국심1989구0063 (1989.04.12)

양도

경정

토지거래를 재산제세사무처리규정 제72조 제3항의 규정에 의거 투기거래라는 이유로 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 과세한 처분은 타당함

소득세법 제5조【비과세소득】

국심1988서0601

국심1989구1547

동대구세무서장이 88.10.5.자 청구인에게 결정고지한 88년 수시분 양도소득세 181,353,230원 및 동방위세 36,270,640원은

가. 이 건 토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 당해 과세표준 및 세액을 경정하고,

나. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 사실

청구인은 대구시 수성구 OO동 OOOOOO에 거주하는 자로서 같은동 OOOOOO 답 5,641평방미터를 73.4.17. 취득하여 88.2.24. 양도한데 대하여, 처분청은 위 토지가 87.12.16-12.26. 기간에 옹벽 및 하수도공사로 인한 사실상 대지로 조성됨에 따라 위 토지의 양도일인 88.2.24. 현재 농지가 아니므로 8년이상 자경농지의 비과세요건에 해당되지 아니하고, 청구인이 위 토지를 청구외 OOO에게 분할양도함으로 인하여 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 따라 이를 부동산투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 88년 수시분 양도소득세 181,353,230원 및 동방위세 36,270,640원을 88.10.5. 결정고지한 바,

청구인은 이에 불복하여 88.11.1. 심사청구를 거쳐 89.1.12. 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장

청구인은 대구시 수성구 OO동 OOOOOO의 답 5,641평방미터를 청구인의 조부로부터 73.4.17. 양수받아 87.11.13. 동 부동산 양도시까지 14년 이상을 청구인이 경작하던 농지인 바,

처분청은 위 부동산의 양도사실에 대하여 양도가액은 실지가액인 506,000,000원으로 하고, 취득가액은 기준시가로 환산한 25,506,609원으로 하여 이건 양도소득세를 과세하였으나 전시한 바와 같이 쟁점부동산은 8년이상 자경한 농지로서 소득세법 제5조 제6호 라목의 규정에 의거 비과세되어야 하는데도 처분청은 쟁점부동산의 양수자인 OOO이 소유권이전등기전에 매립공사와 옹벽공사 및 하수도공사를 하였기 때문에 양도일 현재 농지가 아니라고 하여 양도소득세를 과세함이 타당하다고 하나 국세심판소 판례(88구 제235호) 및 대법원판례(84누 16 및 84누 541)에 의하면, 양도계약체결일 현재 농지임을 요하고 있는 바,

청구인이 쟁점부동산을 87년도까지 농사를 지어왔으며 양도계약체결일인 87.11.13. 현재에도 농지였음이 등기부등본 및 토지대장등본과 관련증빙자료에 의하여 확인되고 있으므로 이 건 양도소득세를 비과세하여야 하고,

또한 쟁점부동산의 양수자 OOO이 매매계약체결한 후 소유권이전등기전에 청구인의 승락을 받아 쟁점부동산을 대지로 조성하여 여러필지로 분할판매한 것인데도 청구인이 부동산을 투기거래한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 88.2.24. 양도한 대구시 수성구 OO동 OOOOOO의 답 5,641평방미터가 양도할때 까지 8년이상 경작한 농지로서 양도일 현재도 농지이었는지의 여부를 살펴보건대, 쟁점부동산은 형식상 청구인과 양수인 OOO간에 87.11.13. 양도한 것으로 부동산 매매계약서를 작성하였으나 등기부상 소유권이전등기일은 88.2.24.로 되어 있고, 잔금청산은 88.5.6.에 이루어졌고, 또 쟁점부동산은 87.12.16. 부터 동년 12.26. 까지 옹벽공사, 하수도공사등을 완료하여 대지상태에서 양도되었으며 관할구청에 토지거래신고(88.2.8)토지분할신고(88.3.4.)등을 청구인 명의로 하였으며 청구인과 양수인 OOO은 인척관계인자들로서 OOO동 OOOOO의 이사장(OOO)과 이사(청구인)인 점등, 위의 사실등을 미루어 판단하건대,

