경락 취득한 쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

가.청구인은 OOO OOO OOO OOO O OO 임야 78,694㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 1995.6.19. 법원경매를 통해 경락받아 취득·보유하다가 2010.3.12. 양도하고, 2010.5.31. 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액 579,996,480원으로 신고하였다가 2010.7.26. 경락가액 283,386,000원으로 정정하는 수정신고를 하였다.

나. 이후 청구인은 OOO(쟁점토지의 전 소유자 OOO의 배우자)에게 쟁점토지 취득전 420,000,000원을 대여하였으므로 이를 취득가액으로 봄이 타당하며, 이를 인정할 수 없다면 실지 취득가액이 불분명한 경우로 보아 2010.11.1. 당초 신고한 환산가액 579,996,480원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여 달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2011.1.5. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.4. 이의신청을 거쳐 2011.6.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지 낙찰 당시 공시지가가 572,105,380원이었고, 쟁점토지를 담보로 OOO에게 420,000,000원을 대여해 준 점 등으로 보아 법원의 경락가액 283,386,000원은 현실을 반영하지 못한 취득가액이며, 쟁점토지의 취득가액을 OOO에 대한 대여금액 420,000,000원, 법원 경락가액 283,386,000원, 취득당시 공시지가 572,105,380원 중 어느 것으로 할 지가 불분명하므로 청구인이 신고한 환산취득가액 579,996,480만원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점토지를 담보로 정OO에게 대여한 420,000,000원은 사인간 채권·채무관계일 뿐 쟁점토지의 전 소유자 송OO으로부터 대물변제의 대가로 직접 취득한 것이 아니므로 쟁점토지 취득에 직접 소요된 거래비용이라 할 수 없으며, 쟁점토지의 취득원인이 법원의 경매에 의한 경락이며 경락가액 또한 283,386,000원이 분명하므로 이를 쟁점토지의 취득가액으로 보아 한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 경락가액이 있음에도 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

(2) 소득세법 시행령

제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 이 건 심리자료에 따르면, 청구인은 1995.6.19. 쟁점토지를 법원경매에 의한 낙찰로 취득하여 2010.3.12. 1,156백만원에 양도한 후 아래 <표>와 같이 2010.5.31. 양도소득 과세표준신고시 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다가, 2010.7.26. 취득가액을 경락가액으로 하여 수정신고를 하였고, 2010.11.1. 취득가액의 정정을 요청하는 경정청구를 하였으나 처분청이 이를 거부하였음이 나타난다.

O ( )O OOOOO OOO O OOOOO

(2) 쟁점토지의 폐쇄등기부등본에는 1994.8.4. 청구인이 정OO을 채무자로 하여 채권 최고액 각각 50백만원과 300백만원으로 하는 근저당 설정등기를 하였고, 임의경매신청(1994.10.17.)을통해 1995.3.23. 쟁점토지를 낙찰받은 후 1995.6.19. 소유권이 이전되었으며, 경락대금은 낙찰허가결정 및 경락대금완납증명원에 의하여 283,386천원임이 확인된다.

(3) 청구인은 정OO에게 420,000,000원을 빌려주면서 쟁점토지를 담보로 설정하였고, 정OO이 변제하지 아니하자 임의경매를 신청하여 쟁점토지를 낙찰받았으므로 쟁점토지를 취득하기위하여 실지로 소요된 가액은 420,000,000원이라고 주장하고 있으며,수원지방법원(94타경 49785 부동산임의경매) 배당표 내역에 의하여 확인되는 법원의 경매낙찰가 283,386천원(1회 유찰, 최초경매가 354,123천원)은 쟁점토지 취득당시 쟁점토지의 공시지가합계액 572,105,380원(㎡당 7,270원)보다도 낮은 금액으로, 청구인이 쟁점토지를 담보로 한 대여금(420,000천원) 및 환산취득가액(579,996천원)의 규모로 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 본 경매낙찰가액 283,300천원은 건전한 사회통념 및 상관행에 어긋나는 가액으로 실거래가액으로 볼 수 없고 그렇다면 정확한 취득가액을 알 수 없는 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있다.

(4) 이에 대하여 처분청은 대여금이라고 주장하는 420,000천원은 실제로 거래한 가액으로 볼 수 없고 실제 대여하였더라도 제3자와의 채권·채무관계일 뿐이며, 양도가액에서 공제하는 취득가액은 자산취득에 소요된 실지거래가액에 의하되, 이를 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용할 것인 바, 청구인이 쟁점토지를 1995.6.19. 임의경매에 의한 낙찰로 283,386천원에취득한 사실이 명백하게 확인되므로 환산취득가액을 인정할 수 없다는 의견이다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 담보로 한 대여금(420백만원)을 변제받지 못하자 임의경매를 신청하여 쟁점토지를 취득하였으므로 동 대여금이 취득에 소요되었고, 처분청이 취득가액으로 본 낙찰가액은 취득당시의 공시지가 등에 비추어 볼 때 현실을 반영하지 못한 금액이므로 정확한 취득가액을 알 수 없는 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 경락가액은 실지거래가액으로 보아야 하고, 이 건의 경우 낙찰허가결정서 등 임의경매 관련자료에 의하여 경락가액이 확인되므로 처분청이 그 경락가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례