조심2011중0137 (2011.03.22)

양도

기각

주택 및 그 부수토지의 소유자가 상이한 경우에도 전체 양도가액 합계액으로 고가주택 여부를 판단하는 것이므로 토지는 실지거래가액 과세대상에 해당되는 것임

소득세법 제96조【양도가액】 / 조세특례제한법 제85조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】

조심2008중3554 /

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1968.1.10., 1999.8.17. OOO OOO OOO OOO OOOOO 대지 196㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 외 3필지의 토지를 취득하고, 쟁점토지 소재지가 OOOOOOOOOOOO 에 편입됨에 따라 쟁점토지 등을 2006.12.29. 사업시행자인 OOOOOO에 협의양도한 후, 쟁점토지의 양도가 「구 조세특례제한법」제85조 규정에 의한 기준시가 적용대상에 해당한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2007.2.28. 양도소득 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점토지는 그 지상의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 부수토지로서 쟁점주택의 보상가격이 205,755,020원이고,쟁점토지의 보상가격이 841,835,260원이므로, 쟁점토지의 양도를고가주택 부수토지의 양도로 보고, 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여, 2010.10.4. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 149,199,000원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

양도소득세는 각 자산별로 부과되는 것이 아니라 자산의 양도로 인한 소득의 귀속자 단위로 부과되는 것이고, 고가주택을 소유하지 아니한 자가 양도하는 부수토지에 대하여는 고가주택의 과세방법인 실지거래가액을 적용할 수 없으며, 당해 주택에 부수되는 토지가 「구 조세특례제한법」제85조 규정에 해당하면, 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 산정하여야 하는 바, 쟁점주택의 소유자는 청구인의 동생인 김OO이므로 쟁점토지의 양도소득금액은 「구 조세특례제한법」제85조 규정을 적용하여 기준시가에 의하여 산정하여야 한다.

나.처분청 의견

토지의 용도는 양도 당시 사용현황에 따라 판단하는 것이므로 쟁점토지상의 건물이 주택임이 분명한 이상 쟁점토지는 주택의 부수토지에 해당하고, 주택 및 그 부수토지의 소유자가 상이한 경우에도 전체 양도가액 합계액으로 고가주택 여부를 판단하는 것이므로 쟁점토지는 실지거래가액 과세대상에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

주택과 부수토지의 소유자가 상이한 경우 「구 조세특례제한법」제85조 규정을 적용하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

(2) 조세특례제한법

제85조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】거주자가 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 사업시행자인 OOOOOO에 협의양도한 후, 쟁점토지의 양도가 「구 조세특례제한법」제85조(2006.12.30. 법률 제8146호에 의거 삭제) 규정에 의한 기준시가 적용대상에 해당한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득 예정신고하였고, 처분청은 쟁점토지를 고가주택의 부수토지로 보아 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 이 건 고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사보고서에 의하면, 쟁점토지의 보상가격은 841,835,260원이고, 쟁점주택의 보상가격은 205,755,020원으로 총 양도가액이 1,047,590,280원으로 고가주택에 해당하며, 쟁점토지의 부속 건물에 대한 건축물대장상 용도가 근린생활시설로 되어 있으나, 수용 당시 지장물조사대장 등에 의하면, 지상 1층 및 지하가 주택의 용도로 확인되므로 쟁점토지의 양도에 대하여 고가주택 부수토지의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지만 양도하였고 주택의 소유자는 청구인의 동생인 김OO로 그 부수토지의 소유자가 동일인이 아니므로 실지거래가액이 아닌, 기준시가 과세대상임에도 처분청이 건축물과 함께 전체를 고가주택으로 보아 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 수용확인원, 토지대장, 일반건축물대장 등을 제출하고 있으므로 이에 대해 본다.

(가) 청구인은 쟁점토지 소재지가 「국민임대주택 건설 등에 관한 특별조치법」제5조에 의하여 건교부 고시 제2006-219호(2006.6.26.)로 개발계획승인 고시된 OOOOOOOOOOOO 에 편입됨에 따라 쟁점토지 등을 2006.12.29. 사업시행자인 OOOOOO에 협의양도(수용) 하였다.

(나) 토지대장, 일반건축물대장에 의하면 청구인은 1999.8.17. 쟁점토지 및 쟁점주택을 취득한 후, 2004.11.1. 쟁점주택의 소유권을 청구인의 동생인 김OO에게 이전한 것으로 나타난다.

(4) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 「소득세법 시행령」제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는 「소득세법」제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하여야 할 것인 바(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OOO), 토지와 주택의 소유자가 다르지만 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 쟁점토지 및 쟁점주택의 양도에 대하여 처분청이 이를 고가주택으로 보아 쟁점토지의 양도에 대해 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.