조심2011중0645 (2011.08.11)

양도

경정

쟁점부동산에 설정되어 있던 가압류 및 근저당 해지내역 등을 고려할 때, 청구인이 주장하는 실지취득가액이 신빙성이 있어 보이는 면이 있으므로, 금융거래내역 등을 확인하여 쟁점부동산 실지취득가액을 재조사할 필요가 있다고 보임

소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】 / 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 / 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】

OO세무서장이 2010.8.6. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 161,619,380원의 부과처분은 OOO OOO OO OOO OOOOO 대지 1,767㎡ 및 건물 330.48㎡을 취득할 당시 실지 취득가액을 재조사하여 그 재조사결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.5.2. OOO OOO OOO OOO OOOOO 전 1,870㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 양도, 2008.7.11. OOO OOO OO OOO OOOOO 대지 1,767㎡ 및 건물 330.48㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도, 2008.10.29. OOO OOO OOO OO OOOOO 답 2,635㎡(이하 “쟁점농지”라 하며, 쟁점외토지, 쟁점부동산, 쟁점농지를 통틀어“전체부동산”이라 한다)를 양도하면서 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 아래 <표>와 같이 전체부동산의 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산취득가액으로 하고, 쟁점외토지와 쟁점농지는 비사업용토지로 하여 2010.8.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 161,619,380원을 결정·고지하였다.

(단위 : 원)

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.26. 이의신청을 거쳐 2011.2.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 양도자 권OO는 심한 자금압박으로 쟁점부동산이 경매위기에 몰려 있었고, 쟁점부동산의 등기부등본에 가압류 6건 137,377천원, 근저당 5건 945,000천원이 설정되어 있음을 보더라도 당시 상황을 짐작할 수 있으며, 쟁점부동산을 청구인의 오랜 지인 이OO과 610,000천원에 공동 매수하기로 매매계약(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)하였으나, 이번에는 반대로 청구인이 2007년 10월 이후 이자를 갚지 못하자 은행에서 경매하겠다고 압박하여 공동매수인에도 피해가 갈 것을 우려하여 눈물을 머금고 함께 매수했던 가격보다 50,000천원 낮은 가액으로 청구인 지분을 공동매수인의 배우자에게 2008.7.11. 쟁점부동산을 양도하면서 연체이자와 원금을 상환한 내역이 나타나고 있다.

그러나, 쟁점매매계약서를 뒷받침할 금융자료 등이 남아있지 아니하여 부채상환이나 통장거래내역 등을 확보할 수 없어 양도자와 공동매수인의 확인서를 첨부하여 제출하였으며, 청구인이 제출한 쟁점매매계약서 이외에 다운계약서인 검인계약서는 그 당시 공공연한 관행이었고, 그 관행에 따라 법무사 사무실에서 작성하여 어떻게 기재되었는지도 알지 못하며, 처분청은 검인계약서를 인정하지 아니하면서 실제계약서가 검인계약서와 일치하지 않아 인정할 수 없다는 것은 이치에 맞지 아니하고, 검인계약서상 금액이 정상이라면 청구인이 공동매수자에게 4배가 넘는 폭리를 취했다는 것인데 함께 취득한 지인에게 이 같은 가격으로 되팔 수 있다는 것은 상상하기 어렵다고 생각한다.

(2) 청구인은 OOO OO에서 OOO OO로 이사한 뒤 쟁점농지를 취득한 것으로 취득 후 현재까지 경작하고 있으며, 농지원부는 현재 상황으로 표시되기에 현재 소유자가 아니면 농지원부에 기재될 수 없으므로 제출된 농지원부는 청구인이 경작하고 있음을 증명해 주는 것이고, 쟁점농지를 양도하고 나서도 경작하고 있는데 양도 전에는 더더욱 쟁점농지를 경작하였다고 볼 수 있으며, 경작상황을 잘 아는 농지위원이 경작을 확인하고 있으므로 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산의 매도인 권OO의 양도당시 사전양도신고서를 조회해 본 결과, 신고 당시 신고서에 첨부된 부동산매매계약서(검인계약서)상의 양도가액이 115,000천원(청구인 지분 1/2 57,500천원)으로 청구인이 주장하는 실거래가액과 현저한 차이가 있고, 그에 따른 금융증빙을 제출하지 아니하였으며, 쟁점매매계약서와 검인계약서에 매도인과 공동매수인의 도장이 각각 다른 도장으로 날인되어 있고 두 계약서의 형식이 다른 것으로 보아 같은 시기에 작성되었다고 보기 어렵고, 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 등기원인일은 검인계약서 작성일인 1997.4.15.이고 등기접수일은 1997.4.22.로 확인되나, 쟁점매매계약서의 작성일이 1997.4.21.로 기재되어 있는 것으로 보아 쟁점매매계약서를 실제계약서로 인정할 수 없다.

