[청구번호]조심 2015중2657 (2016. 4. 28.)

[세목]종합소득[결정유형]취소

[결정요지]쟁점상가는 미분양 등으로 인하여 시행사가 부도발생할 위기에 처하여 할인분양한 것으로 보이는 점, 다른 분양자들도 청구인과 동일한 할인율로 상가를 대물변제받거나 분양받은 사실이 나타나는 점, 쟁점부동산의 거래 당시 전후 3개월 내에 비교대상 매매사례가액이 나타나지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 다른 분양자들보다 저가로 분양받은 것으로 보기는 어렵다 할 것으로, 청구인에게 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

[관련법령] 소득세법 제16조 / 소득세법 시행령제45조

OOO세무서장이2014.12.9. 청구인에게 한 2010년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.6.3. OOO 소재 OOO 오피스텔 상가(이하 “쟁점상가”라 한다)의 시행사인 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)에게 2010.6.4. 현금 OOO원을 대여하며 2010.12.14.까지 이자 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다) 합계 OOO원을 변제받기로 약정하였으나, 쟁점상가 미분양 등으로 인한 사업부진으로 변제가 어려워지고 OOO이 미분양상가로 대물변제하기 위하여 상가취득을 요구하여 OOO원을 추가로 지급하고 쟁점상가 중 112호·113호·114호·115호(취득일 2011.5.20., 분양가액 OOO원, 이하 “쟁점①부동산”이라 한다) 및 106호(취득일 2011.12.9., 분양가액 OOO원, 이하 “쟁점②부동산”이라 하고 쟁점①부동산 및 쟁점②부동산을 합쳐 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였다.

나. 처분청은 자금출처조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산을 다른 수분양자들보다 저가로 분양받으면서 대여 원금 OOO원과 쟁점금액에 대물변제를 받은 것으로 보고, 쟁점금액을 이자소득(비영업대금의 이익)으로 보아 2014.12.9. 청구인에게 2010년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.2.25. 이의신청을 거쳐 2015.5.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 2010년 6월경 OOO은 대표이사 홍OOO의 주도로 OOO의 상업용지계약을 위하여 청구인으로부터 OOO원을 차입하였는데, 차입조건은 그 상업용지 계약이 성공하여 사업승인을 얻으면 PF자금을 대출받아 OOO원을 상환하는 조건이었으나, 개발사업이 승인되지 아니하고 OOO이 부도위기에 몰리게 되자, 청구인은 대여금 OOO원을 상환하라고 OOO에게 독촉하였고, 변제가 불가능해진 OOO은 쟁점상가 중 미분양된 오피스텔의 1층에 OOO은행이 들어올 자리를 분양받으라고 요청하였으며, OOO에 거주하는 청구인으로서는 OOO에 소재한 상가를 굳이 취득할 필요가 없어 현금으로 대여금을 상환받고 싶었지만 원금의 회수를 위해서 어쩔 수 없이 분양받기로 하였고, OOO이 들어선다면 원금회수가 안되어도 청구인으로서는 손해보는 것이 아니어서 쟁점①부동산을 시세대로 30% 할인하여 분양받게 되었지만 그 이후OOO은 입주하지 아니하였다.

(2) 당초 쟁점①부동산의 분양예정가액은 OOO원이었으나, 실제는 시행사의 선납할인정책 10%를 포함하여 약 30% 할인된 가액으로 분양되고 있었으므로 청구인은 30% 할인된 OOO원에 취득하기로 하였으나, 신탁사인 주식회사 OOO(이하 “신탁사”라 한다)으로부터 쟁점①부동산의 소유권을 이전받기 위한 최소한의 납입액은 OOO원이었고, 청구인은 계약금 정도밖에 마련할 수 없는 실정이라서 대출금액을 늘리려고 거래가액을 30% 할인된 가액이 아니라 분양예정가액 OOO원대로 신고하고 그 금액을 기준으로 OOO원을 대출받아 OOO원을 납입한 후 소유권이전을 받은 것이며, 청구인은 부동산 실거래거래가액 신고위반으로 해당 지방자치단체로부터 과태료OOO원을 부과받았다.

(3) 청구인은 당초 쟁점①부동산을 30% 할인분양받기로 하였으므로 OOO원만 납부하면 되는 것인데 청구인 입장에서는 위 납입액 OOO원에다가 당초 대여금 OOO원을 고려하면 OOO원이 투입된 결과가 되어 그 차액 OOO원에 대하여 당시 분양시세가 OOO원이던 쟁점②부동산을 추가로 이전받게 된 것이다.

(4)쟁점상가는 2010년 1월초에 분양공고하였으나, 당시 개발호재 요인(OOO공장 입주, 역세권 위치, OOO입점 예정 등)들이 무산되어 미분양 상태였고, 현재까지도 사실상 공실상태로 유지되고 있으며, 쟁점상가의 1층 총 15개 점포 중에서 쟁점부동산의 거래시점 기준 전후 3개월 내의 거래건은 한 곳도 없어 법령상 유사매매사례가액은 확인되지 아니고, 시공사에 공사비 대물변제로 거래된 상가 8채는 비록 시행사와 시공사 간의 관계에 따라 분양예정가의 40% 할인된 거래에 해당되지만, 쟁점부동산의 거래형태와 동일하게 거래된 수량이 가장 많은 사례(15채 중 8채)에 해당되어 오히려 시가에 근접하다 할 것이다.

