조심2011서3590 (2012.03.05)

양도

경정

쟁점주택의 전세보증금의 전소유자의 양도가액을 크게 상회하고는 있으나, 교환여부 및 교환가액이 면확히 나타나지 않는 점 등을 고려할 때, 쟁점주택에 대한 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 경정하는 것이 타당하다고 봄

소득세법 제97조

OOO세무서장이 2011.7.7.청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인의 OOO 1044 OOO주택 102호에 대한 실제 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.1.24. OOO 1044 OOO주택 102호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구인 소유의 OOO 306-2 전 6,612㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 교환을 통해 취득하여 2006.8.8. 최OOO에게 양도하고, 2007.7.10. 취득가액 OOO원, 양도가액 OOO원으로 양도소득세 기한후신고를 하였다가, 2007.10.17. 취득가액을 OOO원으로 하여 경정청구를 하였다.

나.처분청은 2007.11.1. 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 하고 쟁점토지를 합산대상 양도자산으로 하여 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였으며,OOO세무서장은 쟁점주택의 전소유자 유OOO가 2007.5.31. 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로 확정신고함에 따라 2009.9.4. 처분청에 실가상이자료로 통보하였고, 처분청은 이에 따라 청구인의 취득가액을 OOO원으로 하여 2011.7.7. 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2011.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점주택을 교환계약을 통해 취득하면서 그 조건으로 쟁점토지를 유OOO에게 이전하고 쟁점주택의 전세보증금 OOO원을 승계하며 교환차액 OOO원을 받기로 하였으므로 쟁점토지가액 OOO원과 합하여 쟁점주택의 취득가액은 OOO원이 되므로, 유OOO가 신고한 양도가액 OOO원을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 교환으로 이전하였다고 주장하는 쟁점토지가 2006.5.17. 유OOO가 아닌 임OOO에게 매매를 원인으로 소유권 이전되었음이 등기부등본에 의해 확인되고, 청구인이 제시한 교환계약서에는 양도가액이 확인되지 아니하며, 유OOO가 양도소득세 신고를 하면서 제출한 검인계약서상 양도가액에 대하여 청구인이 사실확인을 하였으므로 취득가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 취득가액이 얼마인지

나. 관련법령

소득세법제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1997.4.17. 김OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 매매를 원인으로 취득하여 2006.1.24. 유OOO 소유의 쟁점주택과 교환계약을 통해 양도하면서 2006.5.17. 쟁점토지에 대한 등기이전은 유OOO가 아닌 임OOO에게 매매를 원인으로 소유권 이전하였고, 2006.8.8. 청구인이 쟁점주택을 최OOO에 OOO원에 양도한 사실이 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인과 유OOO가 체결한 부동산 교환계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 계약체결일은 2005.12.22.이고,교환물건 설명란에 갑(청구인)의 전 2천평과 을(유OOO)의 쟁점주택을 교환함에 있어 갑은 을의 물건 전세보증금 OOO원을 안고 웃돈 OOO원을 받고 교환하는 것으로 기재되어 있다.

(나) 교환차액은 OOO원으로 하고 2005.12.22. 계약금 OOO원, 2006.1.23. 중도금(잔금) OOO원을 지불하는 것으로 기재되어 있다.

(다) 갑과 을은 등기 이전에 관한 서류를 상대방에게 성실히 이행하여 주고, 을은 전세자의 수리비용을 확실히 정리하여 주며, 갑의 물건은 맹지이나 현황도로는 있는 것으로 한다는 특약사항이 기재되어 있다.

(라) 계약당사자 및 중개업자의 인적사항란에 청구인과 유OOO의 대리인 유OOO이 계약을 체결하였고 입회인은 윤OOO이며 중개업자는 쌍방합의로 기재되어 있다.

(3) 처분청의 의견은 다음과 같다.

(가) 유OOO가 쟁점주택을 2007.5.31. 양도가액 OOO원으로 신고하면서 부동산매매계약서(검인계약서)와 청구인의 부동산거래 사실확인서를 제출한 것은 청구인 스스로 양도가액 OOO원을 인정한 것이다.

(나) 청구인이 2006.7.28. 쟁점토지를 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 신고하였고, 부동산매매계약서(검인계약서)와 청구인의 거래사실 확인서에 매수인이 임OOO으로 나타난다.

(4)쟁점주택과 쟁점토지의 등기부등본 기재 내용은 아래 <표>와 같다.

OOOOOOOOO

(5) 청구인이 제시하는 쟁점주택에 대한 취득가액의 입증자료 및 세부주장은 다음과 같다.

(가) 2002.5.4. 쟁점주택의 전전소유자 강OOO와 세입자 이OOO간에 체결한 임대차계약서에 전세보증금이 OOO원으로 되어있고 이에 대한 확정일자(2002.5.18. 제284호)가 있으며, 2006.3.13. 청구인과 세입자 김OOO간에 체결한 임대차계약서에도 전세보증금이 OOO원으로 나타난다.

(나) 청구인과 유OOO간 교환계약이 있었고 청구인이 쟁점주택의 전세보증금 OOO원을 승계하고 교환차액 OOO원을 유OOO로부터 받는다고 기재되어 있는 입회인 윤OOO의 사실확인서(2011.5.25.), 청구인이 쟁점주택의 전세보증금 OOO원을 임차인 이OOO에게 반환(2006.4.27.)하였다는 내용으로 2011년 9월 작성된 공인중개사 김OOO의 사실확인서 등을 제출하였다.

(다)청구인은 여러 차례에 걸쳐 유OOO에게 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 종용하였으나 유OOO가 이전등기를 미루어 오다가 2006년 5월경 청구인과 일면식도 없는 제3자인 임OOO에게 등기이전을 요구하면서 등기이전에 필요한 사실확인을 요구하여 확인서를 써준 사실이 있지만 이는 사실과 다른 확인서이고, 유OOO는 청구인으로부터 취득한 토지를 미등기 전매를 통해 임OOO에게 처분한 것이라고 주장하고 있다.

(6) 살피건대, 거래당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 봄이 상당하나(대법원 2011두2590, 2011.5.13. 판결 참조) 쟁점주택의 전세보증금이 OOO원으로 전소유자 유OOO가 신고한 양도가액 OOO원을 크게 상회하여 처분청이 제시한 검인계약서에 기재된 금액을 그대로 인정하기에는 다소 무리가 있어 보이는 점, 교환거래상대방이 교환계약서와 등기부등본에 다르게 나타나고 이에 대한 교환거래상대방의 사실인정 여부 및 교환가액이 명확히 나타나지 않는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 처분청이 쟁점주택에 대한 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.