[사건번호]조심2013서0196 (2013.05.14)

[세목]양도[결정유형]취소

[결정요지]「부동산등기법」의 개정내용이 시행된 2006.6.1. 이전에는 취득세ㆍ등록세 등을 적게 납부할 목적으로 실제 매매계약서 외에 별도로 매매대금을 낮추어 검인용 매매계약서를 작성하는 것이 관행이었던 점, 청구인이 쟁점부동산의 임대차계약을 승계하여 취득하였다며 7건의 임대차계약서를 제시한 점, 전 소유자가 쟁점부동산의 매매대금으로 임대보증금을 제외한 나머지 금액만 받았다고 진술한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산의 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것은 잘못이 없는 것으로 판단됨

[관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조

OOO세무서장이 2012.10.10. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.10.21. OOO 대지 181.8㎡ 및 다가구주택 313.86㎡(지층～2층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2012.1.16. 양도한 후 2012.9.17. 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 양도차익을 산정하고 1세대 1주택(고가주택) 비과세를 적용하여 해당 양도소득세를 기한 후 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 환산취득가액을 부인하고, 검인계약서(이하 “쟁점검인계약서”라 한다)상 가액인 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 2012.10.10. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.7. 이의신청을 거쳐 2012.12.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 제시한 쟁점검인계약서는 다운계약서이고, 실지계약서가 아니므로 이를 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 산정한 것은 부당하다.

(가) 쟁점부동산의 토지 개별공시지가가 OOO원, 건물 기준시가가 OOO원으로 합계금액이 OOO원이므로, 쟁점검인계약서상 가액인 OOO원(기준시가금액의 80%이상 금액)은 형식적인 금액이다.

(나) 청구인은 중개수수료로 OOO원을 지급하였음에도 쟁점검인계약서에는 중개인이 없는바, 이는 쟁점부동산 취득시 법무사사무실에서 쟁점검인계약서의 검인신청을 하였고, 당시에는 실지거래가액보다 낮은 취득세, 등록세, 시가표준금액으로 검인용 매매계약서를 임의작성하였기 때문이나, 이를 근거로 과세한 것은 부당하다.

(다) 쟁점부동산 취득시 남편명의로 취득할 것인지, 청구인 명의로 취득할 것인지 고민하다가 청구인 명의로 취득하였고, 취득시 실지매매계약서는 남편이 관리하고 있었는데, 쟁점부동산 취득 후 2010년 12월 이혼하면서 청구인이 챙기지 아니하여 실지 취득금액을 확인할 수 없지만 청구인 예금통장에서 확인된 쟁점부동산 취득대금 OOO원과 관련 임대보증금 OOO원만 합하여도 OOO원으로 쟁점검인계약서상 가액이 실지 거래가액이 아니라는 것을 알 수 있다.

(라) 쟁점검인계약서에는 임대보증금을 제외하고 대금을 지급한다라는 내용이 없고, 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원을 지급한다로 되어 있는 것이 확인되므로, 쟁점검인계약서가 실지계약서가 아니라는 것이 확인된다.

(마) 다세대주택을 구입하면서 취득자 본인이 전체를 사용하지 않는 경우 세입자의 전세보증금을 안고 구입하는 것이 일반적이고, 쟁점부동산도 전세보증금을 안고 구입한 것인데, 쟁점검인계약서에는 전세보증금의 언급이 없는 것은 동 계약서가 실지 계약서가 아니라는 것을 증명하는 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 중개수수료 영수증상 OOO부동산은 2005.8.8. 폐업된 것으로 나타나 연락이 불가한바, 실지거래금액을 물어보거나 추정하기 어렵고 거래금액에 비추어 일부인 2003년 부동산중개수수료 영수증은 있는데, 실지계약서를 보관하고 있지 않다는 점은 석연치 않다.

(2) 청구인 통장에서 인출된 OOO원과 인수한 임대보증금 OOO원을 합치면 OOO원에 달하므로 쟁점검인계약서상 가액은 실지거래금액이 아니라고 주장하고 있으나, 인출한 금액의 통장 적요상 연지급이라 표시만 있고 실제로 누구에게 건네진 금액인지 알 수가 없고, 제출한 임대보증금 계약서 7건 중 5건이 2003년 취득 이후인 2009년～2011년 작성된 것으로 취득당시에 인수한 보증금이라 볼 수도 없어 청구인의 주장에 신빙성이 없다고 할 것이다.

(3) 중개인이 없는 법무사가 작성한 검인계약서는 다운계약서이며 매도인 이OOO에게 확인하면 알 수 있는 것을 과세관청에서 조사하지 아니하고 쟁점검인계약서로 결정한 것은 과세를 소홀히 한 것으로 실지계약서가 아닌 이상 환산가액으로 하여 줄 것을 주장하나, 전 소유자 이OOO은 매매금액을 기억하지 못하며 매매계약서 역시 보관하지 않고 있다고 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 가액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2012.1.1. 법률 제11146호로 개정된 것) 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정된 것) 제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 다가구용 단독주택인 쟁점부동산을 2003.10.21. 취득하여 거주 및 임대하였다가 2012.1.16. OOO 재정비촉진구역주택재개발정비사업조합에게 보상금 OOO원에 공공용지의 협의취득을 원인으로 하여 양도하였고, 처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 무신고한 것에 대하여 2012.8.26. 과세자료 해명안내문을 발송하자 청구인은 쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택인 고가주택(실지거래가액이 9억원을 초과하는 주택)에 해당된다고 보아 비과세 규정을 적용하여 취득가액을 환산가액으로 한 후 2012.9.17. 양도소득세 OOO원을 기한 후 신고하였다.

