조심 2019지0237 (2019.11.13)

취득

기각

①「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 그 밖의 처분을 하여 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분하게 하는 것이므로 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84243 판결, 같은 뜻임)으로서, 이 건 담보신탁계약 중 특약사항 제11조 제1항에서 청구법인이 당초 이 건 부동산에 구조고도화 민간대행사업의 시행을 본사업으로 하였다가, 지식산업센터설립을 본 사업으로 변경하였고, 이 건 신탁회사가 2018.5.23. 이 건 부동산의 소유자로서 이 건 지식산업센터설립 승인을 받아 2018.5.29. 건축허가를 받았으며, 2018.9.4. 주식회사 하나자산신탁과 관리형토지신탁계약을 체결하여 2018.9.7. 지식산업센터설립 변경승인이 이루어진 점에 비추어 그 설립승인을 받지 아니한 청구법인을 이 건 지식산업센터의 설립자로 보기는 어렵다고 판단됨. 이 건 부동산이 취득세 등의 경감대상임을 전제로 한 쟁점②에 대하여는 실익이 없어 그 심리를 생략함.

지방세특례제한법제58조의2

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2017.6.23. OOO 공장용지 33,514.7㎡ 및 건물 24,638.18㎡(이하 “이 건 부동산”이라한다)를 경락으로 취득한 후 그 취득가액OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 처분청에 신고ㆍ납부하였다.

나. 청구법인은 2017.6.23. OOO(이하 “이 건 신탁회사”라 한다)와 이 건 부동산에 대하여 OOO(이하 “이 건 담보신탁”이라 한다) 계약을 체결한 후, 신탁을 원인으로 하여 소유권이전등기를 하였다.

다. 이 건 신탁회사는 2018.5.23. 지식산업센터설립 승인을 받은 후 2018.5.29. 지식산업센터 신축(연면적 193,961.86㎡, 이하 “이 건 지식산업센터”라 한다)을 위한 건축허가를 받았다.

라. 청구법인은 2018.8.16. 이 건 부동산이 지식산업센터를 설립하는 자가 취득한 부동산으로서 「지방세특례제한법」제58조의2 제1항에 따라 취득세액의 100분의 35가 경감되어야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청이 2018.10.19. 거부통지를 하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2018.11.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「지방세기본법」제17조 제1항에서 과세의 대상이 되는 소득⋅수익⋅재산⋅행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속된는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세 관계법을 적용하도록 규정하고 있고, 「신탁법」상 신탁행위는 재산의 사용⋅수익⋅처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있으며, 청구법인과 신탁회사가 체결한 이 건 담보신탁계약을 보면, 신탁의 목적이 청구법인이 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위한 것이고, 신탁한 후에도 그에 대한 현실적 점유와 유지, 관리, 임대 등의 업무와 일체의 비용을 청구법인이 부담하며, 관련 인허가 신청업무 및 관련 비용을 청구법인이 진행하였고, 이 건 신탁회사는 단순히 명의 제공으로 건축주 지위를 유지만하면서 이에 대한 대가로 신탁보수를 받고 있으며, 청구법인과 이 건 신탁회사가 이 건 담보신탁계약 외에 이 건 부동산의 매매계약을 체결하거나 그 매매대금을 지급하지 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 지식산업센터의 설립주체가 이 건 신탁회사가 아니라 위탁자인 청구법인임을 알 수 있으므로 「지방세특례제한법」제58조의2 제1항 제1호에 따라 취득세의 100분의 35가 경감되어야 한다.

처분청은 이 건 담보신탁계약서 상의 특약사항 제11조(본 사업 인허가) 제2항을 근거로 청구법인이 지식산업센터를 설립하기 위해 이 건 부동산을 취득한 것이 아니라는 의견이나, ① 부동산담보신탁계약서 제1조(신탁목적)에서 “이 신탁은 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전 관리하고 채무 불이행시 환가·정산하는데 그 목적이 있다”고 되어 있고, 특약사항 제11조 제4항에서 “위탁자가 제2항 내지 제3항에 따른 의무 등을 이행하지 않아 수탁자에게 비용, 손해 등(본 사업 관련 각종 제세공과금, 분, 부담금, 및 본 사업에 관한 이해관계인이 수탁자를 상대로 소송을 제기함에 따라 수탁자가 부담하게 될 소송비용, 변호사보수, 소송패소로 인한 판결원리금 등 포함)이 발생할 경우 수탁자의 지위 권한이 아닌 우선수익권자(담보권자)의 채권회수를 위한 조항으로서, 담보신탁의 특성을 고려할 때 이 건 신탁회사는 명의신탁에 불과하며 이 건 지식산업센터 설립에 있어서 주도적인 역할을 한 것은 청구법인으로이며, 인허가가 종료되어 시행업무를 추진하면서는 2018.9.4. 관리형토지신탁계약으로 변경계약을 체결하였다.

