국심1989서0119 (1989.04.27)

양도

취소

은행에 담보로 제공하고 받은 융자금 및 기타사채등의 원리금상환 독촉과 전시조명기구 도·소매업의 사업부진에 의한 자금난으로 더 이상 사업을 계속할 수 없게되어 부득이 이 건 토지 및 건물을 양도하였음에도 투기의사가 전혀 없는 이건 거래를 부동산 투기거래로 보고 실지거래가액에 의거 과세함은 부당함

소득세법시행령 제170조【재양도소득금액의 조사결정】

강남세무서장이 88.10.5 청구인에게 경정고지한 양도소득세 45,521,060원 및 동 방위세 9,104,210원은 이를 취소한다.

1. 사실

청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서, 청구인이 83.11.3 서울특별시 OO동 OOO OO소재대지 667.1평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후 84.10.13 이 건 토지위에 지하1층 지상5층 연건평 1,545평방미터(이하 “이 건 건물”이라 한다)를 신축하여 일부는 청구인의 매제가 운영(사실상은 청구인이 운영)하는 조명기구 도소매업(상호:OO조명, 대표:OOO, 개업:84.4.1)에 제공하고 나머지는 부동산임대업(사업자등록번호:OOOOOOOOOOOO, 개업일:84.4.1)에 제공하여 오다가 88.5.4 이건 토지 및 건물을 양도한 후 취득 및 양도가액을 기준시가(양도가액:478,915,864원, 취득가액:399,657,300원)로 하여 처분청에 자산양도차익 예정신고를 하고 양도소득세 19,858,740원 및 동 방위세 3,971,740원을 자진납부한데 대하여, 처분청은 일단 청구인의 신고대로 결정을 하였다가 이 건 거래를 투기거래로 인정, 양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 취득가액은 토지부분은 확인된 실지거래가액으로 하고 건물부분은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세 45,521,060원 및 동 방위세 9,104,210원을 경정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.1.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 83.11.3 당초 이 건 토지를 취득한 것은 71년도부터 서울특별시 중구 OO동에서 기히 운영해오던 조명기구 도·소매사업확장용 건물을 짓기 위한 목적이었고, 실제로 84.10.13 이 건 건물을 신축한 후 85.4.1부터 청구인의 매제를 내세워 OO조명이라는 조명기구 도·소매업을 영위한 바 있었을 뿐만 아니라 나머지 부분은 임대업에 제공한 바가 있었으며, 이 건 토지 및 건물을 양도한 이유도 이 건 토지 및 건물을 은행에 담보로 제공하고 받은 융자금 및 기타사채등의 원리금상환 독촉과 전시조명기구 도·소매업의 사업부진에 의한 자금난으로 더 이상 사업을 계속할 수 없게되어 부득이 88.5.4 이 건 토지 및 건물을 양도하였음에도 투기의사가 전혀 없는 이건 거래를 부동산 투기거래로 보고 실지거래가액에 의거 과세함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

소득세법 제23조 제4항 및 같은 법 제45조 제1항 제1호의 규정을 종합하여 보면, 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 실지 거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시 실지 거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 되어 있으며, 재산제세 조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호) 제72조 제3항에서는 위 국세청장이 지정하는 거래라 함은 “양도 또는 취득당시 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 제8호, 국세청장, 지방국세청장, 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 세무서장 (또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”라고 명시하고 있는바,

청구인의 경우는 부동산 투기억제와 관련한 세무조사 과정에서 양도소득세 공정과세위원회의 심의자문을 거쳐(88.9.15. 중부세무서) 투기거래로 인정되었고, 이 건 토지 및 건물의 양도당시 실지거래가액이 확인됨과 아울러 토지부분은 취득당시의 실지거래가액도 확인되고 있어 이는 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는 요건에 해당된다고 할 것이므로, 처분청이 토지부분은 양도 및 취득가액 모두를 실지거래가액으로 계산하고 건물부분은 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 환산한 기준시가로 계산하여 이 건 토지 및 건물의 양도 차익을 결정한 당초처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 토지를 취득한 후 동 토지위에 지상건물을 신축하여 이를 임대사업 및 조명기구 도·소매업에 제공하다 양도한 경우, 투기거래 대상이 된다하여 양도가액은 확인된 실지거래가액에 의하고, 취득가액은 토지는 확인된 실지거래가액에 의하고 건물은 환산가액으로 하여 양도차익을 산정할 수 있는지의 여부에 그 쟁점이 있다할 것이다.

