국심2005중0963 (2005.06.21)

양도

기각

상속받은 토지가 투기지역으로 지정된 이후에 양도되어 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우 그 취득가액을 상속개시 당시의 평가액으로 적용하여 과세한 처분은 정당함

소득세법 제94조【양도소득의 범위】 / 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

국심2003서3799 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 1995.8.29 곽OO 외 8인이 공동으로 상속받은 OOOO OOO OOO OOO OOOOO 답 2,793㎡(청구인 지분은 3/21이고, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.3.16 청구외 김OO에게 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 67,571,428원(473,000천원의 3/21)으로, 취득가액은 기준시가로 환산한 52,119,047원으로 양도차익을 산정하여 2004.5.31 양도소득세 912,790원을 자진신고·납부하였다.

처분청은 청구인이 상속재산인 쟁점토지를 2004.2.26 투기지역으로 지정된 이후에 양도하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우, 그 취득가액은 관련법령상 상속개시일 현재의 평가액 7,940,100원을 적용하는 것이라 하여 2004.8.6 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 7,496,170원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.10.14 이의신청을 거쳐 2005.2.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 상속받은 부동산으로 투기지역으로 고시(2004.2.26)되기 전인 2004.2.13 매매계약을 체결한 점으로 볼 때 투기거래에 해당되지 아니하며, 설령, 투기지역에 소재하는 부동산양도로서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우 취득가액은 실지양도가액을 환산하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 양도하고 취득가액을 실지거래가액인 양도가액을 기준으로 환산하여 그 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 예정신고하였으나, 소득세법시행령 제163조에 의하면 상속 및 증여받은 자산의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 평가액을 실제 취득가액으로 적용하도록 규정되어 있으므로 동 토지의 상속개시당시의 평가액 7,940,100원을 취득가액으로 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상속받은 쟁점토지가 투기지역으로 지정된 이후에 양도되어 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우 그 취득가액을 상속개시 당시의 평가액(개별공시지가)으로 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6의2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서생략)

상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995.8.29 곽OO 외 8인이 공동으로 상속받은 쟁점토지를 2004.3.16 청구외 김OO에게 양도하고 양도가액은 실지거래가액 473,000천원의 청구인 지분(3/21)에 해당하는 67,571,428원으로 하고, 취득가액은 위 실지양도가액을 기준시가로 환산한 52,119,047원으로 산정하여 양도차익을 15,452,381원으로 계산하여 2004년 5월 이 건 양도소득세를 신고하였다.

(2) 처분청은 쟁점토지가 2004.2.26 투기지역으로 지정된 이후에 양도된 것으로서 양도가액은 실지거래가액인 67,571,428원으로 하고, 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항의 규정에 의거 상속개시당시의 개별공시지가로 평가한 7,940,100원으로 산정하여 양도차익을 59,631,328원으로 계산하고 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 상속받아 투기지역으로 고시되기 전에 양도계약을 체결하여 투기거래로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 설사 투기지역에 소재하여 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우 취득가액은 실지거래가액을 환산하는 방법으로 산정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이를 살펴본다.

(4) 청구인이 심리자료로 제시하는 부동산매매계약서(2004.2.13)에 의하면, 상속인들을 대표한 곽OO이 2004.2.13 쟁점토지 2,793㎡를 김OO에게 473,000천원에 양도하는 계약을 체결한 사실 및 그 잔금청산일이 2004.3.16인 사실이 확인되며, 그 특약사항에 매도인은 잔금일 이전까지 등기상 소유자 김OO의 상속관련 서류를 구비하고 잔금과 동시에 소유권이전 서류를 교환한다는 내용이 기재되어 있고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지가 2004.3.13 청구인외 8명에게 소유권이전등기(1995.8.29 상속원인)되었다가 2004.4.9 청구외 김OO에게 소유권이전등기된 사실이 확인되고 있다.

(5) 처분청이 심리자료로 제시하는 OOO세무서장의 과세자료 통보공문 (2004.7.23)에 의하면, 청구인 등 9명의 상속인들이 쟁점토지를 공동으로 상속받아 양도하고 상속인 지분별로 양도소득세를 실가로 신고 하였으며, 취득가액은 양도 실가를 양도 및 취득시 기준시가로 환산한 금액으로 신고하였는 바, 소득세법시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 실가의 규정을 적용하여 양도소득세 신고시 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 되어 있어 쟁점토지의 취득가액은 상속 당시 평가액인 개별공시지가로 신고하여야 하므로 귀서에 예정신고한 아래 공동상속인의 양도소득세 과소신고분을 통보하니 고지결정하기 바란다라는 내용이 기재되어 있음이 나타난다.

(6) 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 상속받은 토지로서 투기지역으로 고시되기 전에 양도계약을 체결하여 투기거래로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지가 투기지역에 소재하여 그 양도차익을 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 산정하는 경우 그 기준일은 투기지역으로 고시된 날이 양도시기(잔금청산일 등) 전인지, 후인지로 판단하는 것이고 매매계약 체결일을 기준으로 판단하는 것은 아니므로 이 부분 청구주장은 이유없다고 할 것이다.

또한 관련법령인 소득세법시행령 제163조 제9항의 규정에 의하면, 투기지역 내의 상속재산을 양도하는 경우 그 취득가액의 계산은 상속개시 당시의 상속재산평가액으로 한다고 규정되어 있으므로 쟁점토지의 상속개시 당시 시가가 확인되지 아니한다면 상속세 및 증여세법상의 평가액인 상속개시당시에 고시되어 있던 개별공시지가로 평가하여야지 환산가액을 적용할 수 없다고 할 것이다 (OO OOOOOOOOO, OOOOOOOO OO OO).

(7) 따라서 처분청이 상속받은 재산으로 투지지역내 소재하는 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하면서 그 취득가액을 상속개시당시의 개별공시지가로 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.