[사건번호]조심2014서3118 (2015.03.30)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]청구인은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류의 제출이 없는 점 등에 비추어 환산가액을 적용한 처분은 잘못이 없으나,양도자산의 감가상각비 구분이 불분명한 경우 「소득세법」 제97조 및 제100조에서 같은 법 제100조 제2항을 준용하여 취득 당시의 기준시가로 안분계산하는 것이 타당한 점 등에 비추어 면적기준으로 안분하여 계산한 과세처분은 잘못이 있음

[관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조

[참조결정]조심2013서4988

OOO세무서장이 2013.12.6. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO에 대한 감가상각누계액 OOO원을 각 호별 취득 당시의 기준시가에 의하여 안분계산한 후 705호에 해당하는 가액을 취득가액에서 공제하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점705호”라 한다)를 1997.1.9. 취득한 후 2013.1.25. 양도하고2013.3.15. 양도가액은 OOO원, 취득가액(환산가액)은 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점705호 및 같은 건물 345호(이하 “345호”라 한다)‧163호(이하 “163호”라 한다)‧109호(이하 “109호”라 한다) 합계 4개호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 임대업에 사용하면서, 1997년부터 2012년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점부동산에 대하여 감가상각비(감가상각누계액) OOO원(이하 “전체감가상각비”라 한다)을 필요경비로 산입한 사실을 확인하고, 전체감가상각비를 쟁점부동산의 각 호별 면적비율로 안분하여 계산한 쟁점705호의 감가상각비 OOO원을 취득가액에서 차감하여 2013.12.6. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.11. 이의신청을 거쳐 2014.6.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산 각 호의 국세청 기준시가에 의하면, 최초로 고시된 2007.1.1.부터 현재까지 쟁점705호의 ㎡당 가액이 가장 낮고, 방향과 위치등이 상대적으로 안 좋아 시세도 다른 호보다 낮게 형성되고 있음에도,면적으로 감가상각비를 안분할 경우 면적이 가장 넓은 쟁점705호에감가상각비가 가장 많이 계상되어 불합리한 결과를 초래하게 되는 바,

기준시가가 각기 다른 자산들의 취득가액을 확인할 수 없다 하여 법적 근거 없이 면적으로 안분하여 과세한 처분은 조세법률주의에 위배되는 위법한 처분이다.

(2) 면적을 기준으로 감가상각비를 안분계산하였다면 쟁점부동산의 총 취득가액도 감가상각비 기초가액OOO을 면적으로 안분한 가액이 되어야 하므로, 쟁점705호의 취득가액은 OOO원(환산가액)이 아닌 OOO원이 되어야 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1)청구인은 2013.5.31. 2012년 귀속 종합소득세 확정신고를 하면서 쟁점705호를 포함한 쟁점부동산에 대하여 감가상각을 하였으면서도 각 호별 감가상각명세서를 제출하지 않아 처분청은 부득이 가장 합리적인 방법으로 판단하여 쟁점705호 해당분 감가상각비를 면적기준에 의하여 안분계산하여 취득가액에서 공제하였는바,

납세자가 자기 스스로 임대부동산 4개호에 대하여 감가상각비를 계상하여 쟁점705호를 양도할 때까지 각 연도별 종합소득금액을 계상하면서 감가상각비를 필요경비로 차감하여 종합소득세를 적게 납부하여 왔음에도 불구하고, 전체감가상각비를 면적으로 안분하는 법적 근거가 없다는 이유로 감가상각비를 취득가액에서 공제하지 않는다면 이는 청구인에게 특혜를 주는 결과를 초래하게 되므로, 전체감가상각비를 면적비율로 안분한 후 취득가액에서 공제하여 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점705호를 양도하고 2013년 귀속 양도소득세 예정신고를 하면서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 그 취득가액을 기준시가로 환산한 OOO원으로 신고하였으며, 현재까지도 실지거래가액을 확인할 수 있는 부동산 매매계약서나 대금지급증빙 등을 전혀 제출하지 못하고 있고, 매매사례가액 및 감정가액 등의 제시도 없는 바,

