[청구번호]조심 2013중4010 (2013. 12. 31.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]환매는 새로운 매매로 보아 소득세법상 취득시기를 판정함이 타당함

[관련법령] 소득세법 제98조

[참조결정]조심2008부3424

[따른결정]OOOOOOOOOO

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO리 344-1번지 외4필지 임야 30,394분지 9,177지분(구.지번 동소 산72-1, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2001.11.27. 취득하였다가, 구.「토지수용법」에 따라 보상금 OOO원에 수용되어 쟁점부동산을 2001.12.5 국방부에 양도(수용)하였으며, 이후 쟁점부동산은 국가사업을 위하여 사용할 필요가 없게 되어 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “공익사업법”이라고 한다) 제91조 제1항에 해당하는 환매권 행사의 대상이 되었으며,

청구인은 2008.12.10. 당초 수용당시 수령한 보상금 OOO원을 공탁하고 환매의 의사표시로 OOO지방법원OOO에 소송을 제기하였고 대법원 2009.12.24. 선고 OOO호 판결에 의하여 2010.1.19. 소유권을 취득하였으며, 쟁점부동산은 2012.7.24. 공익사업법 제91조 및 국방부고시 OOO의 사업인정 고시에 의하여 국방부에 재차 양도(수용)되었고, 청구인은 쟁점부동산 양도에 대하여 양도일을 2012.7.24., 취득일을 2001.11.27.로 하고, 양도가액은 OOO원, 취득가액은 환산취득가액인 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 산정하여 2012.10.10. 양도소득과세표준 신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 OOO지방법원 OOO 소유권이전등기 사건에서 확인된 토지매수대금의 공탁일인 2008.12.10.을 취득일로 하고 쟁점부동산의 환매를 공탁원인으로 하여 매수대금 공탁금 OOO원을 취득가액으로 하고, 장기보유특별공제를 10% 적용하여 2013.8.7. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 환매권을 행사하여 소유권환원 등기를 원인으로 한 날(2008.12.22.)을 토지의 취득시기로 할 것이 아니라 당초에 취득한 날(2001.11.27.)을 취득시기로 하여야 한다.

(2) 환매권을 행사하여 환원 등기를 원인으로 한 날을 취득시기로 한다면 취득가액이 불분명한 가격에 해당되어 환매권 의사표시를 한 날 당시의 시가를 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 관련법령 및 해석사례에서는 일관되게 환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 매수대금을 공탁 또는 청산한 날이므로 보상금 공탁(송달)일인 2008.12.10.을 취득시기로 한 처분은 정당하다.

(2) 취득가액으로 청구인 주장과 같이 지가상승률을 감안하여 매수대금을 추가로 지급한 사실이 없는 바, 당초 보상가액을 반환한 가액인 OOO원을 취득가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 취득시기를 환매대금을 공탁한 날로 볼 것인지, 당초 취득한 날로 볼 것인지 여부

② 취득가액이 공탁금액인지 아니면, 환매권 의사표시를 한 날의 시가인지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 항변서 및 처분청의 답변서 등 심리자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) 등기사항전부증명서를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 2001.11.27. 취득하였다가, 2001.12.5. 수용되어 국방부에 소유권이전(양도) 하였으며, 2010.1.19. 환매를 등기원인으로 하여 취득하였다가, 이를 다시 2012.7.24. 수용으로 국방부에 소유권이전(양도) 한 것으로 나타난다.

(나) 쟁점부동산은 2001.12.5. 공익사업법 제91조의 규정에 의하여 수용으로 국방부에 양도하였으며, 같은 법 동조 제1항 규정의 사업의 폐지, 변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 때에는 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수가 있는 바, 청구인에게 그 환매할 사유가 발생하여 청구인은 당초 수용으로 수령 받은 보상금 OOO원을 법원에 공탁금으로 공탁을 하고 환매를 원인으로 하는 소유권 이전 등기를 구하는 소송을 제기하여 그 환매권을 인정하는 대법원의 승소판결에 의하여 공탁금은 국방부에 귀속시키고 청구인은 2008.12.22 환매를 원인으로 하여 2010.1.19. 소유권 이전 하였으나, 그 후 다시 쟁점부동산이 공익사업용으로 국방부에 수용되어 2012.7.24. 소유권 이전되었다.

(다) OOO지방법원 2009.9.17. 선고 OOO 판결에서 “피고(대한민국)는 원고(청구인)에게 쟁점부동산에 관하여 2008.12.22. 환매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라”는 판결을 하였고 대법원 2009.12.24. 선고 OOO 판결에 의하여 확정된 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 답변서 등 심리자료에서 다음과 같이 과세근거를 제시하고 있다.

(가) 청구인은 당초 쟁점부동산을 취득한 날(2001.11.27.)을 취득시기로 하여야 한다면서 취득시기와 취득가액이 상호불균형하게 결정된 것으로써 양도차익 동일 기준결정 원칙에도 부합되지 아니하는 결정방법이라고 주장하나, 관련법령 및 해석사례에서 보는 바와 같이 환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 매수대금을 공탁한 날이므로 보상금 공탁(송달)일인 2008.12.10.을 취득시기로 한 당초 처분은 정당하다.

