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[청구번호]
조심 2018부1933 (2018.11.26)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
청구인의 양도가액은 실가 확인을 위한 매매계약서 및 증빙이 없거나 허위임이 밝혀졌고, 재차 밝힌 양도가액도 매매사례가액 등에 비추어 신빙성이 결여되며, 시세를 알지 못하고 쟁점분양권을 매매하였다는 주장도 신빙성이 결여되는 점, 위치도 및 항공사진상 확인되는 쟁점분양권 및 쟁점매매사례가액 관련 토지들의 위치, ㎡당 분양가액, 개별공시지가 등에 비추어 쟁점매매사례가액을 쟁점분양권의 시가의 추정치로 사용하는 것이 불합리하다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. OOO는 2015년 12월 OOO로부터 OOO 이주자택지(OOO, 면적 339㎡, 이하 “쟁점분양권” 이라 한다)를 분양가 OOO원에 분양받았고, 계약보증금 OOO원을 불입한 상태에서 청구인에게 2016.7.20. 프리미엄 OOO원에 쟁점분양권을 양도하였다면서 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였고, 청구인은 1차 할부금 OOO원을 불입한 상태에서 2016.11.10. OOO에게 프리미엄 없이 쟁점분양권을 양도하였다면서 2016년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
나. 처분청은 청구인의 신고내용을 검토한 결과, OOO는 당초 청구인으로부터 수취하였다고 신고한 프리미엄 OOO원 외에 OOO원을 추가로 받아 총 프리미엄이 OOO원인 것으로 조사하였고, 청구인도 OOO에게 OOO원을 추가로 지급한 사실과, OOO로부터 계약서상 매매대금 외에 추가로 OOO원을 현금으로 지급받은 사실 등을 시인하는 한편, 자신은 추가 프리미엄 없이 OOO에게 쟁점분양권을 양도하였다고 주장하였으며, 처분청은 청구인이 당초 신고하였던 계약서OOO는 이미 실제 계약서가 아닌 허위계약서인 것으로 드러난 점, 실제 매매대금이라고 주장하는 총 매매대금 OOO원의 계약서는 확인되지 아니한 점, 현금으로 주고받았다는 OOO원의 자금출처에 대하여도 명확하게 해명되지 아니한 점 등을 근거로 실제 매매대금은 불분명한 것으로 조사하였고, 청구인의 양도가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 「소득세법」 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항에 의거 매매사례가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 양도가액으로 하여 2018.1.10. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.30. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 실거래가액으로 신고하였음에도 규모가 다른 토지를 매매사례가액으로 보아 ㎡당 평균단가를 쟁점분양권에 적용하여 양도가액으로 산출하여 양도차익을 결정한 것은 위법하고, 특정 한 필지만의 매매사례가액을 들어 양도소득세를 경정하는 것은 부당하다.
(2) 또한, 「소득세법」제176조의2 제3항 제1호에서 매매사례가액은 '양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액'으로 규정하고 있는데, 쟁점매매사례가액은 양도일인 2016.11.10.로부터 3개월 25일 이전인 2016.7.15. 거래분이므로 매매사례가액에 해당하지 아니한다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인의 양도가액은 실가 확인을 위한 매매계약서 및 증빙이 없거나 허위임이 명백하고, 매매사례가액에 비추어 거짓임이 명백한 경우로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로, 「소득세법」 제114조 제7항 및 동법 시행령 176조의2 제1항에 따라 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액에 의하여 추계결정한 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점분양권의 양도일이 2016.11.10.이라고 주장하나, 청구인의 금융계좌를 조사한 결과, 현금으로 지급하였다고 주장하는 OOO원을 제외한 쟁점분양권 매매계약서 상 거래대금(계약금 및 1차 중도금, 2차 중도금)이 계약서상 지급기한인 2016.9.30.까지 전액 지급된 것으로 확인되는바, 쟁점분양권의 양도일은 2016.9.30.로 봄이 타당하므로, 쟁점매매사례가액은 양도일 이전 3개월 이내의 매매사례가액에 해당하고, 매매사례가 3개월 이내인지 여부는 양도일이 아닌 매매계약일을 기준으로 판단함이 합리적인데, 매매계약일을 기준으로 판단할 경우에도 3개월 이내의 매매사례가액에 해당하므로, 청구주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(3) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 및 각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
다. 사실관계 및 판단
(1) OOO 이주자택지OOO에 대한 처분청의 분석 내용은 아래와 같다.