청구인은 쟁점부동산 매매계약서만을 87.11.13. 형식적으로 작성하였을뿐 청구인이 실제 부동산을 대지로 조성하여 분할양도한 것으로 판단되므로 처분청이 이건 부동산의 양도거래를 부동산투기거래로 인정하여 양도가액은 확인된 실지거래가액(506,000,000원)으로 하고, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 환산하여(취득가액 25,506,609원) 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 양도한 토지가

가. 양도할때까지 8년이상 계속하여 자경한 양도일 현재의 농지로서 양도소득세가 비과세되는지 여부와

나. 이 건 토지의 양도가 부동산투기거래에 해당하는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점 “가”에 대하여 본다.

먼저, 이건 관련법령규정을 보면, 소득세법 제5조 제6호 라목에서 “양도할때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수의 경우를 포함한다)이 되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 동법 시행령 제14조 제3항에서 “법 제5조 제6호 (라)에서 「양도할때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지」라함은 취득한 때로부터 양도할때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지를 말한다”라고 규정하고 있으며, 동법시행규칙 제5조 제2항에서 “영 제14조 제3항에 규정하는 양도할때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지의 확인”은 등기부등본 또는 토지대장등본에 의하여 양도자가 8년이상 소유한 사실이 확인되는 토지일것”과 “농지세 납세증명서 기타 시·읍·면장등이 발급하는 증명서 또는 세무서장의 조사에 의하여 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일것”이라고 규정하고 있다.

다음으로 이 건 토지가 농지세 과세대상이 되는 토지로서 청구인이 8년이상 자경한 농지로 비과세요건에 해당되는지 사실관계를 보면,

처분청은 청구인이 이 건 토지를 73.4.17. 취득하여 88.2.24. 양도시까지 보유하고 경작한 사실에는 다툼이 없고, 다만 이 건 토지가 양도일(88.2.24) 현재 농지가 아니라하여 양도소득세를 과세하였으나 청구인은 이 건 토지를 88.2.24. 청구외 OOO에게 소유권이전등기하기이전인 87.11.13. 양도계약을 한 것이므로 양도계약체결당시인 87.11.13. 현재에는 농지이므로 8년이상 자경농지 비과세요건에 해당되므로 당초처분은 취소하여야 한다고 주장하므로 이 건 토지 양도일인 87.11.13. 현재 농지인지 여부가 이 건 다툼으로서 청구인이 제시한 87.11.13.자 부동산 매매계약서 내용을 검토한 바,

첫째, 청구인과 청구외 OOO의 87.11.13.자 부동산매매계약서를 보면, 양도가액 506,000,000원에 계약금은 40,000,000원으로 약정되어 있는데 동 계약금을 87.11.13.자 35,350,000원, 87.11.30.자 4,650,000원으로 2회에 걸쳐 받았음이 확인되고 있고, 청구인이 87.11.13.자 수령한 계약금중에는 청구외 OOO이 이건 토지를 분할양도시 분양계약자인 청구외 OOO가 지불한 수표 5,000,000원이 포함되어 있으며, 또한 동 계약서상의 중도금 200,000,000원을 87.12.20.자로 약정하고 87.12.21.자에 지급받았고 잔금 266,000,000원은 88.2.20.자 지급받기로 약정하고 88.2.24.자 140,000,000원과 88.4.28.자 110,000,000원 및 88.5.6.자 20,400,000원등 3회에 걸쳐 받았음이 확인되고 있으므로 동 매매계약서는 그 진위가 의심스럽다 할 것이고,