(나) 환매권을 행사하여 환원 등기를 원인으로 한 날(환매권 의사표시를 한 날)을 취득시기로 한다면 취득가액이 불분명한 가격에 해당되고, 「소득세법」 제97조에서 규정하고 있는 취득당시의 실지 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로서 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 취득가액을 계산하여야 한다고 주장하나, 청구인은 2008.12.10. 쟁점부동산의 환매를 공탁원인으로 한 소유권이전등기 소를 제기할 당시에는 당초 수용시 수령하였던 보상금 OOO원만 매수대금으로 공탁하였으며, 추후 청구인이 지가상승률을 감안하여 추가로 매수대금을 지급한 사실이 없는 바, 이는 청구인이 당초 수용시 보상금인 OOO원을 취득가액으로 인정한 것으로써 당초 보상금을 반환한 가액인 OOO원을 취득가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

(3) 청구인은 이 건 부과처분이 다음과 같은 사유로 부당하다고 청구이유서 등 항변자료를 통하여 주장하고 있다.

(가) 환매권을 행사하여 소유권을 취득한 쟁점부동산의 취득시기는 환매의 등기원인일인 2008.12.22.이 아니라 당초 취득일인 2001.11.27.을 취득시기로 하여야 한다.

1) 청구인은 쟁점부동산을 당초 2001.11.27. 취득하여 구.「토지수용법」에 따라 손실보상금 OOO원에 2001.12.4. 수용당한 후 2001.12.5. 국방부에 소유이전등기를 하였다.

2) 쟁점부동산은 공익사업법 제91조 제1항에 규정한 환매권 행사의 대상이 되어 청구인은 OOO지방법원에OOO 2008.3.17. 당초 2001.12.4. 수용당시 수령한 손실보상금 OOO원으로 공탁하고 환매의 의사 표시를 하는 소송을 거처 대법원OOO 확정판결로 2008.12.22. 환매를 원인으로 하여 2010.1.19. 소유권 이전 등기하면서 쟁점부동산을 취득하였다.

3) 청구인은 위 환매권행사로 반환받은 쟁점부동산이 다시 국방부 OOO의 사업인정고시에 의하여 2012.7.24. 재차 수용됨에 따라 국방부에 양도하였고, 2001.12.4. 당초 수령한 손실보상금 OOO원과 동일한 금액으로 반환한 금액 OOO원을 처분청이 취득가액으로 결정한 것과 환매권이 성립된 2008.12.22을 취득시기로 확정 결정한 것은 취득시기와 취득가액이 상호불균형하게 취득가액이 결정된 것이다.

4) 쟁점부동산에 대하여 청구인이 환매권 행사로 취득하기 이전인 2001.11.27.을 취득 시기로 하고 취득가액은 OOO원으로 양도소득세 신고를 한 것에 대하여 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 결정을 하면서 양도가액은 수용된 가격에 해당하는 OOO원으로 하고 취득시기를 환매권을 행사한 2008.12.22.을 취득시기로 결정하는 것은 양도차익 동일기준 결정원칙에 부합되지 않는 결정 방법이다.

(나) 환매권을 행사하여 환원 등기를 원인으로 한 날(환매권 의사표시를 한날)을 취득시기로 한다면 취득가액이 불분명한 가격에 해당되어 환매권 의사표시를 한날 당시의 시가로 취득가액으로 인정하여야 한다.

1) 처분청이 환매권 행사로 환매로 취득하는 쟁점부동산에 대한 취득 시기로 본다면 2008.12.22. 환매 당시의 결정한 시가를 취득가액으로 결정하여야 함에도 불구하고 2001.12.5. 당초 수용당시 수용가액 OOO원을 2008.12.22. 환매당시의 취득가액으로 취득가액을 결정한 것은 부적합한 방법으로 취득가액으로 인정할 수 없다.

2) 청구인이 환매 당시에 지급하고 처분청이 취득가액으로 인정한 OOO원은 환매당시의 적정한 시가가 아니라 2001.12.5. 수령한 수용보상금의 반환 금액이며 특히 종전의 수용보상금을 환매 당시의 취득가액으로 인정할 수 없는 것은 개별공시지가로 비교하여 보더라도 당초 수용당시인 2001.1.1. 현재 공시지가는 OOO원, 환매당시인 2008.1.1.현재 공시지가는 OOO 원으로 2001.1.1.부터 2008.1.1.까지 7년간의 공시지가 상승률이 593.85%로 상승하였다.

3) 또한, 쟁점부동산이 소재한 OOO시의 토지는 「소득세법」 제104조의2 및 같은 법 시행령 제168조의3의 규정에 의하여 부동산투기 지정지역으로 2004.8.25. 지정된 후 2008.11.7. 해제된 것을 보아도 주한미군이 주둔하면서 사용하고 있었던 2001.12.5.부터 2008.8.22.까지는 부동산 가격이 급등 요인이 있었던 기간에 해당되고 인근의 매매사례 가격을 보더라도 공익사업법 제91조 제1항과 제4항에서 규정하고 있는 바와 같이 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업 시행자 및 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되 협의가 성립되지 아니한 때에는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있으나 이러한 절차 없이 종전 보상가액을 사업시행자에게 반환 지급함으로서 환매하였다.