(가) OOO는 OOO의 핵심지역으로 국제적인 비즈니스 환경 구축과 교육, 의료, 문화 및 수변공간 기능 확대 등 쾌적한 생활환경을 조성중이고, 편리한 광역교통과 풍부한 배후수요로 OOO 지역의 핵심 명품주거지로 떠오르는 지역이다.
(나) OOO의 이주자택지 중에서도 OOO 구역은 OOO을 끼고 중심상업지역에 인접하고 있어 입지조건이 가장 뛰어난 구역으로 평가되고 있고, OOO가 분양받은 OOO은 연결녹지를 사이에 두고 중심상업지역에 접해있는 가장 좋은 자리에 위치한 필지이다.
(다) OOO구역은 OOO 이주자택지 중에서도 가장 선호도가 높은 지역이고, 인터넷 블로그 매물정보에 의하면, 2016.2.29. ‘프리미엄 OOO’, 2016.5.2. OOO 103.5평 매물 총 매매금액 OOO’으로 프리미엄이 높게 형성된 것으로 조사되었다.
(라) 비슷한 시기에 양도된 OOO은 프리미엄 OOO원, OOO은 프리미엄 OOO원 등으로 조사되었다.
(2) OOO의 양도가액에 대한 처분청의 검토 내용은 아래와 같다.
(가) OOO는 쟁점분양권을 취득하기 5년여 전 일명 물딱지 상태에서 청구인과 이주자택지 분양권을 양도하기로 합의하였는데, 그 당시에는 OOO가 이렇게 변할지 몰랐으므로 프리미엄 OOO원에 팔기로 하였으나, 분양을 받은 후에는 시세가 상당히 올라있어 프리미엄을 OOO원으로 다시 합의하여 매매하였고, 더 이상은 받은 금액은 없다고 주장하였다.
(나) 당시 OOO의 이주자택지를 분양받은 사람들은 OOO의 주장과 같이 분양을 받기 전인 물딱지 상태에서 팔고 공증을 한 경우가 많았고, 막상 분양을 받은 후에는 개발호재로 시세가 많이 오른 상태여서 소유권을 넘기는 대신 물딱지 거래의 무효를 청구하는 소송을 제기하는 사례도 있었으며, 양수인으로부터 추가로 프리미엄을 더 받고 합의하여 양도하는 경우도 많았던 것으로 조사되었다.
(다) OOO의 주장대로 물딱지 상태에서 거래하였다면, 위 탐문되는 사례들로 보아 추가로 어느 정도의 프리미엄을 더 받는 선에서 마찰 없이 양도하여 당시에 형성된 시세를 모두 받지는 못하였을 것으로 추측할 수 있어 OOO의 양도가액이 근거가 없지는 않은 것으로 판단된다.
(3) 청구인의 양도가액에 대한 처분청의 검토 내용은 아래와 같다.
(가) 청구인은 노후대비용으로 분양권을 취득하였으나 친구인 OOO가 몸이 좋지 않아 공기 좋은 곳에 집을 지어 살고 싶다고 하고, 본인도 사업자금이 필요하여 분양권을 양도하였는데, 친구사이에 차익을 남기고 팔수 없어 취득한 가격에 그대로 넘겼으며, 당시 OOO의 이주자택지의 시세가 100평을 기준으로 하면 OOO원을 호가하였는데 어찌 터무니없이 낮은 가격에 양도하였냐는 질문에 본인은 당시 시세가 조금 올랐다고만 여겼지 정확한 시세는 몰랐다고 주장하였다.
(나) OOO는 분양권을 취득하게 된 경위에 대하여 친구인 청구인이 자금사정이 좋지 않아 분양권을 처분하려고 하는데 다른 사람에게 넘기기에는 아까운 물건이라 본인에게 양도하라고 권하여 취득하게 되었고, 본인도 역시 당시 시세를 정확하게 알지 못하였다고 진술하였다.
(다) 청구인은 부동산매매업을 주업으로 하는 법인 여러 곳의 대표로 당시 시세를 알지 못했다는 주장은 신빙성이 없고, OOO는 2016년도에 이주자택지 분양권 외에도 OOO에 상가, 오피스텔, 아파트를 본인과 배우자가 다수 분양받은 것으로 확인되어, OOO에 투자를 많이 한 사람으로 시세를 잘 몰랐다는 주장은 역시 신빙성이 없는 것으로 판단된다.
