국심2004중1496 (2005.05.25)

종합소득

경정

청구인은 대출이자 중 나머지는 민원야기로 인하여 이를 면제하였다고 주장하나 중도금대출이자를 지급한 세대가 대부분이고 이들과의 이자부담에 대한 형평성을 감안하여 볼 때 187,230,984원 상당을 청구인 등이 분양계약자들에게 탕감하였다고 인정하기는 어려움

소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 / 소득세법 제80조 【결정과 경정】 / 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비 계산】

성남세무서장이 2004.1.9. 청구인에게 한 2001년 귀속 종합소득세 46,434,220원 및 2002년 귀속 종합소득세 30,374,880원의 부과처분은,

1. 공동사업장(죽전노블빌리지Ⅱ아파트)의 소득금액을 산정함에 있어 지급이자 966,094,281원을 과세표준에서 제외하여 청구인의 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

1. 처분 개요

중부지방국세청장은 청구인 등 17명(명세 : 별지)이 경기도 용인시 죽전동 871-8 소재 죽전노블빌리지Ⅱ아파트 17개동 275세대(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 공동사업으로 신축분양한 건에 대하여 세무조사를 실시하여 청구인 등이 이자비용으로 필요경비에 산입한 분양계약자부담의 후납조건 중도금대출이자 2,782백만원(2001년: 928백만원, 2002년: 1,854백만원)을 수입금액누락으로 보아 이를 처분청에 통보하였고,

처분청은 위 2,782백만원을 수입금액에 산입하여 2004.1.9. 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 46,434,220원, 2002년 귀속 종합소득세 30,374,880원(공동사업자별 과세명세 : 별지)을 각 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.4.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인 등은 아파트 분양계약금액 중 중도금에 대하여는 금융기관에 분양계약자의 명의로 융자받은 자금으로 쟁점아파트의 건설비에 충당하고 이에 대한 이자를 건축주인 청구인 등이 대납하고 추후 분양계약자들에게 청구토록 약정되어 있었으나, 실질적으로는 건설경기의 부진으로 아파트분양실적이 저조하여 분양대금의 원금조차 할인하여 납부 받은 상황에서 계약자들에게 중도금대출에 따라 2,782백만원의 이자가 발생하였고 동 이자금액 중

966,094,281원은 중도금대출을 받기 위하여 부득이 실수요자가 아닌 회사직원 등의 명의로 가공계약을 체결하여 받은 대출금의 이자로 지급되어 아파트건설비에 사용되었으므로 지급이자인 필요경비에 산입하여야 하고,

187,230,984원(위 966,094,281원을 합한 1,153,325,265원을 이하 “쟁점대출이자”라고 한다)은 실지 계약자와 분양계약을 체결하였으나 쟁점아파트의 인근의 하수종말처리장설치, 고속도로의 소음공해 등 주변환경의 변화로 분양계약자들이 강력하게 민원을 제기하여 이를 면제하였고 이 또한 아파트분양을 위해 지출된 필요경비이므로 쟁점대출이자는 필요경비에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

아파트공급계약서에 의하면, 계약시 중도금 대출이자는 잔금지급일까지 청구인 등이 대납처리하고 잔금납부시 정산하여 계약자로부터 납부 받기로 기재되어 있고 계약자마다 중도금대출이자 후납신청 및 확약서를 별도로 받았으며,

분양권의 양도로 명의변경시에도 명의각서에 전(前)분양권 소유자 가 부담한 대출이자의 후납의무 승계를 서약 받아 분양자 선부담 중도금대출이자에 대한 채권관계를 명확히 하였고 입주금액정산서 및 대출이자정산서와 같이 청구인 등이 잔금지급시에 대출이자를 정산하여 지급 받았음이 확인된다.

예컨대, 대한토지신탁㈜ 명의의 아파트분양대금입금통장의 계좌를 살펴보면, 계약자 이복녀가 타인에게 분양권 전매시에도 2,537,000원의 중도금대출이자를 납부하였음이 확인되고

또한, 입주지정일인 2001.11.26. 이후 잔금납부 입주자에 대하여 2002년 중 분양연체료 94백만원을 수입하고서 신고누락한 사실로 보아 분양연체료까지 수입하면서 계약자가 부담할 중도금대출이자를 면제하였다는 주장은 설득력이 없다.

뿐만 아니라 조사공무원이 직접 입주자를 상대로 확인한 바에 의하면 대출이자를 입주시 정산하여 청구인 등에게 정상적으로 지급하였음을 확인하였으며, 대면조사가 어려운 101동 601호외 5명에 대하여 전화로 확인한 바에 의하면 대출이자를 면제 받은 입주자는 한 명도 발견되지 아니하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점대출이자를 수입금액누락으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제27조 (필요경비의 계산) ① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.

