[청구번호]조심 2016부4330 (2017. 2. 16.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]낙찰자들의 대표와 분양대행사의 대표가 이행확인서에서 쟁점공사비를 분양대행사 대표가 부담하는 것으로 약정하여 분양대행사가 자신의 분양대행수수료 수입 중 일부로 쟁점공사비를 부담한 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점공사비를 부담한 내역을 확인할 수 있는 증빙자료를 제시하지 아니하고 있는 점 등에 비추어 쟁점공사비는 분양대행사 등이 지출한 경비로 보이므로 쟁점공사비를 청구인의 필요경비로 인정하여야 한다는 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨

[관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 시행령제163조

[참조결정]조심2016부4262

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.2.22. OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 경매로 취득하여 2012.8.6. 양도하고 2015.4.28. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원으로 하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 기한후신고한 후,

2016.2.17. OOO시장으로부터 아파트진입도로 개설관련 이행보증금으로 예치한 OOO원(이하 “쟁점공사비”라 한다)이 전액 사용되었다는 통보를 받고 2016.3.18. 쟁점공사비 중 쟁점아파트 면적 지분에 상당하는 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비에 산입하여 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구를 하였다.

나. 처분청은 2016.5.3. 쟁점금액의 객관적인 증빙이 확인되지 않아 필요경비로 인정할 수 없다고 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.8.1. 이의신청을 거쳐 2016.11.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점금액은 쟁점아파트의 양도와 관련된 비용이므로 필요경비에 산입하여야 하고, OOO시장으로부터 공탁금 사용내역을 회신받은 2016.2.17. 쟁점공사비의 전액사용이 확정되었으므로 후발적 경정청구가 발생한 것이다.

(1) 주식회사 OOO건설(이하 “OOO건설”이라 한다)은 쟁점아파트를 포함한 OOO아파트를 신축하던 중 부도가 발생하여 청구인을 포함한 낙찰자들이 이를 약 60% 정도의 완공된 상태에서 법원으로부터 경락받았고, OOO아파트의 마무리 공사 및 준공검사를 위하여 이OOO를 대표로 선출하였으며, 이OOO는 주식회사 OOO(이하 “분양대행사”라 한다)에 잔여공사 및 분양대행을 맡겨 공사를 마무리하였으나, 진입도로가 개설되지 못해 준공검사가 나지 않았고, OOO시청은 OOO아파트에 대하여 도로개설비 OOO원을 예치하는 조건으로 임시사용승인을 하였으며, 분양대행사는 2012.7.13. 쟁점공사비 OOO원을 OOO시청에 예치하였는바,

쟁점아파트를 포함한 OOO아파트는 분양대금 입금통장이 분양대행사 명의로 개설되었고, 분양대행사의 계좌에서 쟁점공사비 OOO원이 OOO시청에 예치되었으므로, OOO원을 낙찰자들의 412세대 18,599.16㎡에 청구인의 면적단위로 배분하여 산정한 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 하고, 이의신청 결정문에서 도로공사를 하지도 아니한 분양대행사 등이 법인세 신고시 이를 필요경비로 잘못 계상하였음에도 이를 인정한 것은 잘못이고, 동일한 경정청구에 대해 일부 세무서에서는 청구주장을 인용 결정한바 있다.

(2) OOO시청은 2015년 12월 쟁점공사비 OOO원을 전액 지출하여 쟁점아파트 진입도로가 완성되었고, 낙찰자들은 2016.2.17. 이 사실을 알게 되었으며, 청구인이 기한후신고한 2015.4.27.에는 쟁점공사비가 지출되지 않아 정확한 과세표준 및 세액을 계산할 수 없는 상태였으나, OOO시청이 2015년 12월에 쟁점공사비 전액을 지출하여 필요경비가 확정된 것이므로 「국세기본법 시행령」제25조의2 제3호에 규정된 부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당사유가 소멸한 경우에 해당하는 후발적 경정청구 사유가 발생한 것이다.