(2) 청구인은 실지 경작의 근거로 농자재구매 간이영수증을 제출하였으나, 청구인은 쟁점농지 외에도 여러 필지의 농지를 보유하고 있어 구매한 농자재가 쟁점농지에 사용되었는지를 확인할 수 없고, 간이영수증은 임의작성이 가능한 것으로 실지 경작의 객관적인 증빙으로 볼 수 없으며, 쟁점농지의 실경작 여부를 현재 쟁점농지에서 경작하고 있는 임OO에게 현지 확인한 바, 김OO(쟁점농지 2005년 쌀직불금 수령자)이 경작하던 쟁점농지에 메밀이 심어진 상태로 방치되어 있어 2007년부터 본인이 경작하고 있다고 진술하고 있으므로 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 쟁점매매(취득)계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

(2) 청구인이 쟁점농지를 실제 경작하였는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제104조의3 【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지" 라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

제168조의8 【농지의 범위 등】② 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 "재촌" 이라 한다)하는 자가 「농지법」 제2조 제5호의 규정에 따른 자경(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.

(3) 농지법

제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “자경(自耕)”이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008년 전체부동산을 양도하면서 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, 처분청은 전체부동산의 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산취득가액으로 하고, 쟁점외토지와 쟁점농지는 비사업용토지로 하여 2010.8.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 161,619,380원을 고지한 사실이 결정결의서 등에 나타난다.

(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점부동산의 검인계약서는 그 당시 관행으로 법무사 사무실에서 작성한 것이며, 쟁점매매계약서상 매매금액의 증빙자료 등을 제시하면서 쟁점매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액이라고 주장한다.

(나) 쟁점부동산의 검인계약서(1997.4.15.)에는 매도인 권OO, 매수인 청구인과 이OO으로 되어 있으며, 매매대금은 115,000천원, 잔금은 1997.4.16.에 지불한다고 되어 있고, 검인계약서상 매매금액은 취득당시 쟁점부동산의 개별공시지가(92,944천원)보다 약간 많은 금액으로 기재한 것으로 나타나며, 청구인이 제시한 쟁점매매계약서(1997.4.21.)는 매매대금 610,000천원, 계약금 100,000천원, 중도금은 금융기관의 대출금변제, 가압류해지 확인 후 지불하며, 잔금은 OOOOOOOO 대출금(230,000천원) 변제로 잔금 지불을 완료한다고 되어 있다.

- 검인계약서 및 쟁점매매계약서

(단위 : 천원)

(다) 쟁점부동산의 폐쇄등기부등본에 의하면, 가압류 6건 137,567천원, 근저당권 5건 945,000천원이 설정되어 있고, 청구인 명의로 소유권 이전된 이후 가압류 및 근저당권이 말소된 것으로 아래 <표>와 같이 나타난다.

(OO O OO)

(라) 우리 원에서 이 건 심리조사시, 2011.4.18. OOOOOOOO(현 OOOO은행)에서 제출한 금융자료를 보면, 쟁점부동산에 대한 담보대출 상환액은 아래 <표>와 같으며, 권OO 및 강OO(권OO의 배우자)이 위 <표>상의 대출을 연장한 것이라고 확인하고 있다.

(OO O OO)

(마) 청구인이 쟁점매매계약서상의 매매대금 610,000천원에 대하여 쟁점매매계약서상 계약금 100,000천원은 은행채무가 정리된 후 지급하였으며, 3번 근저당말소와 관련하여 35,000천원을 상환하였고, 5번, 6번, 9번 근저당말소와 관련하여 OOOOOOOO와 합의하에 8번 공동담보를 추가하는 조건으로 하고, 원금과 연체이자를 상환하였으며, 강OO에 대한 대출금 220,000천원은 연체이자 등을 감안하여 230,000천원으로 하였고, 청구인 명의로 채무변경을 하려 하였으나 다른 대출금에 대한 공동담보 등이 얽혀있어 곤란하다 하여 담보만 추가하였으며, 승계대출금 상환은 1999년 4월 일부는 보유한 돈으로 일부는 OO은행 대출금 110,000천원으로 상환하였다고 아래 <표>와 같이 소명한 것으로 나타난다.

(OO O OO)

(바) 매도인의 매매사실확인서에는 매도인 권OO가 2010.7.20. 쟁점부동산을 청구인과 공동매수인에게 610,000천원에 매도하고, 대금지급조건은 계약금 100,000천원을 지급하되, 중도금 및 잔금은 금융권 차입금 상환하여 매매하였고,공동매수인 이OO의 매매사실확인서에는 이OO이 2010.7. 쟁점부동산의 지분 1/2을 305,000천원에 매입하였다고 확인한 것으로 나타난다.