둘째, 이 건 토지를 87.11.13. 청구외 OOO에게 양도계약을 하였다고 하나 87.12.16-12.26. 기간에 대지조성을 위한 옹벽 및 하수도공사를 한 후 청구인은 88.2.8.자 관할구청에 토지거래계약신고를 한 사실과 88.2.24. 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기후인 88.3.4.자로 관할구청에 이 건 토지분할신고를 청구인 명의로 신청한 사실이 각각 확인되고 있으며,

셋째, 청구인이 제시한 부동산 매매계약서에 의하면, 이 건 토지 명도를 양도대금중 잔금수령일인 88.2.20.자로 명도하기로 약정되어 있는데도 88.2.24.자로 소유권이전등기를 경료한 사실과 청구외 OOO이 계약서 약정에도 없는 양도대금지체보상금조로 4,400,000원을 지불한 사실,

넷째, 청구인과 청구외 OOO은 OOO동 OOOOO의 이사장(OOO)과 이사(청구인)인점등 위와 같은 제내용을 종합하여 보면,

청구인과 청구외 OOO간의 87.11.13.자 부동산매매계약서는 그 신빙성이 없다고 보아지므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 이건 토지양도를 소득세법 제5조 제6호 라목의 규정에 의한 8년이상 자경농지 비과세요건에 해당하지 아니한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 아무런 잘못이 없다고 판단된다.

나. 쟁점 “나”에 대하여 본다.

먼저 이 건 관련법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록하고 있고, 동법 제60조는 기준시가의 결정방법을 대통령령에 위임하고 있으며 동법 시행령 제115조는 기준시가의 결정방법을 규정하고 있는 바, 그 제1항에서 국세청장이 정하는 특정지역이외의 지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액을 기준시가로 하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바,

그 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 국세청훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 규정한 각호로서 1-7(생략) 8. 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장, 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있고,

또한 소득세법 부칙(74.12.24. 법률 제2705호) 제16조 양도자산의 취득시기에 관한 의제에서 “ 동법 제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 74.12.31. 이전에 취득한 것은 75.1.1.에 취득한 것으로 본다”라고 규정하고 동법 시행령부칙(74.12.31. 대통령령 제7458호) 제9조 양도자산 취득가액에 관한 경과조치에서 “74.12.31. 이전에 취득한 자산의 취득가액은 75.1.1. 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 75.1.1. 현재의 기준시가, 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다”라고 규정하고 있다.

처분청은 이 건 토지거래를 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 결정한 처분의 당부를 살펴보면,

청구인은 이 건 토지를 73.4.17. 취득하여 88.2.24. 양도시까지 14년 10개월간 보유하고 농지로 경작하여온 사실이 관련등기부등본 및 토지대장등본에 의하여 확인되고 있으므로 이를 투기거래로 볼 수 없다 할것이고 한편, 청구인이 이 건 토지를 74.12.31. 이전에 취득함으로서 소득세법부칙(74.12.24. 법률 제2705호) 제16조의 규정에 의거 74.12.31. 이전에 취득한 자산은 75.1.1. 취득한 것으로 간주되고, 동법시행령부칙(74.12.31. 대통령령 제7458호) 제9조에 의거 74.12.31. 이전 취득한 자산의 75.1.1. 현재의 시가를 알 수 없는 때에는 75.1.1 현재의 기준시가를 취득가액으로 결정하도록 규정하고 있어 실지거래가액에 의한 양도차익계산이 제한되어 있고, 이러한 경우 동법 시행령 제170조 제1항 규정에 의거 기준시가에 의하여 양도차익결정을 원칙으로 하고 있다(국심 88서601, 88.10.25. 동지).

그렇다면 이 건 토지거래를 재산제세사무처리규정 제72조 제3항의 규정에 의거 투기거래라는 이유로 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다고 볼 수 없다 할 것이다.

따라서 이 건 토지거래는 소득세법 제23조 제4항 본문과 동법 시행령 제170조 제1항 본문의 규정에 의거 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 당초처분을 경정함이 적법한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.