조심2008서2421 (2008.11.04)

양도

취소

토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있으므로, 비교대상토지의 매매사례가액을 양도토지의 시가로 보아 부당행위계산 부인하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】 / 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

국심2001중1607 /

삼성세무서장이 2008.3.20 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 68,459,440원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

청구인 등 5인(이하 “청구인들”이라 한다)은 2006.4.21. OOOOO OOO OOO OOOOOOO번지 대지 3,290㎡중 청구인 등의 소유지분해당면적1,036.15㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 (주)OOOO에 양도하고 2006.11.30. 양도소득세를 신고·납부하였다

서울지방국세청장은 청구인 등이 (주)OOOO의 주주임과 동시에 동 법인의 대표이사 최OO의 자녀로서 동 법인과 특수관계자에 해당하고, 동 법인이 2006.11.22. 특수관계는 없으나 최OO로부터 매입한 서울특별시 OOO OOO OOOOOOO번지 대지 124.2㎡ (이하 “비교대상토지”라 한다)의 매매가액에 비해 저가로 양도한 것으로 보아, 쟁점토지의 거래를 부당행위계산 부인하여 그 차액 1,548백만원을 과소신고한 것으로 하여 과세자료를 처분청에 통보하였다.

처분청은 위 과세자료 통보에 따라 청구인 등에게2006년 귀속 양도소득세331,294,870원〈별첨〉과 같이 결정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 2008.5.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)청구인들은 2006.4.21. 특수관계가 없는OOOO(주)에 쟁점토지 에 대한 매매계약(㎡당 2,014천원)을 체결하고계약금까지 수취하였으나, 관할 구청의 사업승계 불가 및 OOOO(주) 주주들의 토지대금 미납으로 동 매매계약이 해지되었는 바, (주)OOOO에서 동 계약을 그대로 승계하여 재건축사업을 계속 추진한다고 하여 당초 OOOO(주)와 계약한 내용 그대로 (주)OOOO에 승계시킨 것으로 동 양도금액이 객관적인 시세임에도 특수관계자간 저가양도로 보아 부당행위계산 부인하는 것은 부당하다.

(2)처분청은 예규(OO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOO)에 근거하여 계약의 해지로 매매계약이 무효가 된 경우에 동 거래금액은 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 동 예규는 동일부동산이 아닌 다른 부동산 거래금액을 매매사례가액으로 적용할 때 해당되고, 이 건의 경우는 동일부동산 매매계약을 (주)OOOO에서 그대로 승계한 것으로 위 예규가 적용될 여지가 없으며,양도소득세 부당행위계산시 시가의 기준은 동법시행령 167조 5항에 의거 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 제1호에 따라 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액을 적용하도록 되어있고, 동시행령 제49조 제2항 제1호에는 매매사례가액 적용시는 매매계약일을 기준으로 하도록 규정되어 있는 바, 청구인들의 쟁점토지의 계약일은 2006.4.21이고, 비교대상토지의 계약일은2006.9.23로 5개월 차이가 있어서 매매사례가액 적용시 기준이 되는 3개월을 초과하므로 시가로 적용할 수 없는 비교대상토지를 시가로 삼은 것은 명백한 오류이다.

(3) 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교대상토지는 (주)OOOO이 2006.7.11. OO구청으로부터 건축·대수선·용도변경 허가를 받은 후 2006.12.23. 취득한 토지로서 재건축 허가후 주변토지 시세가 상승한 점과 (주)OOOO이 재건축사업 진행을 위하여 비교대상토지가 필수적이어서 양도자로부터 높은 가액으로 취득할 수밖에 없는 상황이었음에도 단지 개별공시지가가 비슷한 매매사례라는 이유로 토지의 위치·넓이·모양·주변환경 등에 따라 개별적인 특성이 강한 토지에 대해 인근 토지의 매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 무리한 과세라 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 (주)OOOO이 OOOO(주)로부터 2006.4.21. 체결한 매매계약내용을 그대로 승계하였으므로 동 양도금액이 시세에해당한다고 주장하나, 2006.7.6. OOOO(주)와 최OO·청구인 등간에 작성한 「합의각서」에 의하면 2006.6.28. 지급하기로 한 잔금 6,448,841천원을 2006.7.12. 지불하기로 합의하고, 최OO과 최OO 소유토지 합계 1,348,373천원에 해당하는 토지는 등기이전에서 제외하는 것으로 되어 있으므로 그대로 승계하였다고 볼 수 없다.

