[청구번호]조심 2017중0527 (2017. 3. 23.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]양수인이 분양권 취득의 대가로서 양도인의 분양대금 지급 지연으로 발생한 연체이자를 부담하기로 하였다면 양도인은 연체이자 상당의 채무를 면하게 되는 양도차익을 얻은 것으로 그 연체이자는 양도인의 양도가액에 포함되는 것(대법원 2008.3.27. 선고 2008두1214 판결, 같은 뜻임)인바,쟁점분양권 양도시 쟁점연체이자를 양수인이 부담하기로 한 사실에 대해서는 청구인과 처분청 간의 다툼이 없는 점,쟁점분양권 중개인의 불법 행위 여부가 쟁점분양권 양도소득세 납세의무 성립에 영향을 미치지 않는 점 등에 비추어청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제94조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.12.17. OOO 대지 575.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 아래 <표1>과 같이 매매대금 OOO을 체결하여 같은 날 계약금OOO을 지급하였으나, 중도금 및 잔금을 지급하지 못하다가 2016.5.4. 쟁점토지 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)의 연체이자 OOO원(이하 “쟁점연체이자”라 한다)을 양수인이 부담하면서, 청구인이 납부한 계약금 OOO원을 합한 금액을 지급받는 조건으로 양도하였으며, 2016.6.10. 쟁점토지 분양권 양도가액을OOO원(연체이자 포함)으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 청구인은 쟁점분양권 양도가액에서 쟁점연체이자를 제외하여야 한다는 취지로 처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 2016.12.7. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.1.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점분양권 양도 경위를 보면 2016년 5월경 OOO로부터 쟁점분양권 양도 의향을 묻는 전화를 받아 거래하게 된 것으로 당초 청구인이 계약금OOO를 양수인이 부담하는 조건이었는데 청구인 입장에서 양도가액에 연체이자가 포함될 경우 양도소득세 부담이 과도해져 쟁점분양권을 양도할 이유가 없어 중개인에게 연체이자에 대한 양도소득세 부담여부를 질의하자 쟁점분양권 양도차익 계산시 쟁점연체이자가 취득가액에 포함되어 양도소득세 부담이 없다고 하여 이를 믿고 쟁점분양권을 양도하게 된 것이므로 청구인의 쟁점분양권 양도소득세 계산시 쟁점연체이자를 양도가액에서제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 이중계약서 작성 및 중개인의 불법적인 중개행위 등을 제시하며 쟁점분양권 실거래가액에서 양수인이 승계한 쟁점연체이자를 제외하여야 한다고 주장하나, 이중계약서의 작성 여부와 관계 없이 양도소득세 계산시 양도가액에는 양수인이 승계한 연체이자금액을 포함하는 것(대전지방법원 2012.5.2. 선고 2011구합4024 판결)이므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점분양권 양도시 양수인이 부담하기로 한 쟁점연체이자가 청구인의 쟁점분양권 양도가액에 포함되는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정된 것)

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우

③ 제1항과 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 「법인세법」 제52조에 따른 특수관계인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

④ 제2항 제4호를 적용할 때 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 수용(收用) 및 협의 매수 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기준시가에 따를 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 경정청구 처리결과 통지의 주요내용은 다음과 같다.

(가) 처리사유 : 양수자가 승계한 분양권 대금지연 연체이자를 양도가액에서 제외하여 경정청구 접수하여(당초 신고서상 양도가액 포함) 경정청구 거부합니다(대전지방법원2012.5.2. 선고 2011구합4024 판결, 대법원 2008.3.27. 선고 2008두1214 판결참조).

(2) OOO 인천지역본부장이 2016.5.20. 발급한 내용(용도 : 취득세 신고 납부용)에 의하면 쟁점분양권 양수인들은 2016.5.20. 쟁점연체이자 OOO원을 납부한 사실이 나타난다.

(3) 청구인은 공인중개사의 불법중개에 대해 의정부지방법원 고양지원에 손해배상 소송을 제기(2016가합73149)하였는바, OOO에서 동 의정부지방법원 고양지원 제3민사부에 송달한 ‘사실조회에 대한 회신’, OOO이 의정부지방법원 고양지원 제3민사부에 송달한 ‘사실조회서’(양수인 취득세 신고 관련), 쟁점분양권 관련 2개 계약서, ‘중개대상물 확인·설명서(Ⅲ)(토지)’ 등을 각 제시하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점연체이자는 쟁점분양권 양도가액에 제외되어야 하고, 쟁점연체이자가 쟁점분양권 양도가액에 포함된다면 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 양수인이 분양권 취득의 대가로서 양도인의 분양대금 지급 지연으로 발생한 연체이자를 부담하기로 하였다면 양도인은 연체이자 상당의 채무를 면하게 되는 양도차익을 얻은 것으로 그 연체이자는 양도인의 양도가액에 포함되는 것(대법원 2008.3.27. 선고 2008두1214 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점분양권 양도시 쟁점연체이자를 양수인이 부담하기로 한 사실에 대해서는 청구인과 처분청 간의다툼이 없는 점, 쟁점분양권 중개인의 불법 행위 여부가 쟁점분양권 양도소득세 납세의무 성립에 영향을 미치지 않는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.