제80조 (결정과 경정) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

(2)소득세법시행령

제55조 (부동산임대소득 등의 필요경비 계산) ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용

다. 사실관계 및 판단

청구인 등은 쟁점대출이자 1,153,325,265원 중 966,094,281원은 친지들의 명의로 가공계약을 체결하여 금융기관으로부터 받은 대출금에 대한 지급이자이고, 나머지 187,230,984원은 쟁점아파트를 건설함에 있어 하수종말처리장 설치계획 등으로 인한 민원이 야기되어 부득이 이를 면제한 것으로서 이 또한 쟁점아파트 신축분양에 소요된 경비이므로 쟁점대출이자는 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하면서 사업개요, 아파트공사도급계약서 및 공급계약서, 이자발생내역, 사업시행 관련 자료, 금융거래자료 및 사실확인서 등을 제시하므로 이를 살펴본다.

(1) 청구인 등이 공동사업으로 시행한 쟁점아파트의 사업개요를 보면, 경기도 용인시 죽전동 871-8 (2001.12.24. 경기도 용인시 수지읍 죽전리 871-8에서 행정구역이 변경됨) 일원에 죽전노블빌리지Ⅱ 아파트 17개동 275세대〔대지 43,117㎡, 건축연면적 5,428㎡(46평형 162세대, 53평형 113세대)〕의 규모로 사업기간은 2000.5.9.～2001.11.24까지, 총분양가액은 84,370백만원, 시공사는 한솔건설㈜, 시행사는 KL산업개발㈜로 나타난다.

(2) 청구인 등이 시공사인 한솔건설㈜와 2000.6.26. 체결(도급인의 연대보증인 :KL산업개발주식회사)한 아파트신축공사도급계약서에 의하면, 사업의 개요(제1조 및 제2조)는「공사도급금액 :32,867,455,200원, 공사기간 :2000.5월～19개월, 공사금액의 지급시기(청구인→한솔건설): 20006.30.～사용검사시까지」, 자금의 관리(제11조)는 「계약자 분양금 관리 및 수입금 관리를 위해 “을”(한솔건설)의 단독구좌를 개설하여 “을”이 관리하되 관리금액의 인출이 필요한 경우 인출결의서 작성 후 인출할 수 있다」로, 정산 및 입주(제18조)는 「 1. 본 사업의 정산시기는 준공검사일부터 1개월 이내로 한다. 2. 계약자는 분양수입금을 확정한 정산금액으로 하고 정산납부를 완료한 세대에 한해 입주증을 발급받아 입주할 수 있다」로 약정되어 있는 바,

위주택은행 대출금은 청구인 등 개인한테 입금되어 마음대로 쓸 수 있는 것이 아니라 시공사인 한솔건설㈜ 및 대한토지신탁㈜의 계좌로 입금되고 동 입금된 대출금은 한솔건설㈜가 관리함으로써 쟁점아파트의 건축비로 사용되었으며, 분양계약자들의 분양금도 쟁점아파트의 시공사인 한솔건설㈜ 계좌에 입금되어 한솔건설㈜가 이를 관리함을 알 수 있다.

(3) 청구인 등이 입주자들과 체결한 아파트공급계약서에 의하면, 〔“갑” : 매도인 겸 시행자 KL산업개발㈜, “을” : 매수인(분양계약자), “병” 시공사 겸 공급대금수납자: 한솔건설㈜〕 분양대금 및 납부방법(제1조)에 있어 「1)공급대금: 338,200,000원(VAT포함) 및 납부기일:계약금 33,820천원, 1차중도금(2000.5.25.) 33,820천원, 2차중도금(2000.8.25) 40,584천원, 3차중도금(2000.11.25) 40,584천원, 4차중도금(2001.11.25) 40,584천원, 5차중도금(2001.5.25) 40,584천원, 6차중도금(2001.8.25) 40,584천원, 잔금(입주지정일) 67,640천원」으로,4) “을”(매수인: 분양계약자)이 납부한 분양대금은 한솔건설㈜가 관리한다. 중도금 및 잔금 : 주택은행(596401-01-003559), 예금주명 : 한솔건설㈜, 5) ‘을’은 중도금 및 잔금을 갑이 지정하는 은행에 납부하여야 한다. 6) “을”이 중도금에 대한 융자를 희망할 경우, ‘갑’〔매도인 겸 시행자 KL산업개발㈜〕이 지정한 은행에서 중도금 전액(1,2,3,4,5,6차)에 대한 융자를 신청하여 을의 중도금으로 대체하며 중도금 융자에 대한 이자는 잔금 납부일까지 갑이 대납처리키로 하고 잔금 납부시 을은 발생이자(갑이 대납처리한 이자금액)에 대하여 갑에게 납부한다. 단, 중도금의 대출시기는 갑의 이자대납처리 부분을 감안하여 조정할 수 있다. 7) 을이 제1항 공급대금을 갑이 알선한 금융기관 융자금으로 충당할 경우 을은 융자에 필요한 제반 서류 및 비용을 갑 또는 금융기관이 별도 지정하는 일시 및 장소에 제출하여야 하며 그 융자가 실행되는 조건으로 하여 동 융자해당금액이 공급대금에 충당되는 것으로 한다. 8)갑이 알선한 중도금 융자를 받지 않은 을은 제1조에서 명시된 중도금을 중도금 납부일자에 갑에게 납부하기로 하며, 납부일의 경과시는 제2조제2항에 의거 연체이자를 부담한다.할인료, 연체료 및 지체상금은 할인료:선납일수에 따라 년 7.5%, 연체료 및 지체상금: 연17%」로 기재되어 있는 바,

