국심1995서0512 (1995.12.27.)

양도

경정

주택의 양도는 1세대1주택인 고급주택의 양도에 해당되므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 고급주택 부분에 대하여만 과세하는 것이 정당함.

개포세무서장이 94.9.1. 청구인에게 결정고지한 ’92년도 귀

속 양도소득세 498,582,240원은

1. 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 330.5㎡,

같은 동 OOOOOO 대지 330.2㎡ 및 그 지상주택 324.57㎡의

양도를 1세대1주택(고급주택)의 양도로 보아 그 과세표준과

세액을 경정하며,

2. 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 330.5㎡, 같은 동 OOOOOO 대지 330.2㎡ 및 위 지상주택 324.57㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 92.4.25. 청구외 OOO에 양도하고, 쟁점주택이 1세대1주택인 고급주택에 해당되는 것으로 하여 양도소득세 확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액으로 인정되지 아니한 다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고, 또한 청구인이 쟁점주택 양도당시에 87.10.23. 매매예약을 원인으로 청구인 앞으로 가등기한 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOOOO OO OOOO(대지 76.41㎡, 건물 137.13㎡, 이하 “가등기주택”이라 한다)를 소유하고 있다고 하여 쟁점주택을 1세대1주택으로 보지 아니하여 94.9.1. 청구인에게 ’92년도 귀속 양도소득세 498,582,240원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.10.31. 심사청구를 거쳐 95.2.16. 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 취득 및 양도에 대한 실지거래가액을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 양도소득세 확정신고를 하였으므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다.

(2) 기준시가에 의하여 과세하더라도 청구인은 쟁점주택 양도당시에 다른 주택을 보유한 사실이 없고, 쟁점주택은 고급주택인 1세대1주택에 해당되므로 고급주택부분에 대하여만 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 신고한 쟁점주택 취득가액중 대지가액은 890,000,000원이나 처분청의 조사내용에 의하면 전 소유자인 청구외 OOO이 확인한 가액은 위 신고내용과 다르고, 매매계약서상의 중개인으로 기재된 OO부동산에서도 매매를 중개한 사실이 없음을 확인한 점등을 보면 청구인이 신고한 취득가액은 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 것은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 취득하기 전인 87.10.23. 가등기주택을 취득하여 보유하고 있었으므로 쟁점주택 전체면적에 대하여 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 첫째, 쟁점주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 것이 정당한지 여부. 둘째, 쟁점주택이 양도당시에 1세대1주택(고급주택)에 해당되는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 쟁점주택의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 것이 정당한 지 여부

(1) 관계법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호(가)목의 규정에 의하면 토지 또는 건물의 양도에 대하는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

같은법 시행령 제170조 제4항 본문에서는 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 같은항 제3호에서는 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 말한다”고 규정하고 있다.

(2) 사실관계

청구인이 쟁점주택을 양도하고 양도가액은 1,295,330,000원, 취득가액은 1,063,932,500원(토지 890,000,000원, 건물 173,932,500원)으로 신고하였다.

이 건 처분청의 조사내용을 보면 취득가액중 토지가액을 청구인은 평당 4,453,117원(890,000,000원÷199.86평)에 취득한 것으로 신고하였으나, 거래상대방인 청구외 OOO은 청구인이 신고한 890,000,000원은 허위이며, 평당 100만원 내지 200만원 사이에 양도하였다고 진술한 사실이 있으며, 매매계약서상 중개인이 OO부동산으로 되어 있으나, 조사한 바 중개한 사실이 없음이 확인되고, 취득당시(88.1.14.)의 동지역의 시세가 평당 150～200만원인 사실이 확인되었다.

(3) 적용 및 판단

관계법령과 사실관계를 종합하여 보면 처분청이 조사한 쟁점주택 중 토지의 취득가액이 청구인이 신고한 가액과 일치하지 아니하고, 처분청의 조사내용을 부인할 만한 입증자료도 제시하지 못하므로 쟁점주택 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것은 정당한 것으로 판단된다.

다. 쟁점주택의 양도가 1세대1주택(고급주택)의 양도에 해당되는지 여부

(1) 관계법령

㉮ 소득세법 제5조 제6호(자)목의 규정에 의하면 “대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”은 비과세 하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항 『법 제5조 제6호(자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다(이하 생략)』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제5항 제1호 본문에서는 『법 제5조 제6호(자)목에서 “대통령령이 정하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다』고 규정하고,

제1호에서는 『다음 각목의1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상의 것

가. 주택의 연면적(지하실 부분은 그 연면적의 2분의1을 주택의 면적에 포함하는 것으로 한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액이 5억원 이상인 것

나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 양도가액이 5억원 이상인 것』을 규정하고 있다.

