국심1991전2213 (1992.04.14)

양도

경정

청구인의 보유기간은 잔금청산일인 85.10.14일부터 이 법 개정일인 88.8.25까지 3년이 채 못되므로 1세대1주택의 범위에 해당되지 아니하여 처분청이 확인한 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분은 잘못이 없음

장항세무서장이 91.7.1 청구인에게 한 89귀속분 양도소득세

9,921,060원 및 동 방위세 2,280,450원의 부과처분은 양도한

토지중 137.6㎡는 국민주택(68.8㎡)에 부수되는 토지로 보아

소득세법 제70조 제3항 제2호의 세율(30%)을 적용하여 그 과

세표준과 세액을 경정한다.

1. 사실

청구인은 충남 서천군 장항읍 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로 같은 곳 OO동 OOOOOOOO 소재 무허가 건물(주택) 68.8㎡을 79년 매수(무허가 건물대장 등재일 72년도)하여 보유하던중 무허가주택의 부수토지 210㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 서천군수로부터 85.10.14 취득하여 89.1.28 위 주택과 토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO에게 양도한 바, 처분청은 청구인이 위 대지 210㎡를 지방자치단체(서천군수)로부터 취득하여 나대지 상태로 양도한 것으로 보아 취득가액은 서천군수가 확인한 4,000,000원으로 하고, 양도가액은 양도시 검인계약서상의 매매가액 30,000,000원으로 한 실지거래가액에 의하여 이 건 자산양도차익 계산하여 89귀속분 양도소득세 9,921,060원 및 동 방위세 2,280,450원을 91.7.1 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 91.7.11 심사청구를 거쳐 91.9.18 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인주장

청구인은 실제는 쟁점부동산을 토지외 무허가주택 68.8㎡를 포함하여 30,000,000원에 양도하였음에도 처분청은 검인계약서상의 매매목적물이 토지만으로 기재되어 있다는 이유로 토지만을 양도한 것으로 보고 쟁점토지의 취득가액을 서천군수로부터 확인받은 4,000,000원으로 하고, 양도가액은 30,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 이에 대하여 청구인은 쟁점토지 지상에 미등기 건물을 79년도에 개인으로부터 매수하여 쟁점토지와 함께 일괄 양도하였으므로 1세대1주택의 양도로 비과세하여야 하고, 설령 과세한다 하더라도, 국민주택규모의 주택을 양도하였으므로 세율 30% 적용하여야 하며, 또한 쟁점토지와 전시건물을 일괄 양도하므로써 소득세법시행령 제170조 제4항의 규정에 의한 취득가액과 양도가액이 확인 되지 않는데도 불구하고 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인의 경우 쟁점토지를 85.10.14(잔금청산일) 서천군수로부터 4,000,000원에 취득한 사실이 서천군수의 “부동산 매각대금 청산일 조회”에 대한 회신에 의거 확인되고, 또 동 지상주택 68.8㎡를 청구인이 82년도에 취득하여 타인에게 세를 주고 86년부터 88년까지 재산세를 납부한 사실이 재산세 과세대장, 처분청 징취 인근주민 OOO의 확인서, 지방세 납세실적증명서에 의하여 확인되고 있으나, 1세대1주택이라 함은 소득세법시행령 제15조 제1항 제2호에 의하여 “당해 주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우”로 규정하고 있는 바, 청구인의 보유기간은 잔금청산일인 85.10.14일부터 이 법 개정일인 88.8.25까지 3년이 채 못되므로 1세대1주택의 범위에 해당되지 아니하여 처분청이 확인한 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

가. 쟁점주택을 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는지 여부와

나. 이 건 국민주택규모의 주택을 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 자산양도차익 산출하고 그 세율 30% 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

우선 이건의 관련법령을 보면, 88.8.25자 개정된 소득세법시행령 제15조 제1항에는 “법 제5조 제6호 (자)에서 『1세대1주택』이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 않는다”고 규정하고 그 제2호에서 “당해 주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우”라고 규정하였으며, 같은법 시행규칙 제6조(1세대1주택의 범위) 제3항에서는 “영 제15조 제1항 제2호의 규정에 의한 1세대1주택의 입증은 다음 각호에 의한다”라고 규정하면서 그 제1호에서 “등기부등본 또는 토지, 가옥대장등본에 의하여 양도자가 5년이상 보유한 사실이 인정될 것”(이하생략)이라고 규정하고 동법시행령 부칙(대통령령 제12509호, 88.8.25) 제3항에서 1세대1주택에 관한 경과조치로서 “이 영 시행당시 종전의 제15조 제1항 본문 및 동조 동항 제2호의 규정에 의한 1세대1주택을 가진 세대가 이 영 시행일로부터 6월 이내에 당해 주택을 양도하고 소유권 이전등기를 마친 경우 그 양도는 법 제5조 제6호 (자)의 규정에 의한 양도로 본다”고 규정하고 있어 88.8.25 현재 이미 3년이상 소유한 주택은 이 영 개정일로부터 6월(89.2.25)이내에 그 주택을 양도하고 소유권이전등기를 마칠 경우, 비과세(88.8.25 개정전에는 3년이상 보유한 경우 비과세 됨)한다고 풀이할 수 있으며 또 소득세법 제70조 제3항 제2호에서 “국민주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모 이하의 주택으로서 보유기간이 2년이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배 이내의 토지”의 양도에 대하여는 양도소득 세율을 30%를 적용하여 그 세액을 산출하도록 규정하고 있다.