또한, 2006.7.21. 최OO·청구인 등 5인이 (주)OOOO에 통지한 「매매계약해약통지서」에 의하면, 잔금지급일을 2006.7.12.까지 연장했음에도 이행하지 않아 동 계약을 해약하는 것으로 되어 있으나, 2006.9.6.「부동산매매계약 해약 약정서」를 작성하면서 잔금지급액에 2006.8.31.까지 은행금리를 적용한 금액을 가산하여 지급하기로 약정하였으며, 쟁점토지의 거래가 특수관계자간의 거래이고, 비교대상토지가 쟁점토지와 연접하여 토지이용상황 등이 유사한 것으로 볼 수 있으며, 청구인 등 및 최OO가 (주)OO개발과 약정한 매매계약서는당초 OO건설(주)와 약정한 계약을 승계하여 작성된 계약서임에도 매도인 인적사항, 매도면적 등이 일부 변경된 바 있으므로(주)OO개발이 OO건설(주)로부터 매매계약을 승계한 것으로 볼 수 없다.

(2) 청구인들은 처분청에서 적용한 재경원 예규(재산46014-1456, 1995.6.16)는 동일부동산이 아닌 다른 부동산 거래금액을 매매사례가액으로 적용할 때 통용되는 것이고, 이 건은 동일부동산에 대한 매매계약을 (주)OO개발에서 그대로 승계한 것이므로 위 예규가 적용될 여지가 없다고 주장하나, 시가로 적용할 수 있는 자산의 거래가액은 매매가 성립하여 그 거래가액이 확정된 경우 그 거래가액을 시가로 볼 수 있는 것이지만, 이 건과 같이 계약이 해지되어 매매계약이 무효가 된 경우에는 매매계약의 거래금액을 시가로 볼 수 없는 것이다.

(3)비교대상토지는 (주)OO개발이 특수관계가 없는 최OO로부터 취득한 토지로서 쟁점토지와 연접해 있으면서 공시지가가 비슷하고, 쟁점토지와 이용상황·주변환경 및 도로 연접 여부 등도 유사하므로 시가로 보는 것이 타당하며, 주상복합아파트 신축을 위해서 양도자가 원하는 금액으로 시가보다 높게 구입하였다는 청구인들의 주장은 설득력이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 시가를 산정함에 있어서 비교대상토지의 매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

(3) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때

4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

(5) 소득세법시행령 제167조【양도소득의 부당행위계산】⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특 례제한법」 제100조의 2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간" 으로 보며, 「조세특 례제한법」 제100조의 2 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다.

(6) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다

(7) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인들은 쟁점토지를 (주)광덕개발에 양도하고 양도소득세를 아래와 같이 신고·납부하였다.

O OOOO OOO

(OOOO)

처분청은 청구인들이 (주)OOOO과 특수관계자에 해당되어 쟁점토지의 양도가액(2,014천원/㎡)을 비교대상토지의 양도가액(3,500천원/㎡)에 비해 저가로 양도한 것으로 보아, 비교대상토지의 양도가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 하여 이 건 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지에 대한 지적도, 등기부등본, 토지대장 등에 의하면, 쟁점토지와 비교대상토지의 현황 등은 아래표와 같은 사실이 나타난다.

주) ①쟁점토지의 면적은 비교대상(매매사례)토지의 면적에 비해 26.48배 큼

②쟁점토지는 다각형의 형태이고,비교대상(매매사례)토지는 사각형이고 상가건물이 있음

(3) 양도소득세 부당행위계산시 적용되는 시가의 기준은 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 제1호에 따라 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액을 적용하도록 되어 있고, 동시행령 제49조 제2항 제1호에는 매매사례가액 적용시는 매매계약일을 기준으로 하도록 규정되어 있는 바, 쟁점토지의 매매계약일은 2006.4.21.이고 비교대상토지의 매매계약일은 2006.9.23.로서 그 기간 차이가 5개월인 것으로 나타나며, 매매계약당시 쟁점토지의 양도가액(2,086,806천원)은 개별공시지가(1,906,240원) 대비 109.47%인 것으로 확인된다.

(4) 청구인들은 특수관계가 없는 OOOO(주)와 쟁점토지에 대한 매매계약을 2006.4.21. 체결하고 계약금까지 수취하였으나, 관할구청의 사업승계 불가 및 OOOO(주) 주주들의 토지대금 미납으로 동 매매계약이 해지되면서 (주)OOOO이 재건축사업을 추진하기 위해 동 매매계약의 내용을 그대로 승계하였으므로 동 양도금액이 객관적인 시세에 해당함에도 청구인 등 5인이 (주)OOOO에 양도한 쟁점토지의 가액을 특수관계자간 저가양도로 보는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 본다.

(가) 먼저, 청구인들이 2006.4.21. 매수자 OOOO(주)와 체결한 서울특별시 OOO OOO OOOOOOO번지 외 2필지(대지) 3,574.4㎡에 대한 매매계약서를 보면, 아래와 같다.