같은법 제23조 제3항에서는 1세대1주택에 해당되는 고급주택(이에 부수되는 토지포함)의 양도차익, 양도소득특별공제액 및 장기보유특별공제액은 같은조 제2항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

㉯ 소득세법 제27조에서는 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고있다.

같은법 시행령 제53조 제1항 본문에서는 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 규정하고 있고, 제1호 및 제2호에서 규정한 내용을 모아보면 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 하며, 대금을 청산하기전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다.

(2) 사실관계

㉮ 쟁점주택의 등기부등본, 청구인의 주민등록등본등을 보면 청구인은 쟁점주택중 대지를 88.1.18. 청구외 OOO으로부터 취득하여 동 지상에 주택을 신축하여 89.1.19. 소유권 보존등기를 하였고, 92.4.28. 청구외 OOO외1인에 양도한 사실이 확인된다. 청구인은 그 가족과 함께 88.11.15. 쟁점주택에 전입하여 동 주택의 양도시까지 계속 거주한 사실이 확인된다.

㉯ 청구인의 세대가 쟁점주택 양도당시에 다른 주택을 소유하고 있었는지를 보면 처분청의 조사내용에 의하면 청구인은 가등기주택이외에 다른 주택을 소유하고 있지 아니한 사실이 확인된다.

㉰ 쟁점주택이 소득세법시행령 제15조 제5항 제1호에 규정하는 고급주택에 해당되는지를 보면 주택의 연면적이 264㎡ 이상이고, 지방세법상 과세시가표준액이 2천만원이상(토지 242,587,000원, 건물 51,126,738원)이므로 고급주택에 해당된다.

㉱ 가등기주택에 대한 그 등기부등본을 보면 84.8.6. 청구외 OOO이 취득하여 87.10.23. 청구인을 권리자로 하여 매매예약에 의한 소유권이전 청구권가등기를 하였고, 93.11.16. 청구인에게 소유권 이전등기(원인 87.10.23. 매매) 경료된 사실이 확인된다.

㉲ 87.10.23. 위 가등시에 청구외 OOO(갑)과 청구인(을)간에 작성된 매매예약계약서의 내용을 보면,

『① 갑은 을에게 가등기주택을 대금 30,000,000원에 매도할 것을 예약하며, 을은 이를 승락한다.

② 매매예약의 매매완결일자는 87.11.22.로 하며 완결일자가 경과하였을때에는 당연히 매매가 완결된 것으로 본다.

③ 위②에 의하여 매매가 완결되었을때에는 갑을간에 가등기주택에 대한 매매계약이 성립되며, 갑은 을로부터 위①의 대금을 수령함과 동시에 을에게 소유권이전등기절차를 이행한다.

④ 을은 갑에게 본 예약의 증거금으로 예약당일에 25,000,000원을 지급하기로 하며 위 금액은 위①의 대금에서 공제한다』고 되어 있다.

(3) 적용 및 판단

관계법령과 위의 사실관계를 종합하여 보면 쟁점주택 양도당시 청구인은 가등기주택이외에는 다른 주택을 소유하고 있는 사실이 확인되지 아니하고, 쟁점주택은 고급주택에 해당되는 것에는 다툼이 없다.

처분청은 가등기주택에 대한 매매예약에 의한 가등기일인 87.10.23 청구인이 가등기주택을 취득한 것으로 보고 쟁점주택은 1세대1주택에 해당되지 않는 것으로 보았다.

그러나 부동산의 취득시기는 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항에 규정하고 있는바와 같이 “당해 자산의 대금을 청산한 날이 확인되지 아니하고, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이 확인되지 아니하는 경우”에는 소유권이전등기 접수일이 당해자산의 취득시기가 되는 것이다.

따라서 청구인이 가등기주택을 매매예약 가등기일에 사실상 취득하고 소유권이전등기 대신에 변칙적으로 가등기를 하였다는 별다른 입증이 없는 한 가등기일을 동 부동산의 취득시기로 볼 수는 없고, 잔금청산일이 확인되지 않는 이 건의 경우 본등기일(소유권이전등기일)을 취득시기로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(4) 결론

쟁점주택의 양도일인 92.4.25. 에는 청구인은 쟁점주택만을 소유하고 있었으므로 쟁점주택의 양도는 1세대1주택인 고급주택의 양도에 해당되고, 따라서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 고급주택 부분에 대하여만 과세하는 것이 정당하다.

이 건 심판청구는 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.