나. 처분청 의견

쟁점금액이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 추가지급된 금액인지가 불분명하여 필요경비로 인정하기 어렵고, 기한후신고 이전에 쟁점금액에 대하여 인지하고 있었으므로 후발적 사유로도 볼 수 없다.

(1) 낙찰자들의 대표 이OOO와 분양대행사 대표 고OOO 사이에 작성된 이행확인서에 의하면, 고OOO가 아파트 매매대금과 별도로 쟁점공사비 OOO원을 지불한다고 되어 있어, 쟁점공사비는 청구인의 필요경비가 아니라 분양대행사의 사업상 경비이고, 청구인은 기한후신고시에 필요경비 근거서류로 2012.9.4. 고OOO가 작성한 확인서를 첨부하였으나 확인서에는 분양대행수수료, 내장공사비, 외장공사비만 기재되어 있고 쟁점공사비는 기재되어 있지 않아 쟁점공사비를 낙찰자들이 지출한 경비로 보기 어려우며, 만약 쟁점공사비 OOO원이 낙찰자들이 지출한 비용이라 하더라도, 당초 기한후신고시 청구인이 취득원가 및 필요경비로 계상한 분양대행수수료, 내장공사비, 외장공사비에 대한 금융증빙 등이 없어, 이들 필요경비에 쟁점공사비 OOO원이 포함되었는지 여부가 확인되지 않아 청구인이 객관적인 증빙을 제시하지 않는 한 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다.

(2) 청구인은 쟁점공사비 지출과 관련하여 청구인의 세무대리인이 OOO시청으로부터 공탁금 OOO원이 공사비로 사용되었음을 회신 받은 2016.2.17.을 후발적 경정청구 사유가 발생한 날로 보아 2016.3.18. 경정청구를 하였으나, 낙찰자들 중 1인인 박OOO은 2015.11.23. 쟁점공사비에 대해 경정청구한 사실로 보아 청구인이 쟁점공사비 OOO원이 사용된 사실을 인지하였으므로 이 날을 기준으로 3개월인 2016.2.23.을 경정청구 기한으로 보아야 하고, 낙찰자들의 대리인 이OOO가 2013.3.31.까지 진입도로를 준공하지 않을 경우 OOO시청에서 쟁점공사비로 OOO원을 집행하는 것에 대해 이의를 제기하지 않겠다는 확약서를 작성한 사실, 2013.9.30. 분양대행사의 대표 고OOO가 OOO시청에 공탁금으로 공사를 해달라고 요청한 사실, 2014.12.26. OOO시청의 도로개설 실시계획인가가 고시된 사실 등으로 보아도 2016.2.17.을 경정청구 사유가 발생한 날로 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점공사비 중 청구인의 면적비율로 안분한 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

② 후발적 경정청구 요건을 갖추었는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 국세기본법

제45조의2【경정 등의 청구】② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.

5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때

제45조의3【기한 후 신고】① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있다. 다만, 「자산재평가법」 제15조에 따른 재평가신고의 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 자로서 세법에 따라 납부하여야 할 세액이 있는 자는 그 세액을 납부하여야 한다.

③ 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 경우 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 그 과세표준과 세액을 조사할 때 조사 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유로 신고일부터 3개월 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 신고인에게 통지하여야 한다.

④ 기한후과세표준신고서의 기재사항 및 신고 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 국세기본법 시행령 제25조의2【후발적 사유】법 제45조의2 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

3. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 장부 및 증거서류의 압수, 그 밖의 부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당 사유가 소멸한 경우

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 사유가 있는 경우

(3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(4) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