② 이 건 담보신탁계약서 제11조(본 사업의 인허가) 제1항에서 “위탁자는 신탁부동산에 구조고도화 민간대행사업(이하 ”본사업“이라 한다)의 시행에 관한 인허가 신청업무를 진행하기로 하되, 인허가 명의(건축주의 지위)를 수탁자 단독명의로 하여 신청하기로 하며, 건축허가시 수탁자는 신탁기간 동안 건축주의 지위를 유지하도록 한다”고 되어 있어서 계약서 작성일인 2017.6.23.부터 이 건 지식산업센터설립을 위해 이 건 부동산을 취득한 것이 명확하다고 하겠다.

(2) 「지방세특례제한법」제58조의2 제1항에서 ‘정당한 사유’ 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 착공하지 아니한 경우 경감된 취득세를 추징하도록 규정하고 있는바, 이 건 부동산은 토지의 직접매입비가 OOO이 투입되는 대규모 사업으로 경매에 참가하기 이전인 2017년 4월 OOO을 방문하여 지식산업센터추진에 대한 지원 협의를 하였고, 2017.5.31. OOO에 지식산업센터 가설계를 제출받아 사업타당성을 검토한 결과 사업성이 인정되어 2017.6.23. 이 건 부동산을 경매로 취득하였으며, 취득 이후 OOO과 처분청에 지식산업센터 건축허가를 받기 위해 지속적으로 업무를 추진한 결과 OOO에서 2018.5.23. 지식산업센터 설립신고가 되었고, 처분청으로부터 2018.5.29. 지식산업센터 건축허가를 받았는바, 이 건 사업투자 규모는 토지 직접비 OOO원과 건물 직접공사비 OOO원을 포함한 총 OOO원 규모이고, 자금조달은 금융기관에서 PF자금으로 OOO원을 조달하는 사업이며, 공사계약은 1군 시공사에서 선정하기 위해 2017년 10월부터 국내 1군 시공사인 OOO 등 여러 시공사를 접촉한 결과 견적 및 PT를 통해 2018년 4월 OOO 및 OOO으로 결정하여 시공사의 내부 결재를 득한 후 2018.8.8. 계약을 체결하였다.

한편, 금융기관 PF자금 조달을 위해 2017년 9월부터 각 금융기관을 방문하면서 PF조건 및 가능성 등을 상담한 결과 OOO의 조건이 좋아 2017년 12월 OOO과 최종 미팅을 통해 금융기관 주관사로 선정하기로 협의한 후 2018년 5월 OOO과 OOO을 공동주관사로 하는 금융자문계약을 체결하고 2018.9.4. 대주단과 금융약정을 체결하였는바, 이 건 지식산업센터 개발사업은 매출규모 OOO원 규모의 대형 프로젝트사업으로 관련기관 및 이해관계인 등이 100여개 이상이 되어 당사의 의지(당사는 사업 지연시 금융비용지출 등 비용이 증가되어 손실이 가중되므로 신속한 사업추진을 하고자 부단히 노력함)와는 무관하게 OOO 등 관련 기관의 인허가 및 금융기관 등의 승인절차 지연 등으로 사업이 지연된 것으로, 「지방세특례제한법」제58조의2 제1항에서 규정한 정당한 사유 없이 그 취득일로부터 1년이 경과할 때까지 착공하지 아니한 경우에 해당되지 않으므로 취득세를 감면하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 이 건 담보신탁계약서 상의 특약사항 제11조(본 사업 인허가)에서 위탁자는 신탁부동산 상에 구조고도화 민간대행사업(이하 “본 사업”이라한다)의 시행에 관한 인허가 신청업무를 진행하기로 하고 위탁자는 본 사업의 인허가 신청업무 만을 진행할 수 있을 뿐 수탁자의 사전 승인 없이 본 사업 시행과 관련한 어떠한 업무도 진행할 수 없다고 되어 있고, 청구법인이 제출한 OOO과의 문서를 보면, 구조고도화 사업추진의 어려움으로 인해 2018.2.21. 구조고도화 심의위원회 심의결과에 대한 자진취하를 하고 2018.7.19. 이 건 신탁회사 명의로 지식산업센터설립승인을 받았는바, 위 사실을 종합하여 볼 때 청구법인은 지식산업센터를 설립하기 위해 이 건 부동산을 취득한 것이 아니라고 하겠고, 이 건 부동산 취득 후 이 건 신탁회사 명의로 이 건 지식산업센터설립 승인을 받은 것은 「지방세특례제한법」제58조의2에서 규정하고 있는 지식산업센터를 설립하는 자가 사업용 부동산을 취득한 것이라고 할 수 없다.

