서면인터넷방문상담5팀-2058 (2007.07.12)

양도

실지거래가액이란 양수자로부터 매매대가로 받는 금액으로 매매계약서상 확인되는 가액을 말하며, 그 가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의함.

1. 거주자가 「소득세법」 제94조 제1항 제1호에 해당하는 부동산을 2007.1.1. 이후에 양도하는 경우, 당해 부동산에 대한 양도가액은 「같은 법」 제96조 제1항의 규정에 의하여 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 함)에 의하는 것이며, 이 경우 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것이나, 당해 부동산의 양도가액이 「같은 법 시행령」 제176조의 2 제1항 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「같은 법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.2. 귀 질의의 경우 관련 기존 질의회신문(서면4팀-1532, 2007.05.08 ; 서면5팀-1679, 2007.05.28 ; 서면4팀-953, 2006.04.13)을 참고하시기 바랍니다.

소득세법 제96조 【양도가액】 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 · 경정 및 통지】

○ 사실관계

- 자영인A는 소득세법상 특수관계가 없는 법인B(비상장법인)와 아래와 같은 요건으로 부동산 매매계약을 체결하여 양도하였음.

(아 래)

1) 자영인A는 소유부동산(개별공시가액 30억원)을 2007.06.30.까지 법인B에게 소유권 이전한다.

2) 법인B는 당해 부동산 대가로

가) 계약금 3억원을 계약일(2007.05.20.)에 지급하고

나) 잔여금은 B법인발행 주식의 40%를 2007.07.10.에 A에게 교부하고, 계약일 이후 매 사업년도마다 B법인 영업이익의 25%를 A에게 지급한다.

○ 질의내용

1) 상기와 같이 매매부동산의 거래가액 미확정된 상태에서 부동산을 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고시 양도가액을 기준시가로 계산할 수 있는지 여부

2) 기준시가로 신고가 불가능하다면 양도시 실지거래가액은 어떻게 계산하여야 하는지 여부

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

①제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

2. (이하생략)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 · 심판례, 판례)

○ 서면4팀-1532, 2007.05.08

1. 거주자가 「소득세법」 제94조 제1항 제1호에 해당하는 부동산을 2007.1.1. 이후에 양도하는 경우, 당해 부동산에 대한 양도가액은 「같은법」 제96조 제1항의 규정에 의하여 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 함)에 의하는 것임. 이 경우 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것이나, 당해 부동산의 양도가액이 「같은법 시행령」 제176조의 2 제1항 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「같은법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 산정한 가액으로 하는 것임.

2. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

○ 서면5팀-1679, 2007.05.28

1. (생략)

2. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것임.

○서면5팀-340, 2007.01.29

1. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우에 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항(현행, 제7항)의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.

또한 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지 취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자가나에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것임.

2. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상을 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임.

○ 서면4팀-953, 2006.04.13

【질의】

(내용)

부동산 투기지역이나 취득 후 1년 이내에 양도 또는 기타 실지거래가액의 과세대상인 부동산을 교환방식에 의하여 양도시 교환계약서에 그 가액을 명시하지 않은 때 또는 명시하였으나 주변시세와 현저한 차이가 있다고 인정되는 때에 양도소득세 신고시 양도가액이나 취득가액의 산정에 어려움이 있음.

(질의)

위와 같은 경우에 양도소득세를 실지거래가액으로 신고시 양도가액 및 취득가액의 산정방법

【회신】

양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우에 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임.

다만 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.

○ 서면4팀-1309, 2006.05.10

주식 및 출자지분(이하 주식 등이라 함)은 실지거래가액에 의하여 양도가액을 산정하는 것이며, 주식 등을 교환으로 양도하는 경우 당해 주식 등의 양도차익 및 증권거래세의 과세표준을 산정함에 있어서 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환게약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.