4) 쟁점부동산은 2001.11.27. 취득당시와 2001.12.4. 1차 수용당시 지목이 임야로 되어 있으나, 2차 수용당시 직전인 2008.12.30. 군사보호시설 지역으로 지정되었고 2012.7.24. 또다시 국방부가 OOO원에 수용하였고, 또한, 환매 당시의 환매가격은 종전에 지급받은 보상금에 상당하는 금액을 당초 수용한 사업시행자에게 지급하고 토지를 환매 할 수 있다고 규정한 공익사업법에 의한 금액을 시가로 볼 수 없을 뿐만 아니라 이러한 반환한 금액은 2001.12.4.부터 환매당시인 2008.12.22.까지의 개별 공시지가의 상승률이 593.85%에 이르렀고 인근 토지의 개별공시지가가 500% 상승한 점으로 미루어 보더라도 적정한 시가를 반영한 가격이 아니고 시가를 알 수 없고 시가가 불분명한 가격에 해당된다.

5) 2008.12.22. 환매권을 행사하여 부동산 소유권을 환원 등기하는 것은 양도로 볼 수 없을 뿐만 아니라(같은 뜻 재일 46014-2023. 94.7.22), 설령 환매권을 행사한 날을 취득시기로 본다고 하더라도 환매당시의 취득가액을 2001.12.4.당시의 보상가액으로 반환한 OOO원을 취득가액으로 보는 동시에 이러한 종전의 수용당시 가액을 반환하는 금액을 취득가격으로 보는 것은 환매권 행사 당시의 정상적인 거래에 의하여 취득에 소요된 실지거래가액으로 볼 수 없으며, 이는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에서 규정하고 있는 취득 당시의 실지 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로서 같은 법 시행령 제163조 제12항의 규정에 의하여 취득당시의 매매사례가액 감정가액 또는 같은 법 시행령 제176조의2 제2항부터 제4항까지 규정하고 있는 환산가액으로 취득가액을 계산하여야 한다.

6) 따라서, 위와 같이 환매권행사에 따른 부동산 취득에 대하여 취득시기에 대응되는 취득가액을 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제163조 제12항의 규정에 의하여 양도가액OOO원에 대하여 취득당시(2008.1.1.) 개별공시지가 OOO원 및 양도당시(2012.1.1.) 개별공시지가 OOO원을 환산한 금액 OOO원 또는 개별공시지가 OOO원OOO원으로 결정하거나,

공익사업법 제91조 제4항에 의하여 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자 및 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되 협의가 성립되지 아니한 때에는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있는 규정에 대한 위임 규정인 같은 법 제91조 제4항에 “토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우”에 대하여 규정하고 있는 같은 법 시행령 제48조의 규정에서 환매권 행사당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 당해 사업과 관련이 없는 인근 유사 토지의 가격 변동율을 곱한 금액보다 초과 금액을 산출한 OOO원을 환매권 행사로 쟁점부동산을 취득할 당시의 시가로 하여 취득가액으로 결정하는 것이 합리적인 것으로 보인다[대법원 2012.3.29.선고 2011두4855판결 참고]

(4) 「소득세법」 제97조 제1항에 거주자가 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하고 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제98조에서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여 대통령령으로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 취득 및 양도 시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하고 제1항 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며, 제163조에서 “매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다고 규정하고 있고, 공익사업법 제91조 제1항에서 토지의 수용 개시일부터 10년 이내에 취득한 토지가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 등은 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다고 규정하고 있다.

(5) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때,

먼저, 쟁점①에 대하여 본다.

환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 국세청 예규[부동산거래관리과-674, 2012.12.17. 및 재일01254-1766 1992.07.14.]에서 환매대금청산일 또는 환매대금을 공탁한 날로 보는 등 환매로 인하여 다시 취득한 것으로 해석하고 있다는 점, 조세심판원장의 결정례[조심 2008부3424(2009.03.16) 참조]와 같이 수용 후 환매대상이 된 토지는 이를 새로운 매매로 보는 것이지 종전 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는 점 등을 종합하면, 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제2호에 의거 환매대금(공탁금)을 청산하기 전 소유권이전 등기접수일인 2010.1.19.을 취득시기로 보는 것이 타당하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다음으로, 쟁점②에 대하여 본다.

청구인은 2008.12.10. 쟁점부동산의 환매를 공탁원인으로 한 소유권이전 등기의 소를 제기할 당시 당초 수용할 때 수령하였던 보상금 OOO원을 매수대금으로 공탁하였으며 청구인이 지가상승률을 감안하여 추가로 매수대금을 지급한 사실이 없는 점, 환매권을 행사하여 취득한 토지는 당초 수용과는 별개의 거래로 보아 환매대금을 청산한 날을 취득일로 봄이 타당하고 그 취득시기에 청구인이 당초 수용시 수령한 보상금 OOO원을 취득가액으로 공탁하여 지급한 점으로 볼 때, 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.