5. 심리 및 판단

당초 중부세무서에서 청구인의 이 건 토지 및 건물의 양도행위에 대한 부동산 투기혐의 조사과정에서 부동산투기혐의가 있다하여 88.9.15 동 세무서 공정과세위원회의 심의자문을 거쳐 투기거래로 인정되었고, 처분청은 동 조사과정에서 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한데 대하여,

청구인은 당초 이건 토지를 취득한 것은 71년도부터 서울특별시 중구 OO동 OOO OO상가에서 기히 운영해오던 조명기구 도·소매업 사업확장건물을 짓기 위한 목적이었고, 실제로 이 건 건물을 신축한 후 85.4.1부터 청구인의 매제를 내세워 OO조명이라는 조명기구 도·소매업을 영위한 바 있었을 뿐만 아니라 나머지 부분은 임대업에 제공한 바가 있었으며, 이 건 토지 및 건물을 양도한 이유도 이 건 토지 및 건물을 은행에 담보로 제공하고 받은 융자금 및 기타 사채등의 원리금 상환 독촉과 전시 조명기구 도·소매업의 사업부진에 의한 자금난으로 더이상 사업을 계속할 수 없어 부득이 이 건 토지 및 건물을 양도하였다는 주장인바,

먼저, 이 건과 관련있는 법규를 살펴보면,

소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항에는 “법제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호의 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(82.12.31. 단서개정)”고 규정되어 있고, 동조 제4항에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(82.12.31개정)”고 규정하면서 그 제2호에 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 열거하고 있으며,

재산제세조사사무처리규정 제72조(조사결정의 구분) 제3항에는 “제2항 제3호의 규정에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다(87.1.26 개정)”고 규정하면서 그 제8호에 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법 시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방 국세청장)이 투기거래를 인정한 때”를 열거하고 있다.

다음으로 청구주장에 대한 당부를 살펴보면,

전시 사실에서처럼 청구인은 이 건 토지를 83.11.3 취득하여 양도할 때까지 4년5개월동안 보유한 사실, 84.10.13 위 지상에 이 건 건물을 신축하여 임대에 제공한 사실과 85.4.1부터 청구인의 매제인 OOO을 내세워 OO조명이라는 조명기구 도·소매업을 영위한 사실이 청구인이 제시한 관계서류(등기부등본, 사업자등록증등)에 의거 확인되고 있고 이를 뒤집을 수 있는 반증제시 없다.

또한, 이 건 토지 및 건물의 등기부등본을 보면, 청구인이 이 건 토지 및 건물을 담보로 제공하고 84.11.10 근저당권자인 OO주식회사(86.10.22 근저당권자가 OOO OO 주식회사로 변경)에 채권최고액 100,000,000원의 근저당권을 설정해 준 사실과 또 다른 근저당권자인 주식회사 OO은행 OO지점으로부터 85.8.19, 85.9.17 및 86.2.12 채권최고액 합계액 285,000,000원의 융자를 받고 근저당권을 설정해준 사실에서, 청구인의 기타 사채유무 및 조명기구 도·소매업의 사업부진에 대한 사실판단여부는 별론으로 한다하더라도 청구인이 연간 상환해야 될 원리금이 적지 않은 것으로 판단되는 바, 이같은 사정을 살펴볼 때, 청구인은 불가피하다고는 않다 하더라도 적어도 위 채무에 대한 심리적 압박 때문에 이 건 토지 및 건물을 양도하게 되었음이 인정된다고 할 것이다.

이상의 여러가지 상황을 종합하여 볼 때, 처분청은 구체적 사실조사없이 막연히 이 건 거래를 투기거래로 단정한 모호한 처분이라고 보여지므로 당초처분은 적법 타당하지 않다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.