(2) 쟁점부동산의 검인계약서에 의하면, 청구인이 2003.8.30. 쟁점부동산을 매매대금 OOO원(2003.8.30. 계약금 OOO원, 2003.9.25. 중도금 OOO원, 2003.10.15. 잔금 OOO원)에 이OOO에게 매입하기로 계약한 것으로, 특약사항은 없는 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 취득 및 등록 신고시 쟁점부동산 과세표준액은 OOO원으로 나타나고, 국세통합전산망에 의하면, 부동산중개업소인 OOO부동산(마OOO 외1, 110-31-*****)은 2001.2.5. 개업하여 2005.8.8. 폐업하였고, 공동사업자인 마OOO은 현재 사망자로 조회되며, 공동사업자 김OOO(83세)의 연락처는 확인되지 아니하고, 처분청 조사담당자가 2012.11.19. 전 소유자 이OOO에게 유선으로 쟁점부동산의 매매가액을 확인한 바, 쟁점부동산을 양도할 당시 임대보증금을 제외하고 나머지 금액만 받았으나 정확한 매매금액은 기억하지 못한다고 하였다.

(4) 쟁점부동산의 공시가격 및 처분청이 결정한 거래가액은 아래<표1>과 같다.

<표1> 쟁점부동산의 공시가격 및 처분청이 결정한 거래가액

(5) 쟁점부동산 전세내용 및 주민등록내역에 의하면, 취득당시 세입자는 김수*외 1인이고 나머지 세입자 5인은 2005년부터 2009년에 계약한 것으로 나타나며, 각 임차인의 주민등록상 쟁점부동산에서의 주소이력은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점부동산에 대한 임대내용 및 주민등록내역

(6) 위에서 제시된 증빙 외에 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) OOO부동산 마OOO이 2003.11.20. 중개수수료로 OOO원을 지급받았다는 증거로 영수증(현금보관증)을 발행한 것으로 나타나고, 청구인의 OOO은행 계좌(339-02-2*****)에는 2003.11.20. 연지급으로OOO원이 출금된 것으로 나타난다.

(나) 청구인이 취득자금의 증빙으로 제시한 청구인의 OOO은행계좌(339-02-2*****)에는 2003.9.8. 연지급으로 OOO원, 2003.10.15. 연지급으로 OOO원이 각각 출금된 것으로, 2003.10.20. 출금한 OOO원은 조OOO에게 계좌이체된 것으로 나타난다.

(다) 청구인의 혼인관계증명서에는 청구인과 배우자인 김OOO가 1981.12.2. 혼인하여 2010.12.17. 이혼한 것으로 나타난다.

(7) 통계청과 한국감정원이 발표한 서울지역 단독주택가격동향지수는 아래 <표3>과 같다.

<표3> 서울지역 단독주택 주택가격동향지수(통계청, 한국감정원)

(O) O OOOO OOOOOO OOO

(8) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항, 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2에 의하면, 양도차익의 계산시 취득가액은 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정되어 있는바, 쟁점주택은 다가구주택으로서 일반적으로 임대차계약을 승계하여 취득한다는 청구주장이 타당성이 있고 청구인이 7건의 임대차계약서를 제시하는 점과 전 양도자가 쟁점부동산을 임대보증금을 제외하고 나머지 금액만 받았으나 정확한 매매대금을 기억하지 못한다고 조사된 점, 통계청과 한국감정원이 발표하는 서울지역 단독주택 주택가격동향지수에 의하면 쟁점부동산 취득당시 주택가격동향지수(73.3.)와 쟁점부동산의 공시가격이 발표된 2005년 1월 주택가격동향지수(72.5) 사이에 지수변동이 크지 아니하여 쟁점부동산의 취득당시 공시가격과 쟁점부동산의 2005.1.1. 최초공시가격과 큰 차이가 있다고는 보이지 아니하므로 2005.1.1. 쟁점부동산의 공시가격인 OOO원 보다 약 OOO원(40%)이 작은 쟁점검인계약서상 가액 OOO원은 청구인이 임의로 작성하였다는 주장을 구체적으로 부인하기에는 어려워 보이는 점, 취득당시 계약서를 남편이 관리하다가 이혼하여 실지계약서를 제출하기 어렵다는 청구주장이 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 제시된 증빙만으로는 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인하기 어렵고 매매사례가액이나 감정가액 또한 확인된 바 없으므로 청구인이 「소득세법」제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액을 취득가액으로 하여 쟁점부동산의 양도소득세를 신고한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.