조심2008서4174 (2009.02.09)

양도

기각

제시한 매매계약서가 진정성이 의심되고 건물의 취득대금 지급증빙도 불명확하므로 취득가액을 환산가액으로 결정한 것은 정당함

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 1999.5.31. 경매를 원인으로 취득한 OOOO OOO OOO OOOOOO O OOO 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 임대하다가 2006.8.28. 양도하고 2006.10.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 양도소득세예정신고한 쟁점부동산의 임대보증금 상당액 314,000,000원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다)을 대항력 없는 임대보증금으로 보아 필요경비 부인하고, 또한 오OO으로 부터 취득한 OOOO OOO OOO OOOOOO 지상의 건물 중 302.40㎡의 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 취득금액 200,000,000원을 취득가액이 불분명한 것으로 보아 이를 취득가액에서 차감한 다음 양도가액 대비 기준시가로 안분한 환산한 51,033천원을 취득가액으로 산정하여 2008.10.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 178,978,190원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 전소유자인 한OO는 쟁점부동산이 경매에 부쳐지자 자신의 소유권을 연장시키려는 목적으로 1999년 3월경 청구인 명의로 공동응찰하기로 합의하고 입찰대금 등의 비용은 공동부담하고 소유지분 및 소유권도 공동으로 하며 세입자의 임대보증금은 6:4의 비율로 변제하기로 하는 내용으로 약정하여 공증을 받은 후 경매를 원인으로 취득한 이후 2001.6.15. 한OO의 권리포기로 인하여 청구인은 쟁점부동산에 대한 권리를 사실상 모두 취득하게 되면서 임차보증금 전액에 대하여 상환의무를 지게 되어 그 합의 이후인 2001.12.26. 320,000,000원을 OO은행 예금계좌에서 인출하여 그 중 314,000,000원을 지급하게 된 것이므로 청구인이 쟁점부동산 명도를 위하여 세입자들에게 지급한 쟁점임대보증금은 사회통념상 부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로서 소득세법시행령 제163조 제5항 제1호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비에 포함되는데도 이를 필요경비 부인하는 것은 부당하다.

(2) 청구인은 쟁점건물에 대하여 부동산등기부상 1999년 6월 이전에 등기이전을 마치고 1999.9.26. 잔금 200,000,000원을 전 소유자인 오OO에게 지급하였으며 이는 부동산매매계약서에 의하여도 나타나고, 쟁점건물의 매입대금을 등기일보다 3개월 후에 지급한 이유는 자금사정이 좋지 않아 금융기관으로부터 대출을 받아 지급한데 기인한 것이다. 따라서 쟁점건물의 취득가액으로 신고한 2억원을 부인하고 환산가액으로 취득금액을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 경락취득 당시 존재하던 쟁점임대보증금 상당액은 세입자에게 부동산 명도비용으로 지급한 금액인데도 이를 필요경비에서 차감하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점임대보증금을 실제 지급하였다는 금융거래 관련 증빙이 없을 뿐만 아니라 임대보증금을 실제 지급하였다고 하더라도 이는 2003.1.1. 상가건물임대차보호법 시행일 이전에 발생한 것으로서 법적 대항력 없는 임대보증금에 해당되므로 당해 양도부동산 해당분 299,087,342원(OOO OOO OOOO OO OOOO OOOOOOOOOO O OOO OO)을 필요경비에서 차감한 것은 정당하다.

또한 청구인과 전소유자 한OO의 인정서 등부 1999년 제2208호에 의거 쟁점부동산의 경매에 공동으로 취득하기로 하였으나 그 취득 대금 중 한OO가 지급하여야 할 금액을 청구인이 지급하였다고 심판청구 이유서에 기재된 것이 확인되는 것으로 보아 위 인증서는 당초 계약일로 소급하여 계약이 파기된 것으로 보이며 인증서 등부 2001년 제3251호도 인정서 등부 1999년 제2208호의 파기로 인하여 당초부터 파기된 것으로 보인다.