(라) 당초 신고하였던 계약서OOO는 이미 실제 계약서가 아닌 허위계약서인 것으로 드러났으나, 실제 매매대금이라고 주장하는 총 매매대금 OOO원의 계약서는 확인되지 아니하였고, 현금으로 주고받았다는 OOO원의 자금출처에 대하여도 명확하게 해명하지 못하여 실제 매매대금은 불분명하다.
(4) 쟁점매매사례가액에 대한 처분청의 검토 내용은 아래와 같다.
(가) 청구인의 양도가액은 실가 확인을 위한 매매계약서 및 증빙이 없거나 허위임이 명백하고, 재차 밝힌 양도가액도 매매사례가액에 비추어 신빙성이 없는 것으로 판단되어 「소득세법」 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항에 따라 매매사례가액으로 추계결정함이 타당하다.
(나) 쟁점매매사례가액 관련 분양권은 쟁점분양권과 같은 OOO 이주자택지 추가공급(2차)으로 분양된 점포겸용 단독주택 용지로 용도 및 높이, 건폐율, 용적률 등이 동일하고 그 주요 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.
(다) 쟁점매매사례가액 및 양도차익의 계산 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.
(5) OOO 이주자택지 OOO 위치도 및 항공사진에 의하면, 쟁점분양권관련 토지OOO는 OOO의 남서쪽 모서리 부분에 위치하여 연결녹지를 사이에 두고 중심상업지역에 접해있는 필지로 보이고, 쟁점매매사례가액 관련 토지OOO는 OOO 중앙블럭 남동쪽 모서리부분 필지로 OOO으로 둘러싸여 있는 것으로 나타난다.
(6) 쟁점분양권과 쟁점매매사례가액의 ㎡당 분양가액 및 관련 토지의 2018.5.31. 현재 개별공시지가를 비교해보면 쟁점분양권의 ㎡당 분양가격 및 개별공시지가가 더 높은 것으로 나타난다.
(7) 청구인이 양도소득세 신고 당시 처분청에 제출한 부동산 매매계약서(작성일 : 2016.8.31.)에 의하면, 매매대금은 OOO로 기재된 것으로 확인되고, 계약금은 OOO원이며, 대금지급 기한은 1차 중도금OOO이 2016.9.13.까지, 2차 중도금OOO이 2016.9.30.이며, 청구인과 매수인 OOO가 기명날인한 것으로 나타나고, 동 매매계약서 이외의 매매계약서나 매매대금 수수 관련 금융증빙 등 증빙서류는 제출된 바 없다.
(8) 청구인 명의 OOO의 계좌거래내역에 의하면, OOO원이 각각 청구인의 계좌로 입금된 사실이 확인된다.
(9) 청구인과 OOO, OOO는 2016.11.10. 권리의무승계계약서를 작성하여, 쟁점분양권과 관련된 권리의무를 청구인으로부터 OOO에게 승계한 것으로 나타난다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분이 위법하다고 주장하나, 청구인의 양도가액은 실가 확인을 위한 매매계약서 및 증빙이 없거나 허위임이 밝혀졌고, 재차 밝힌 양도가액도 매매사례가액 등에 비추어 신빙성이 결여되며, 청구인은 부동산매매업을 주업으로 하는 법인 여러 곳의 대표이고, OOO는 2016년도에 이주자택지 분양권 외에도 OOO에 상가, 오피스텔, 아파트를 본인과 배우자가 다수 분양받은 것으로 조사되어 시세를 알지 못하고 쟁점분양권을 매매하였다는 주장도 신빙성이 결여되는 점, 위치도 및 항공사진 상 확인되는 쟁점분양권 및 쟁점매매사례가액 관련 토지들의 위치, ㎡당 분양가액, 개별공시지가 등에 비추어 쟁점매매사례가액을 쟁점분양권의 시가의 추정치로 사용하는 것이 불합리하다거나 납세자에게 불리하다고 보기 어려운 점, 청구인은 OOO원을 현금으로 지급받았다고 주장만 할 뿐, 지급일자 등을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하였고, 계약서 상 실질적인 매매대금은 잔금, 1․2차 중도금은 2016.9.30.까지 모두 지급된 것으로 객관적인 금융거래내역에 의하여 확인되므로, 2016.9.30.을 양도일(잔금청산일)로 추정할 수 있다고 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.