(사) 부채 및 이자상환내역서에 의하면, 청구인은 1999.4.6. OO은행(구 OO은행)으로부터 110,000천원을 대출받아 이자를 납부하였으나, 2007.10.30. 이후 연체되었고, 2008.3.7. 20,000천원, 2008.7.11. 90,000천원과 연체이자를 납부하였으며, 2001.8.1. OO은행으로부터 30,000천원을 대출받아 이자를 납부하였으나, 2007.10.30. 이후 연체되었고, 2008.7.11. 30,000천원과 연체이자를 납부한 것으로 나타난다.

(단위 : 천원)

(아) 위 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 처분청은 검인계약서와 쟁점매매계약서상의 계약일자, 도장, 형식 등이 상이하여 쟁점매매계약서를 사후에 작성한 것으로 보아 쟁점매매계약서상 매매금액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하였으나, 1997년 당시 작성된 검인계약서는 등기이전을 위하여 관행적으로 작성된 것에 불과하다고 보이고, 쟁점부동산의 폐쇄등기부등본에는 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후 가압류(137,377천원)가 말소된 점, 1997.5.19. 청구인 소유의 건물부분을 추가로 근저당설정하고 다른 근저당설정(665,000천원)이 말소된 점, OOOOOOOO(현 OOOO은행)의 금융자료 등에 의하면, 청구인이 1999.4.6. OO은행으로부터 110,000천원을 대출받아 권OO의 배우자 강OO 명의의 대출금 220,000천원을 상환하면서 쟁점부동산의 근저당설정(280,000천원)이 말소된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산의 매매대금으로 쟁점부동산의 가압류 및 근저당권을 말소하였다는 청구 주장이 신빙성이 있어 보인다.

따라서, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 금융거래내역 등을 확인하여 쟁점부동산의 실지 취득가액을 재조사하고, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점농지를 양도한 후에도 임차하여 현재까지 경작하고 있으며, 농지원부에 임차농지로 기재되어 있고, 농지위원의 경작사실확인서 등 증빙서류를 제시하면서 쟁점농지의 자경을 주장한다.

(나) 「소득세법」 제104조의3 제1항 제1호 가목은 농지로서 대통령령이 정하는 기간동안 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지에 대하여 비사업용 토지로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제168조의8 제2항은 위 법령에서 규정한 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구, 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 「농지법」 제2조 제5호의 규정에 따른 자경을 하는 농지를 제외한 농지로 규정하고 있으며, 「농지법」 제2조 제5호는 “자경”을 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 다년생식물을 재배하는 것을 말한다고 규정하고 있다.

(다) 경작확인서에는 농지관리위원 유OO이 2010.10.4. 쟁점농지를 청구인이 2006년 4월부터 현재까지 경작하고 있음을 확인한 것으로 나타난다.

(라) 농지원부는 1993.3.4. 최초 작성되었으며, 2010.10.1. 발급된 농지원부에 청구인은 OOO OOO 소재 전 2,979㎡를 2004년에 취득하였고, OOO OOO 소재 7필지 23,349㎡(전 19,449㎡, 기타 3,810㎡)를 2008년 및 2010년에 취득한 것으로 나타나며, 쟁점농지는 양도된 이후 청구인의 임차농지로 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(마) 주민등록초본에는 청구인이 2004.12.28. OOO OO에서 OOO OOO OOO OOO OOO으로 전입한 것으로 나타나고, 배우자와 자녀는 2009.1.28. 세대합가한 것으로 나타난다.

(바) 농자재구입 간이영수증에는 아래 <표>와 같이 나타난다.

(사) 등기부등본에는 쟁점농지는 청구인이 2005.6.30. 매매로 소유권이전하였고, 2008.10.29. 정OO에게 143,000천원에 양도한 것으로 나타난다.

(아) 처분청이 제출한 임OO의 확인서(2011.2.21.)에 의하면, 현재 쟁점농지에서 농사를 짓고 있는 임OO는 이전에 김OO이 경작하던 쟁점농지에 메밀이 심어진 상태로 방치되어 있었고 소유자는 누구인지 모르며 2007년부터 벼농사를 짓고 있으며, OO사람이 소유한 2008년부터 경작해 달라는 부탁으로 현재까지 본인이 농사를 짓고 있다고 진술한 것으로 나타난다.

(자) 살피건대, 청구인은 쟁점농지를 자경하였다고 주장하면서 경작확인서, 농지원부, 간이영수증 등 증빙서류를 제시하고 있으나, 「소득세법 시행령」 제168조의8 제2항에서 자경이라 함은 농업인이 그 소유 농지에서 농업에 상시 종사 하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말하는 것으로 규정하고 있는 바,처분청이 현지 확인한 결과, 쟁점농지 소재지에 거주하는 임OO가 2007년부터 쟁점농지를 경작하였다고 진술하고 있는 점, 청구인이 우리 원 심판관회의에 출석하여 간접적으로 농작업을 지원하는 등 쟁점농지를 임OO와 같이 경작하면서 수입을 나누었다고 진술한 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 쟁점농지의 경작은 「소득세법 시행령」 제168조의8 제2항에서 규정하는 자경에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점농지를 비사업용토지로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단되다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.