(2) 설령, 청구법인이 이 건 지식산업센터의 설립자라고 하여도 「지방세특례제한법」제58조의2 제1항에서 ‘정당한 사유’ 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 착공하지 아니한 경우 경감된 취득세를 추징하도록 규정하고 있는바, 다음과 같은 이유로 그 정당한 사유를 인정하기 어렵다.

위에서 말하는 ‘정당한 사유’라고 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 본문에 규정된 납세자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부사유도 포함하고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 그 수행되는 사업의 공익성을 감안하여 취득세를 부과하지 아니하는 입법취지를 충분히 고려하면서 부동산의 취득목적에 비추어 그 고유업무에 직접 사용하는 데에 걸리는 준비기간의 장단, 고유업무에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 그 부동산을 고유업무에 사용하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누13104 판결 등 같은 뜻임)이고, 납세자가 법령에 의한 금지·제한 등 부동산을 취득할 당시 1년 내에 그 고유업무에 직접 사용할 수 없는 법령상의 장애사유가 있음을 알았거나, 설사 몰랐다고 하더라도 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알 수 있었던 상황에서 부동산을 취득하였고, 취득 후 1년 내에 당해 부동산을 그 고유업무에 직접 사용하지 못한 것이 동일한 사유 때문이라면, 취득 전에 존재한 법령상의 장애사유가 충분히 해소될 가능성이 있었고 실제 그 해소를 위하여 노력하여 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 그 고유업무에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 법령상의 장애사유는 쟁점 부동산을 그 업무에 직접 사용하지 못한 것에 대한 정당한 사유가 될 수 없다(대법원 2002.9.4. 선고 2001두229 판결 등 같은 뜻임)할 것인바,

청구법인이 이 건 부동산의 사용계획과 관련하여 작성한 ‘OOO 건립사업 사업계획서(2017년 9월)’를 보면 사업의 추진방향으로 ‘지식산업센터 설립’ 등이 아닌 ‘지원, 주거시설공급’을 제시하고 있고, OOO의 ‘스마트허브 구조고도화 민간대행사업 관련 검토의견 제출 협조 요청’에서 나타나는 사업개요에서도 그 용도를 산업시설에서 지원시설로 변경하고 유치시설로 오피스텔/근린생활시설/보육시설/체육시설/업무시설만을 기재하고 있는 등 지식산업센터 설립과 관련된 사항은 일절 확인되지 아니하므로, 청구법인은 이 건 부동산 취득 당시부터 지식산업센터 설립은 계획하지 아니하였던 것으로 확인되는 점(이 건 부동산 취득에 따른 취득신고 당시 청구법인이 「지방세특례제한법」제58조의2 제1항 규정에 따른 감면신청을 한 사실이 없다는 점도 이를 뒷받침하고 있다),