(OOO O, OO)

주) ① 대지 ㎡당 단가 : 2,014,000원

② 매매대금 : 3,574.4㎡ × 2,014,000원

(나) 2006.7.6. 청구인들과 매수자 OOOO(주)간에 체결된 합의서상의 내용을 보면, 쟁점토지 등의 매매계약 잔금 6,448,841천원의 지불기일이 2006.6.28.이나 계약조건의 하자로 인하여 잔금지불기일을 2006.7.12.로연장하기로 하며, 가압류금액 7억원과 8억원(2006.6.30. 내용증명02005035호 제3항에 기재한 조건) 합계 15억원을 잔금 6,448,841천원에서 공제하기로 한 사실이 확인된다.

(다) 청구인들은 2006.7.11. 서울특별시 OOO청장으로부터 쟁점토지에 대한 재건축허가를 받은 사실을 제시하고 있는 바, 그 내용을 보면 아래와 같다.

(OOO O)

(라) 청구인들이 내용증명서(2006.7.21,제02005322호)으로 보낸 매매계약해약통지서의 내용을 보면, 잔금지불기일(2006.6.28)을 2006.7.12.까지 연장하기로 한 후 현재까지 잔금지불을 이행하지 않고 있으므로 2006.7.6.체결된 합의각서를 교환하고 매매계약금 750,000천원은 계약조항 제8조에 따라 해약배상금으로 매도인에게 귀속되면서 해약한다고 되어 있다.

또한, 내용증명서 제3호를 보면 청구인들은 OOOO(주)의 대표이사 박OO에게 OOOO(주)측에서 지정한 이사직 2인과 감사직에 대해 사임등기를 하여 주고 OOOO(주)의 결산서외 제반 인수해 간 서류 일체를 반환하여 달라는 요청을 한 것으로 확인된다.

(마) 청구인들과 OOOO(주)간에 2006.9.6. 체결된 매매계약 해약 약정서의 내용을 보면, 매매계약금 750,000천원이 해약배상금으로 매도인에게 귀속된다고 하였으나 매수인의 건축설계비 105,000천원의 지급이 있었고 건축허가를 받음에 있어서 섭외공로를 참작하여 매도인이 해약배상금 750,000천원을 공제하지 않고 전액 반환한다고 되어 있다.

(바) 청구인들이 계약해지에 따른 해약금을 지급하기 위해 예금을 인출한 내역을 보면 아래와 같고, (주)OOOO의 대표이사(OOO)가 2009.9.6. 작성한 영수증을 보면 1,189,200천원을 정히 영수한다고 기재되어 있다.

(OOO OO)

(사) OOOO(주)로부터 비교대상토지를 매입해 줄 것을 의뢰받아 이를 소개해 준 부동산 중개업자 노OO의 의견서(인감증명첨부)를 보면, 비교대상토지의 매입시기는 OOOO(O)가 쟁점토지상에 주상복합아파트 건축허가를 받은 이후인지라 장차 주상복합아파트의 출입구가 될 위치에 있는 비교대상토지의 소유주로서는 OOOO(O)가 당연히 이를 매입할 것을 알고 매매가액을 시세보다 높게 요구하였음에도 거래가 성사된 알박기식 매매계약이었음을 증언하고 있다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있으므로 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 이를 시가로 평가할 수 없다고 할 것(국심 2001중1607, 2001.11.13외 다수, 같은 뜻임)인 바,

이 건의 경우를 보면, 쟁점토지의 면적은 매매사례토지의 면적과 현격한 차이가 있고, 매매사례토지의 지형은 반듯한 사각형이면서 그 지상에 상가건물이 있는 반면에 쟁점토지의 지형은 다각형이고, 처분청은 과세자료에서 쟁점토지의 양도가액(2,086,806천원)이 공시지가 대비 94%에 불과하다고 적시하였으나 이는 잔금지급일에 해당하는 개별공시지가(2,227,400천원)와 대비한 것인 반면, 일반적으로 부동산거래관행상 토지의 매매가액은 계약시점에서 확정되는 것이므로 계약시점의 개별공시지가(1,906,240천원)을 기준으로 볼 때 쟁점토지의 양도가액은 개별공시지가 대비 109.47%에 해당되고, (주)OOOO이 비교대상토지를 매입한 시점 또한 쟁점토지상에 주상복합건축물의 건축허가를 득한 이후로서 장차 주상복합건축물의 출입구가 될 비교대상토지의 소유주로서는 사회통념상 매수자인 (주)OOOO에게 거래시세보다도 훨씬 높은 가격을 요구하였을 것으로 보는 것은 무리한 추측이 아니라 할 것이다.

따라서, 처분청이 비교대상토지의 매매사례가액을 양도토지의 시가로 보아 부당행위계산 부인하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

OOOO OOOO OOOO OO