)를 보면 OOO은쟁점토지에 대하여 2004년 3월 초순 원주에서 매도자인 OOO의 둘째 아들 OOO와 매도·매수 계약 후 동 4월 15일에 잔금을 지불치 못할 사정이 되어 청구인에게 잔금을 지불해 줄 것을 요구한 후 OOO 법무사 사무실에서 매도인 OOO, OOO의 둘째 아들 OOO, 본인, 실매수인 청구인이 같이 있는 자리에서 청구인이 대신 잔금을 지불해주고 등기를 청구인 명의로 이전하였다고 사실확인하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점1매매계약서상의 매매가액을 쟁점토지의 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.