(2) 청구인은 양도소득세예정신고시 쟁점건물의 취득금액으로 신고한 2억원이 실제취득가액이라 주장하나, 제시한 매매계약서상 잔금지급일이 쟁점건물의 소유권이전등기일인 1999.6.5.보다 3개월이 지난 1999.9.29.이고 매매대금도 그때 지급하였다고 주장하는 점과 취득대금이 청구인의 OO은행 계좌에서 출금된 자료만 제시되었을 뿐 그 금원이 청구인의 사업과 관련한 대금인지 아니면 부동산매수대금인지를 알 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점임대보증금도 OO은행 예금계좌에서 2001.12.26. 인출하여 지급하였다고 주장하나 청구인이 제시한 쟁점건물의 매매계약서에는 임대보증금에 대한 약정이 없고, 취득대금 지급일인 1999.9.29. 이후에 쟁점임대보증금을 변제(2001.12.26.)함에도 매매계약서에 임대보증금을 차감하지 아니하고 취득금액 2억원 모두를 지급하였다고 주장하는 점 등으로 보아 제시한 매매계약서는 허위계약서로 판단되므로 쟁점건물의 취득가액을 소득세법의 규정에 따라 환산가액으로 결정한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

①쟁점임대보증금을 쟁점부동산의 취득가액에서 차감한 처분의 당부

②쟁점건물의 신고취득가액 2억원을 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에 규정하는 년수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

㈎ 청구인은 쟁점임대보증금을 쟁점부동산의 취득가액에서 차감한 것은 부당하다고 주장한다. 즉 쟁점부동산의 전 소유자인 한OO는 쟁점부동산이 경매처리 되자 자신의 소유권을 연장시키려는 목적으로 1999년 3월경 청구인 명의로서 공동으로 응찰하기로 합의하고 입찰대금 등의 비용은 공동부담하고 소유권도 공동으로 하며 입주임대보증금은 6:4의 비율로 변제하기로 하는 내용으로 약정하여 공증을 받아 취득한 이후 2001.6.15. 한OO의 권리포기로 인하여 청구인이 쟁점부동산의 대한 권리를 사실상 모두 취득하게 되면서 임대차보증금 전액에 대하여 상환의무를 지게 되어 그 합의 이후인 2001.12.26. 320,000,000원을 OO은행 예금계좌에서 인출하여 314,000,000원을 지급하게 된 것이라고 주장한다.

㈏ 처분청의 과세기록에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도가액 3,630백만원, 취득가액 1,956백만원으로 하여 양도소득세신고를 하였고 그 취득가액에는 쟁점임대보증금이 포함되어 있으며, 처분청은 쟁점임대보증금 중 이미 토지 수용으로 인하여 양도된 토지 일부 상당분을 제외한 299,087,342원을 필요경비부인하고, 쟁점건물의 취득비용 2억원은 그 실제 지급여부가 불분명하여 이를 필요경비부인하고, 각 토지필지별, 건물별로 기준시가에 의하여 안분한 51,033천원을 쟁점건물의 취득가액으로 환산하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였다.

㈐ 부동산등기부 등본에 의하면, 쟁점부동산은 1999.5.31. 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 청구인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.

㈑ 청구인이 쟁점임대보증금을 김OO 외 7명의 세입자에게 지급하였다고 주장하며 제시한 합의서(1999.3.)에 의하면, 쟁점부동산의 경락에 있어 응찰명의는 편의상 청구인으로 하되 향후 그 소유권은 공동행사하며, 경매입찰 보증금과 낙찰된 부동산가격 및 제세공과금과 비용을 한OO와 청구인이 5:5의 비율로 출자하고, 소유지분도 반반씩으로 하며, 세입자의 입주임대보증금에 대하여는 한OO와 청구인이 6:4의 비율로 상환하는 취지로 기재되어 있다. 또 다른 합의서(2001.6.15.)에 의하면, 위 합의서에 의해서 한OO가 보유하던 부동산의 모든 권리와 의무는 청구인에게 양도된다는 취지로 기재되어 있다.

㈒ 청구인의 OOOO OO(OOOOOOOOOOOOO)에 의하면, 2001.12.26. 320,000,000원이 출금된 것으로 나타나나, 이 금원이 상가세입자들에게 흘러간 흔적이나 임차보증금수령 증빙 등의 지급증거는 찾아 볼 수 없다.

㈓ 2003.1.1. 법률 제6542호로 제정·시행된 상가건물임대차보호법 제3조 및 제5조에 의하면, 일정금액 이하의 상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 있고, 대항력을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매시 임차한 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하고 있다.