확인되지 아니하는 감가상각비 기초가액을 실지거래가액으로 보아 이를 취득가액으로 하여 양도소득금액을 계산할 수는 없다 할 것이므로, 처분청이 쟁점705호의 환산(취득)가액에서 사업소득금액 계산시 필요경비에 산입한 감가상각비 상당액을 공제하여 이 건 양도소득세를 산정한 이 건 처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

사업소득의 필요경비에 산입한 감가상각비의 자산별 구분이 불분명한 경우 면적기준으로 안분한 후 취득가액에서 공제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다.

(가)쟁점705호에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내용은 아래 <표1>과 같다.

○○○

(나) 처분청은 2013.10.10.부터 2013.10.29.까지 청구인에 대하여 2013년 귀속 양도소득세 조사를 실시하였는바, 조사결과보고서 주요내용 및 전체감가상각비를 각 호별 면적비율로 안분계산한 내역(<표2>)은 아래와 같다.

○○○

(다) 부동산등기사항전부증명서에 의한 청구인의 쟁점부동산 취득‧양도 내역, 기준시가는 아래 <표3>과 같다.

○○○

(라) 쟁점부동산의 1997년 및 2012년 장부상 건물 및 토지 가액은 아래 <표4>와 같다.

○○○

(마) 청구인은 쟁점705호의 개별 취득가액을 알 수는 없으나 쟁점부동산의 장부상 감가상각비 기초가액 OOO원이 전체 취득가액이므로, 이를 면적비율로 안분계산한 OOO원을 쟁점705호의 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 감가상각비 기초가액을 면적으로 안분계산한 내역을 제출하였는 바, 그 내용은 아래 <표5>와 같다.

○○○

(2) 「소득세법」(2013.5.28. 법률 제11845호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 및 제3항에서 양도가액에서 공제할 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제100조 제1항 및 제2항에서 양도차익을 계산할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액(매매사례가액·감정가액·환산가액 포함)에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「소득세법」 제97조 제3항에서 ‘필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다’고 규정하고 있고, 취득가액을 매매사례가액‧감정가액‧환산가액을 적용하는 경우라 하여 이를 달리 적용한다는 규정이 없는바,

청구인은 쟁점부동산 보유기간의 임대사업소득 계산시 감가상각비를 필요경비에 산입하였으므로 쟁점705호에 대한 양도차익 산정시 취득가액에서 동 감가상각누계액을 차감하는 것이 타당하다(조심 2013서4988, 2014.3.19. 외 다수, 같은 뜻임) 할 것이고,

청구인은 이 건 양도소득세 예정신고를 하면서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 하여 환산가액을 적용하여 신고하였고, 이 건 심판청구 심리일 현재까지 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 있는 증빙의 제시도 없는 점에 비추어 쟁점705호의 취득가액도 쟁점부동산의 감가상각비 기초가액을 면적으로 안분하여 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

(나) 다만, 사업소득의 필요경비로 산입된 감가상각비를 양도소득의 필요경비에서 공제하도록 한 「소득세법」 제97조 제3항은 취득가액을 계산하는 방식에 대한 규정으로 토지와 건물 등을 함께 취득하여 가액의 구분이 불분명하여 해당 양도자산의 감가상각비의 구분도 불분명한 경우에는 같은 법 제100조 제2항을 준용하여 취득 당시의 기준시가로 안분계산하는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 각 호별 감가상각비를 구분할 수 없다 하여, 이를 면적기준으로 안분한 후 쟁점705호의 취득가액에서 공제하여 이 건 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호‧제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2013.5.28. 법률 제11845호로 개정되기 전의 것)

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

제99조(기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법 시행령

제164조(토지·건물의 기준시가 산정) ⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.