(5) 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO아파트는 1997년 OOO건설에서 사업승인을 받아 공사하던 중 1999년 OOO건설의 부도로 공사가 중단된 뒤, 2012년 청구인 등이 법원 경매로 낙찰받아 낙찰자들 중 이OOO를 대표로 선임하였고, 이OOO는 잔여공사 이행 및 매매대행을 위하여 분양대행사를 선정하여 2012.1.17. 매매대행계약서를 작성하였으며, 2012년 진입도로 개설 이행조건(이행각서 및 개설비용 OOO원 예치)으로 OOO시청으로부터 임시사용승인을 받았고, 분양대행사는 2014.12.22. OOO시청에서 진입도로 개설공사 실시계획인가 고시 후 2015년 12월말경 도로공사가 완료되었으며 OOO시청은 2015년 말경 도로공사비용을 지출(일부금액은 2016년 지출됨)하였으며, OOO아파트는 2016년 6월 OOO시청으로부터 준공검사를 받았다.

(2) 청구인은 2012.2.22. 쟁점아파트를 경매로 취득하여 2012.8.6. 양도하고 2015.4.28. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원으로 하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 기한후신고하였는바,

취득가액 및 기타필요경비 세부내역을 보면, 취득가액 OOO원, 취·등록세 OOO원, 법무사 비용(유치권 해제, 채권할인액,등기비용 등) OOO원, 기타필요경비로분양대행수수료 OOO원, 내장공사비 OOO원,외장공사비 OOO원 합계 OOO원으로 나타나며, 기타 필요경비 계상금액은 분양대행사 대표 고OOO가 작성한 확인서에 기재된 금액으로, 금융증빙이나 공사내역 등은 확인되지 아니한다.

(3) 청구인은 2016.3.18. 쟁점공사비 중 OOO원(쟁점금액)을 취득가액에 산입하여 달라는 경정청구를 하였고, 추가 필요경비 산출근거는 OOO아파트 412세대의 총면적 18,599.16㎡ 중 청구인의 쟁점아파트 취득면적 49,92㎡에 쟁점공사비 OOO원을 배분하여 산정한 것으로 나타나며, 처분청은 2016.5.3. 객관적인 증빙서류가 부족하다는 이유로 청구인의 경정청구를 거부하였다.

(4) OOO시청에서 청구인의 세무대리인에게 2016.2.17. 발송한 ‘OOO아파트 진입도로 개설관련 공탁금 사용내역 조회에 대한 통보 문서’에 의하면, 쟁점공사비 OOO원을 ‘공사비 및 토지보상비로 OOO원 전액 사용’한 것으로 회신하였음이 나타난다.

(5) 낙찰자들의 대표 이OOO가 2012.6.22. 작성하여 OOO시청에 제출한 ‘이행확약서’에 의하면, OOO아파트 진입도로 공사비로 OOO원을 예치하고, 이행보증인은 이OOO로 하여 도로공사 준공예정일은 2013.3.31.로 되어있으며, 준공예정일까지 도로를 준공하지 않을 경우 OOO시청에서 예치금과 예치금이자로 도로공사개설 및 마무리에 소요되는 사업비로 집행함에 이의를 제기하지 않을 것을 확약한다고 되어있고,분양대행사 대표 고OOO가 2012.7.13. 작성하여 OOO시청에 제출한 ‘이행확약서’에 의하면,OOO아파트 진입도로 공사비로 OOO원을 예치하고, 이행보증인은 분양대행사로 하며, 도로공사 준공예정일은 2013.3.31.로 되어있고, 준공예정일까지 도로를 준공하지 않을 경우 OOO시청에서 예치금과 예치금이자로 도로공사 개설 및 마무리에 소요되는 사업비로 집행함에 이의를 제기하지 않을 것을 확약한다고 되어있다.

(6) OOO에서 발행한 분양대행사 계좌 수신(대월)원장 자료에 의하면, 2012.7.13. 각 OOO원이 4차례에 걸쳐 합계 OOO원이 OOO시청에 이체된 것으로 확인되고, OOO시청의 ‘세입, 세출외 현금 예치 및 지출현황’ 및 ‘예산지출내역서’에 의하면, 2016.8.10. 현재 도로공사비 OOO원 및 이자발생액 OOO원을 포함한 OOO원에서 도로공사비 등으로 OOO원을 지출하고 OOO원이 남아있는 것으로 나타나며, OOO시청 담당공무원은 남은 금액은 도로부지로 수용한 일부 토지의 토지수용보상금으로 소유자와 연락이 되지 않아 집행하지 못하고 있으며, 2016년 12월 말까지 집행되지 않을 경우 공탁과정을 거쳐 쟁점공사비에 대해 최종 정산할 예정이라고 진술하였다.