청구법인의 위 사업에 대한 OOO 관련부서 검토의견(산업정책과-7250, 2017.9.20.)에 따르면, 이 건 부동산 부지는 재생사업지구와 중복되는 사유로 구조고도화 사업추진이 불가능한 지역으로 확인되고 있고 동 사유는 이 건 부동산을 취득하기 이전인 2016.8.9.(OOO 재상사업지구 지정 및 재생계획 공고일, OOO 공고 제2016-1168호)부터 존재하였던 사안으로서 조금만 주의를 기울였다면 이러한 장애사유를 쉽게 알 수 있었던 점, 추후 청구법인은 당초 계획하였던 구조고도화사업을 1차례 변경하였다가 종국적으로는 동 사업을 자진하여 취소(산업단지 구조고도화 대행사업후보자 자격 취소 알림, OOO한 사실이 있는 점 등을 종합하여 보면, 청구법인이 이 건 부동산을 취득할 당시에는 「지방세특례제한법」제58조의2 제1항에서 감면요건으로 규정하는 지식산업센터 설립 계획을 두고 있지 아니하다가, 추후 사업 진행의 어려움을 사유로 당초의 사업 계획을 변경 및 자진 취소하고 사후적으로 현재의 이 건 지식산업센터설립을 추진하면서 이 건 부동산 의 취득일부터 1년이 경과한 이후인 2018.11.12. 공사 착공이 이루어진 일련의 과정에는 청구법인이 이 건 부동산의 취득일부터 1년이 경과할 때까지 착공하지 아니한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다 할 것이므로 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구법인이 이 건 부동산을 취득하여 신탁등기를 한 후, 이 건 신탁회사가 지식산업센터설립 승인을 받은 데 대하여 「지방세특례제한법」제58조의2 제1항에 따른 취득세 등 감면 대상에 해당하는지 여부

② 쟁점①이 인용될 경우, 이 건 부동산을 취득한 후 1년 이내에 착공하지 못한 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법률

(1) 지방세특례제한법

제58조의2(지식산업센터 등에 대한 감면) ① 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조의2에 따라 지식산업센터를 설립하는 자에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2019년 12월 31일까지 지방세를 경감한다.

1. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조의5 제1항 제1호 및 제2호에 따른 시설용(이하 이 조에서 "사업시설용"이라 한다)으로 직접 사용하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산(신축 또는 증축한 부분에 해당하는 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업시설용으로 분양 또는 임대( 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업을 대상으로 분양 또는 임대하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)하기 위하여 신축 또는 증축하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 35를 경감한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 경감된 취득세를 추징한다.

가. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 착공하지 아니한 경우

나. 그 취득일부터 5년 이내에 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 분양ㆍ임대하는 경우

2. 과세기준일 현재 사업시설용으로 직접 사용하거나 그 사업시설용으로 분양 또는 임대 업무에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세의 1,000분의 375를 경감한다.

(2) 지방세기본법

제17조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

(3) 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

13. “지식산업센터”란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

제13조【공장설립 등의 승인】① 공장건축면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경(이하 “공장설립 등”이라 한다)을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 승인을 받아야 하며, 승인을 받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 승인을 받은 사항 중 산업통상자원부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.

제14조【공장의 건축허가】① 제13조 제1항에 따라 공장설립 등의 승인을 받은 자(같은 조 제2항에 따라 공장설립 등의 승인을 받은 것으로 의제되는 자를 포함한다. 이하 같다)에게 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 하거나 같은 법 제14조에 따른 신고를 수리(제13조의2 제1항 제15호에 따라 공장설립 등의 승인 시에 건축허가 및 건축신고가 의제되는 경우를 포함한다)할 때 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장이 다음 각 호의 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ동의ㆍ심사 또는 신고(이하 “허가 등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 허가 등을 받은 것으로 본다.

제28조의2【지식산업센터의 설립 등】① 지식산업센터의 설립승인, 인·허가 등의 의제, 설립 등의 승인에 대한 특례, 처리기준의 고시 등, 설립 등의 승인취소, 건축허가, 사용승인, 제조시설설치승인, 제조시설설치승인의 취소 및 협의에 관하여는 제13조, 제13조의2부터 제13조의5까지, 제14조, 제14조의2부터 제14조의4까지 및 제18조를 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 청구법인은 2017.6.23 이 건 부동산을 취득하고, 같은 날 이 건 신탁회사와 이 건 담보신탁계약을 체결한 후 신탁등기를 하였는바, 이 건 담보신탁 계약의 주요 내용은 다음과 같다.