㈔ 살피건대, 청구인은 쟁점임대보증금은 쟁점부동산의 취득가액에 포함되는 것이라고 주장하나, 청구인이 쟁점임대보증금을 실제 지급하였다는 송금자료나 임차인들이 수령하였다는 직접적인 대금지급 관련 증거는 찾아 볼 수 없고 쟁점부동산의 양도인과 동업으로 경락에 응찰하는 취지의 합의서에 세입자들의 임대보증금을 일정 비율로 부담하기로 하는 내용이 기재된 합의서와 청구인의 OO은행 계좌에서 쟁점부동산의 소유권이전등기일부터 2년 6개월이 지난 시기에 320,000,000원이 출금된 자료만으로 청구인이 쟁점임대보증금을 세입자들에게 실제 지급한 것으로 인정하기 어렵고, 설령 청구인이 쟁점임대보증금을 세입자들에게 실제 지급하였다고 하더라도 이는 상가건물임대차보호법 시행일 이전에 발생한 것으로서 세입자들에게 임대보증금을 지급할 법적의무가 없고 세입자들 또한 제3자인 청구인에게 대항력도 없는 것이다.

따라서 대항력이 없는 임차권의 목적부동산을 경락받은 청구인이 임차인들에게 임대보증금을 반환하였다는 증거도 부족할 뿐만 아니라 설령 지급하였다고 하더라도 이를 실질적으로 부동산을 취득하는데 소요된 대가와 같이 볼 수는 없는 것이므로 그 부동산의 취득가액에 가산하기는 어렵다고 할 것이고 그렇다면 쟁점임대보증금을 쟁점부동산의 취득가액에서 차감하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

㈎ 청구인은쟁점건물을 취득함에 있어 실제 2억을 지급하였는데도 쟁점건물의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 결정한 것은 부당하다고 주장한다.

㈏ 처분청의 과세기록에 의하면, 청구인은 양도소득세신고를 함에 있어 쟁점건물의 취득가액을 2억원으로 신고하였고, 처분청은 청구인이 신고한 2억원을 실제 취득가액으로 볼 수 없어 쟁점건물의 양도가액을 46,047,019원(쟁점부동산의 양도가액 3,630백만원을 각 토지 및 건물가액으로 기준시가에 의하여 안분함)으로 산정한 다음 쟁점부동산의 경락취득가액 1,530백만원을 같은 방법으로 기준시가에 의해 안분하여 환산한 51,033,048원을 쟁점건물의 취득가액으로 결정하여 이 건 양도소득세를 고지하였다.

㈐ 부동산등기부 등본에 의하면, 쟁점건물은 양도인 한OO의 배우자인 오OO 소유에서 1999.6.5.(원인 1999.5.25. 매매) 청구인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.

㈑ 부동산매매계약서(1999.5.25.)에 의하면, 청구인이 1999.5.25. 오OO으로부터 쟁점건물을 매매대금 2억원(계약금 및 중도금 없이 1999.9.30. 일시불)에 취득하는 것으로 기재되어 있다.

㈒ 쟁점건물의 매입대금지급자료라고 주장하며 제시한 청구인의 OOOO OO(OOOOOOOOOOOOO)에는 1999.9.29. 2억원이 출금된 것으로 나타난다.

㈓ 국세청의 국세통합전산시스템 조회에 의하면, 오OO은 쟁점건물을 양도하고 1999.6.4. 기준시가에 의하여 양도가액 36,461,600원, 취득가액 27,576,000원으로 양도소득세를 신고하였는 바, 그 실제 양도가액은 확인되지 아니한다.

㈔ 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 오OO으로부터 실제 2억원에 취득하였다고 주장하며 매매계약서와 소유권이전등기일 이후에 2억원이 출금된 것으로 나타나는 청구인의 예금계좌를 제시하고 있지만, 소유권이전등기일 이후에 매매대금을 지급하였다는 것은 거래관행상 설득력이 부족할 뿐만 아니라 그 금원이 오OO에게 흘러간 흔적도 없는 사실 등을 종합하면, 청구인이 제시한 매매계약서는 진정성이 의심되고 청구인의 예금계좌에서 2억원이 출금된 자료를 쟁점건물의 취득대금 지급증빙으로 단정할 수도 없는 형편이다.

사정이 이러하다면, 쟁점건물의 취득가액은 불분명한 것으로 볼 수밖에 없으므로 처분청이 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.