(7) 분양대행사는 2012.2.1. 개업하여 2014.12.31. 직권 폐업되었고 대표이사 고OOO는 연락이 두절된 상태이며, 분양대행사의 2012사업연도 법인세 세무조정계산서 및 부속서류에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 분양대행사는 낙찰자들의 대표 이OOO와 분양대행 계약한 412세대 중 273세대를 인수한 것으로 하여 재고자산으로 계상하였고, 분양된 세대에 대해서는 분양금액을 매출로 계상하였으며, 412세대 중 85세대는 주식회사 OOO, 37세대는 주식회사 OOO종합건설에서 인수한 것으로 나타나며, 나머지 17세대는 확인되지 않는다.

(나) OOO아파트를 분양대행사와 위 2개 법인이 분양대행을 하면서 작성한 ‘각 사별 공사비 등 비교 점검표’ 중 일부자료는 아래 <표1>과같다.

OOO

(다) 분양대행사의 분양원가명세서상 당기 원재료매입액 OOO원, 도로공사비 OOO원이 계상되어 있고, 별지 첨부된 ‘도로공사비 OOO원 안분계산’ 자료는 아래 <표2>와 같다.

OOO

(라) 분양대행사가 2013.3.18. 작성한 ‘OOO APT 결산’ 자료는 아래 <표3>과 같고, 각 항목별 지출내용은 별지로 첨부되어 있는바, 총 정산금액 OOO원에서 매매대행계약서에서 약정한 내장공사비, 외장공사, 낙찰자들의 대출금 등을 정산하고 낙찰자들에게OOO원을 지급하였으며, 쟁점공사비는 정산내역에 포함되어 있지 않는 것으로 나타난다.

OOO

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점공사비 중 각자가 분양받은 면적에 상당하는 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트를 법원 경매로 취득하여 분양대행사와 분양대행계약을 체결하였고, 분양대행사가 쟁점공사비 OOO원을 2012.7.13. OOO시청으로 송금하였으며 쟁점공사비는 2015년 12월말경 OOO시청에서 쟁점공사비 명목으로 대부분 지출되었는바, 낙찰자들의 대표 이OOO와 분양대행사의 대표 고OOO가 이행확인서에서 쟁점공사비를 분양대행사 대표 고OOO가 부담하는 것으로 약정하여 분양대행사가 자신의 분양대행수수료 수입 중 일부로 쟁점공사비를 부담한 것으로 보이는 점, 매매대행계약서상 낙찰자들에게 배분되어야 할 394세대분의 합계OOO원에 대한 2013.3.18.자 분양대행사의 ‘OOOAPT 결산’ 자료에서 내장공사비, 외장공사, 낙찰자들의 대출금 등을 정산하고 낙찰자들에게 OOO원을 지급한 것으로 나타나나 쟁점공사비는 포함되어 있지 않은 점, 분양대행사의 ‘분양원가명세서’ 및 ‘도로공사비 OOO원 안분계산’ 내역에서 분양대행사가 쟁점공사비를 각 분양대행 업체의 면적으로 안분하여 도로공사비로 계상한 점, 청구인은 쟁점공사비를 부담한 내역을 확인할 수 있는 증빙자료를 제시하지 아니하고 있는 점 등에 비추어 쟁점공사비는 분양대행사 등이 지출한 경비로 보이므로 쟁점공사비를 청구인의 필요경비로 인정하여야 한다는 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다OOO

(9) 쟁점②는 쟁점①의 기각으로 심리의 실익이 없어 이의 심리를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.