조심2011서1204 (2011.06.30)

양도

취소

청구인이 쟁점부동산을 공매로 낙찰받아 취득한 점, 보유기간이 단기간인 점 등을 고려할 때, 취득가액에 부대비용 등을 가산한 가액을 양도가액으로 하여 쟁점부동산을 양도한 것을 경제적 합리성이 없는 비정상적인 거래로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하기는 어려움

소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】

OO세무서장이2010.9.10. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 65,895,050원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 서울특별시 OO OOO OOO 외 1필지 OOO O O OOOOO(건물 66.64㎡, 대지권 10.3㎡로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2009.10.16. 공매에 의하여 200,100,000원에 취득하여 2009.10.26. 청구인이 대표이사인 (주)OOOO(OO OOOOOOO OO)에 210,000,000원에 양도하고 2009.12.22. 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 2009.11.27. OOOO가 쟁점부동산을 백OO에게 329,000,000원(부가가치세 제외)에 양도한 사실을 확인하고, 청구인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도하여 조세의 부담을 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인하여 329,000,000원을 양도당시 쟁점부동산의 시가로 보아 양도차익을 산정하고 2010.9.10. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 65,895,050원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여2010.11.30. 이의신청을 거쳐 2011.3.24.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 공매로 취득하여 특수관계자인 OOOO에 당초 취득가액에 부대비용을 합한 가액으로 양도하였는바, 쟁점부동산의 취득가액은 공매가액으로 이는 거래당시의 시가로서 부당행위계산부인대상에 해당하지 아니하므로 저가양도로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(주)OOOOOOO의 담당직원과 전화통화한 결과, 쟁점부동산의 공매공고는 2009.7.1.에 하였으나, 매수인이 없어 최종 16회차까지 유찰됨에 따라 채권자인 금융기관에서 최종 유찰가격인 142,000천원 이상의 가격으로 매수인이 있을 경우, 수의계약으로 처분할 것을 요구하여 2010.10.7. 청구인과 200,100천원에 수의계약을 체결하여 형성된 가액이므로 시가와는 동떨어지며, OOOO와 백OO간의 거래가액이 매매사례가액으로서 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래가액으로 쟁점부동산의 시가를 가장 잘 반영한 것으로 볼 수 있으므로 저가양도로 보아 부당행위계산부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 특수관계자인 법인에게 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

(2)소득세법 시행령제167조 【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특례제한법」 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 「조세특례제한법」 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우" 는 “양도하는 경우”로 본다.

⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법 시행령」 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 「법인세법」 제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(4)상속세 및 증여세법 시행령제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2009.10.19.(2009.10.7. 매매원인) (주)OOOOOOO의 신탁부동산〔위탁자는 OOOOO(주)임〕인 쟁점부동산을 200,100,000원에 취득한 뒤 2009.10.26.(2009.10.23. 매매원인) 청구인이 대표이사로 재직하는 OOOO에 210,000,000원에 양도하였고, 동 법인은 2009.11.30.(2009.10.28. 매매원인) 백OO에게 350,000,000원에 양도하였는바, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 가액 200,100,000원은 16회차 공매가 유찰된 후 2009.10.7. (주)OOOOOOO과 수의계약에 의하여 취득한 가액이므로 시가로 볼 수 없고, 청구인과 OOOO간의 매매계약일인 2009.10.23.을 전후로 하여 가장 근접한 2009.10.28. OOOO와 백OO간의 거래가액 329,000,000원(부가가치세 제외)이 쟁점부동산의 시가에 해당하므로 청구인이 OOOO에게 쟁점부동산을 저가양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인은 (주)OOOOOOO으로부터 쟁점부동산을 공매절차에 의하여 200,100,000원에 취득하였으므로 동 가액은 쟁점부동산의 시가이고, 청구인이 청구법인에게 청구인이 취득한 가액에 부대비용을 가산한 210,000,000원에 양도한 것은 정당한 매매가액이므로 부당행위계산부인대상이 아니라고 주장하면서 다음과 같이 증빙자료를 제시하고 있다.

(가) 2009.7.1. (주)OOOOOOO이 쟁점부동산 공매공고를 한 신문에 의하면 공매일시는 2009.7.13. 1회차～6회차, 2009.7.14. 7회차～11회차, 2009.7.15. 12회차～16회차이고, 공매예정가격은 1회차 686,000,000원부터 16회차 142,000,000원까지로 되어 있다.

(나) OOOOOOO이 원본대조필한 입찰표 2매(2009.10.6.)에는 2009.10.6. 청구인이 200,100,000원, 이OO가 177,777,770원의 입찰가액을 제시한 사실이 확인된다.

(다) 쟁점부동산의 등록세 및 지방교육세 4,514,250원, 취득세 4,138,060원 등 9,771,580원이 기재된 법무사 김OO사무소에서 청구인에게 보낸 소유권이전등기비용 청구서와 담보부동산 매매계약서(2009.10.7.) 및 부동산매매계약서(2009.10.23.)에 의하면 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 200,100,000원에 위 비용 등을 합한 210,000,000원에 쟁점부동산을 OOOO에 양도한 것으로 나타난다.

(3)「 소득세법시행령」제167조 제5항에서 시가는「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고,「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항에서 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고, 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제49조 제1항 제3호에서 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 “보상가액·경매가액 또는 공매가액”을 시가에 포함되는 것으로 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 시가를 OOOO가 제3자에게 양도한 가액 329,000,000원으로 보았으나, 청구인이 쟁점부동산을 (주)OOOOOOO으로부터 취득한 과정을 보면, 쟁점부동산이 공매에서 유찰됨에 따라 동 법인이 청구인 등 2인으로부터 매매가격을 입찰받아 높은 가격을 제시한 청구인을 낙찰자로 하여 매매계약을 체결한 것으로 나타나고 있는바, 낙찰가액인 200,100,000원은 비록 공매공고된 공매일에 낙찰된 가액은 아니나 16회차 공매예정가액 142,000,000원보다 훨씬 높은 가액일 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 낙찰과정에 하자가 있는 것으로 밝혀지지 아니한 이상, 청구인이 취득한 쟁점부동산의 취득가액은 공매가액으로서 동 가액은 쟁점부동산의 시가에 해당한다고 하겠다.

또한, 쟁점부동산의 취득가액 200,100,000원이 위에서 본 바와 같이 정상적인 가액이라면 그 취득일(2009.10.19.)부터 양도일(2009.10.26.)까지 특별한 지가변동 요인이 없는 한 위 취득가액에 등록세 등 비용을 더한 210,000,000원을 양도가액으로 하여 쟁점부동산을 양도한 행위 역시 위 양도가액이 제3자에게 양도한 거래가액보다 낮다는 이유만으로 경제적 합리성이 없는 비정상적인 거래라고 보기는 어렵다.

(5) 따라서,처분청에서 청구인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가양도하여 조세의 부담을 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.