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[사건번호]
국심1997전0664 (1997.7.30)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산함은 정당함.
[관련법령]
소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】
[주 문]
심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요
청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 331.4㎡ 및 건물 755.97㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.7.28(등기원인일) 청구외 OOO로부터 매매로 취득하여 94.2.3(등기원인일) 청구외 OOO에게 양도하고, 95.5.31 취득가액 1,550,000,000원 양도가액 1,500,000,000원의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 확정신고를 한 사실에 대하여, 처분청은 청구인제시 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 96.10.16 청구인에게 94년도분 양도소득세 65,963,900원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 96.12.13 심사청구를 거쳐 97.3.19 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장
청구인이 쟁점부동산을 1,550,000,000원에 취득한 사실은 등록세영수증상의 과세표준에 의하여 확인된다.
한편, 청구인은 청구외 OOO이 93.11.4 OO상호신용금고로부터 대출시 쟁점부동산을 담보로 제공하였는데, 그 대출금상환이 지연되어 임의경매 당할 상황에 처하여 다급하게 쟁점부동산을 1,500,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하게 되었는 바 그 매매대금의 수령내역은 다음과 같으며,
일 자 | 구 분 | 금 액 (원) |
94. 2. 3 94. 2.15 94. 2.26 94. 3.15 94. 3.15 | 계약금 보증채무대위변제 중도금 잔 금 임대보증금 | 100,000,000 952,500,000 70,000,000 157,500,000 220,000,000 |
합 계 | 1,500,000,000 |
쟁점부동산의 매매대금중 계약금 100,000,000원은 94.2.3 계약시 수령한 사실이 영수증 및 입금통장에 의하여 확인되고, 94.2.15 OO상호신용금고에 청구인이 보증채무자로서 주채무자인 OOO의 차입금을 대위변제한 사실은 등기부등본·매수인과의 확인서·OO상호신용금고의 대위변제증서에 의하여 확인되며, 잔금을 94.2.26 및 94.3.15 각각 수령한 사실이 대금수령영수증에 의하여 확인되고, 임대보증금 220,000,000원은 매매당사자간의 합의에 의하여 매수인이 승계하는 조건으로 거래되었음이 그 합의서에 의하여 확인됨으로 청구인제시 실지거래가액으로 양도차익을 계산함이 타당하다.
3. 국세청장 의견
청구인이 양도소득세 확정신고시 제시한 취득가액 1,550,000,000원은 청구인이 쟁점부동산의 취득에 따른 소유권이전등기를 할 때 납부한 등록세영수증상의 등록세과세표준금액인 바, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서등 객관적으로 그 거래사실이 확인될 정도의 형식이 갖추어진 증빙서류의 제출이 없으므로 청구인이 제시한 취득가액은 실지거래가액으로 확인되지 아니한다.
한편, 쟁점부동산은 80.12.30 신축한 여관건물로서 양도당시 전세입주자가 있고 등기부등본상 금융기관에 채무가 있었음에도 청구인이 제출한 양도계약서에는 전세보증금 및 채무 등에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니하고, 청구인이 제출한 매매계약서에는 부동산중개인의 표시가 없는 바, 부동산중개인의 중개에 의한 부동산거래 관행에 비추어 볼 때 청구인이 제출한 양도계약서에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없다.
이와같이 청구인은 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류의 제시가 없으며, 청구인이 제시한 양도시의 매매계약서에 의하여는 실지 양도가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산한 당초처분이 정당한지에 그 다툼이 있다.
나. 관련법령
소득세법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에 의해 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 경우로서 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 개정)”라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 경우를 규정(95.12.30 개정)하고 있다. 한편, 같은법시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제8조(양도소득에 관한 적용례) 제2항에서는 시행령 제166조의 개정규정은 이영 시행일인 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 분부터 적용하는 것으로 규정하고 있다.
다. 심리 및 판단
1) 쟁점부동산에 대한 청구인의 취득·양도 신고가액과 처분청 기준시가를 비교하여 보면, 취득가액에 있어서 청구인의 신고가액 1,550,000,000원은 기준시가 1,747,121,130원의 88.7%에 상당하고, 양도가액에 있어서는 청구인 신고가액 1,500,000,000원이 기준시가 2,041,983,680원의 73.5%에 상당하는 수준임을 알 수 있다.
2) 먼저 취득가액에 대하여 본다면, 청구인이 신고한 취득가액 1,550,000,000원은 등록세영수증상의 과세표준임이 동 영수증에 의해 확인되며 동 금액은 지방세 과세표준액에 의한 금액이 아니라 취득당시의 가격으로 청구인이 신고한 가액이라고 주장하면서도 그에 대한 매매계약서등 다른 입증자료를 제시하지 못하고 있는 바, 등록세는 거래가액을 신고하지 아니하면 지방세 과세시가표준액에 의하여 그 세액이 결정되는 점을 감안하면 동 시가표준액보다 높게 신고한 청구인 취득가액은 일응 신빙성이 있으나 이를 뒷받침할 취득계약서등이 없어 실지취득가액이 확인된다고 보기 어렵다.
3) 양도가액이 실지거래가액임을 주장하면서 청구인은 검인양도계약서, 매수자 OOO과의 합의서 및 OOO의 부동산매매사실확인원, 영수증, 통장사본등을 제시하고 있는 바, 청구인은 청구외 OOO이 93.11.4 OO상호신용금고로부터 대출시 쟁점부동산을 담보제공한 상태에서 그리고 쟁점부동산을 타인에게 임대중인 상태에서 쟁점부동산을 양도하였음에도 청구인이 제시하는 양도계약서에는 채무인수에 관한 특약사항이 기재되어 있지 않아 동 계약서는 실지양도가액을 나타내는 계약서로 볼 수 없다고 할 것이다.
4) 따라서 청구인제시 매매계약서에 의해서는 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산함은 정당하다. 그러므로 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.