또한, 111호 슈퍼가게는 유일하게 임차인이 확정되어 계약이 완료된 상가(보증금 OOO원, 월세 OOO원)에 해당되어 시행사의 대표 홍OOO의 특별추천으로 가장 먼저 분양거래된 건물이고 그 취득시기가 5개월 내지 14개월 이전에 해당하여 이를 유사매매사례가액으로 보기는 어려우며, 109호 상가도 홍OOO과 그의 배우자간의 특수관계자 거래로 사업목적상 당초 분양예정가액(OOO원)보다 OOO원 높게 등기한 거래였으며, 실제는 신탁사에 거래내역을 확인한 결과, 시공사와의 대물변제조건과 동일하게 40%를 할인하여 분양(총 OOO원 거래)되었다.

그리고, 2층 상가는 해마다 상가건물의 거래가액이 하락된 사실로 볼 때 1층 상가건물 중 가장 뒤늦게 거래된 쟁점건물이 30% 할인되어 거래되었다고 하여 지나치게 낮은 거래가액으로 보기는 어려운 점, 현재도 공실상태에 놓여있고 입주한 임차인이 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 30%를 할인하여 취득한 가액은 당시 거래시점에 비교해도 고가로 취득한 것이다.

따라서, 청구인은 원금을 회수하기 위하여 쟁점부동산을 대출 OOO원(연이자 7%)을 포함하여 OOO원에 분양받았다는 자체가 감당하기 어려운 현실임에도 처분청이 이러한 일반적인 시세를 고려하지 않고 오로지 109호(사실과 다른 등기부상 신고금액)와 111호(거래시가 상이) 두 상가의 시가를 기준으로 쟁점부동산을 OOO원이나 저가로 분양받았다고 보아 쟁점금액을 이자소득으로 본 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

선납할인이 있었다는 청구주장에 따라 신탁사에 쟁점부동산에 대한 분양계약서 및 분양대금의 입금내역을 조회한 결과, 쟁점②부동산은 신탁종료로 위탁자인 OOO과 청구인이 직접 계약한 건이고, 쟁점①부동산은 분양계약서상 2011.6.20.까지 잔금 입금시 10%를 선납할인한다는 확약서와 그 외 30%(중도금)를 위탁자 동의하에 할인분양하였다는 공문(총 40% 할인)을 회신받았으며, 쟁점부동산을 할인분양 받아 발생한 수익에 쟁점금액이 포함된 것으로 보고 이를 이자소득(비영업대금의 이익)이 발생한 것으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 저가로 분양받으면서 쟁점금액 상당의 이자소득을 수령한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제16조[이자소득] ① 이자소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 비영업대금의 이익

② 이자소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제45조[이자소득의 수입시기] 이자소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호에 규정하는 날로 한다.

9의2. 비영업대금의 이익

약정에 의한 이자지급일 다만, 이자지급일의 약정이 없거나 약정에 의한 이자지급일전에 이자를 지급 받는 경우 또는 제51조 제7항의 규정에 의하여 총수입금액 계산에서 제외하였던 이자를 지급 받는 경우에는 그 이자지급일로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2010.6.4. OOO에게 OOO원을 빌려주면서 이자를 포함하여 OOO원을 받기로 했다는 차용증의 내용은 다음 <표1>과 같다.

OOO

(2) OOO 대표이사 홍OOO이 2013.10.20. 및 2014.3.15. 작성한 사실확인서의 주요내용은 다음 <표2>와 같다.

OOO

(3) OOO에게 원금 OOO원을 빌려주고 이자를 포함하여 OOO원을 받기로 하는 차용증을 작성한 사실, 대여금 회수가 어려워지자 쟁점부동산을 분양가(등기부상) OOO원(평균 30.2%) 할인받아 실제로는 OOO원에 분양받았다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없고, 쟁점상가 및 쟁점부동산의 거래가격은 다음 <표2>와 같이 등기부기재가액과 실제분양가액이 다르다는 사실이 등기부등본, 처분청의 조사서 및 신탁자의 회신공문·매각원부·계좌내역조회서·확약서 등에 나타난다.

OOO

위 <표2>와 같이 쟁점상가 1층 총 15개 중에서 쟁점부동산의 거래시점 전후 3개월 내의 매매사례가액은 나타나지 아니하고, 시공사(OOO)에 공사비 대물변제로 상가 8개를 분양예정가의 40% 할인된 가격으로 거래되었으며, 109호의 경우 시행사 대표 홍OOO의 배우자 김OOO이 분양받아 특수관계자 간에 거래된 사실이 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점상가는 1층과 2층이 상가이고, 나머지는 원룸형 건물로 청구인이 쟁점상가를 취득할 당시 이미 상가 및 원룸은 미분양상태였고, 2층 상가 중 분양된 것은 모두 1층 분양가액 대비 60% 할인액으로 분양되었으며, 쟁점상가는 현재까지도 대부분 미분양상태로 건물 옆 공터에는 잡풀만이 무성하는 등 상권형성에 실패하여 유동인구는 찾아볼 수 없다고 주장하면서 쟁점상가의 공실 및 주변을 촬영한 사진을 제시하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산을 다른 분양자들보다 저가로 분양받아 쟁점금액 상당액을 이자로 지급받은 것이라는 의견이나, 청구인이 쟁점부동산을 분양받을 당시 쟁점상가는 미분양 등으로 인하여 시행사가 부도발생할 위기에 처하여 할인분양한 것으로 보이는 점, 다른 수분양자들도 청구인과 유사하거나 높은 할인율로 상가를 대물변제받거나 분양받은 사실이 나타나는 점, 쟁점부동산의 거래 당시 전후 3개월 내에 비교대상 매매사례가액이 나타나지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 다른 분양자들보다 저가로 분양받은 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산을 저가로 분양받으면서 쟁점금액을 대여금의 이자로 지급받은 것으로 보아 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.