첫째, 쟁점부동산의 양도를 1세대1주택의 양도로 보아 비과세 할 수 있는지를 보면, 청구인이 쟁점부동산중 대지는 당초 충남 서천군의 군유재산을 85.10.14 서천군수로부터 취득한 사실을 서천군수가 확인한 “군유재산 매각계약서” 및 “동군수의 확인서”에 의하여 알 수 있고 건물(주택)의 존재여부는 무허가건물대장에 의하여 위 주택 68.8㎡가 72년도에 쟁점토지 지상에 신축된 사실을 알 수 있고 또 지방세납세실적증명원에 의하여 청구인명의로 재산세를 82년부터 양도시까지 납부한 사실과 쟁점주택의사진, 현거주자의 주민등록등본등에 의하여 양도당시는 물론, 현재에도 주택이 존재하고 있음을 확인할 수 있다.

또 매수인 OOO이 양수후 89.1.30 OOO 명의로 소유권을 변경기재한 사실을 장항읍장의 확인서 등에 의해 확인되어 청구인이 89.1.28 양도당시에 토지와 위 무허가주택을 함께 일괄 양도한 사실을 알 수 있다.

위 주택의 보유기간(약10년)도 3년이상으로 동 주택 보유기간중 양도한 주택 이외의 여타 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 전산자료등에 의하여 확인할 수 있으므로 동 주택은 1세대1주택으로서 비과세 함이 타당한 것으로 판단된다. 그러나, 쟁점토지(대지)의 경우는 85.10.14 취득하여 89.1.28 양도하여 전시 소득세법시행령 부칙 제3항(경과조치)에 의하여 취득시 (85.10.14)부터 현행 소득세법 개정일인 88.8.25 현재까지 3년이상 보유하여야 비과세 할 수 있으나 이 건 토지는 약 2년 10개월간 보유하였으므로 쟁점토지에 대하여 1세대1주택의 양도로 보아 비과세 할 수 없는 것으로 판단된다.(대법원 91누5693, 91.9.24 및 재무부예규 재산 22601-1802, 91.12.13 동지)

둘째, 국민주택의 양도로 보아 그 세율을 30%로 적용하여 과세할 수 있는지를 보면, 처분청은 이 건 쟁점주택의 양도에 대하여, 검인계약서상의 매매목적물이 대지 210㎡로 되어 있다는 이유로 청구인이 나대지를 지방자치단체로부터 취득하여 양도한 것으로 이 건 실지거래가액에 의하여 과세하였으나, 위에서 본 바와 같이 쟁점주택은 양도시는 물론 현재에도 쟁점토지(서천군 장항읍 OO리 OOOOOOOO)지상에 무허가건물(브럭스레트주택)68.8㎡가 존재하고 있으며, 그 규모가 68.8㎡로 국민주택규모에 해당되어 쟁점토지중 건물연면적(68.8㎡)의 2배인 137.6㎡의 토지에 대하여는 위 소득세법 제70조 제3항 제2호에 의한 세율 30%를 적용하여 과세함이 타당하다 할 것이다.

셋째, 이 건 거래에 대하여 기준시가를 적용과세할 수 있는지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 지방자치단체(서천군수)로부터 취득한 것이고 그 취득가액이 4,000,000원으로 확인되므로 89.8.1 개정되기 전의 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의하여 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 것이므로 이를 기준시가에 의하여 경정하여야 한다는 청구주장은 이유 없다고 본다.

다만, 처분청이 조사한 양도당시 실지거래가액 30,000,000원에는 쟁점토지와 그 지상주택(무허가건물)이 포함된 쟁점부동산의 전체가액으로 보아야 할 것이므로 이를 토지가액 만으로 본 처분청의 당초처분은 부당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 그 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.