계약금은 분양계약자가 계약시 납부하고 중도금은 계약자가 융자를 희망할 경우 사업시행자가 금융기관의 융자를 알선하여 이를 대체하되 그 발생이자는 입주지정일까지 시행자가 대납한 후 계약자가 잔금지급시 이를 시행자에게 납부하며, 분양자들은 시공사인 한솔건설㈜의 예금계좌에 납부도록 약정되어 있음을 알 수 있다.

(4)청구인 등이 쟁점아파트 건설에 따른 금융기관의 이자발생내역은, 총분양세대 265세대 중 216세대가 43,772백만원의 융자금대출을 신청하여 그 중 151세대 29,685백만원의 융자금에 대한 대출이자는 분양계약자가 이를 납입하여 회수하고 나머지 65세대 14,087백만원의 융자금에 대한 이자인 쟁점대출이자는 1,153백만이고 이 중 가공계약을 체결하였다가 실지계약으로 전환된 세대는 56세대에 966,094,281원, 실지계약을 체결한 후 민원야기로 인하여 이자를 면제하였다는 세대는 9세대, 187,230,984원이라 한다.

(5) 쟁점아파트의 최초 입주일인 2001.11월 현재 총 275세대 중 133세대(46평형이 162세대 중 83세대로 51.2%, 53평형이 113세대 중 50세대로 44.2%임)만이 분양되어 그 분양율이 48.4%로 저조하였고, 건설교통부 자료(www.moct.go.kr, 주택사업계획승인 및 건축허가통계)에 의하면 2000년 경기도지역의 주택건설실적이 2000.12.31. 현재 123,578호인데 비해 1999.12.31. 현재는 166,741호로서 전년대비 △25.9%이고, 민간부문은 2000.12.31. 현재 80,465호로서 1999년 대비 △32.8%로 나타나 당시 주택건설 경기가 침체상황이었음을 알 수 있다.

(6) 공동사업자 중 업무집행자인 노경주가 관리하던「죽전노블빌리지Ⅱ 동·호수 배치도」에 의하면,가공계약세대는 녹색사인펜으로 표시되고, 가공계약자의 이름 및 소속(회사관련 직원 또는 친인척, 부동산중개인 부인, 분양대행사 직원 등으로서 동 가공계약자들이 소속된 업체라고 함)과 ‘완’ (대출에 필요한 보완서류의 완료표시라고 함)자가 표기되고 노경주의 도장이 날인되어 있다.

또「계약자명단 및 가공계약자 명단」에 의하면, 동·호수, 평형, 성명 및 비고란에 ‘실수요자 전환’ 등으로 표기되어 있고,

다이어리의 메모 내용 중 「2001.4.11. 107-502, 명의변경 양영후→유문영(직원)」,「2001.9.10. 111-602, 계약서 회수, 남길우→회장님 아는 분 명의변경」등 2001.4.11.～2001.12.31.까지 가공계약자가 실제 계약자로 변경된 취지로 기재·날인된 43곳이 나타난다.

(7) 청구인 등이 가공계약자라고 주장하는 김미영 외 27명의 사실확인서 중 경기도 용인시 기흥읍 신갈리 166 김미영의 확인서에 의하면, 「죽전노블빌리지Ⅱ 분양시 제101동 201호의 명의를 대여함에 있어 본인 명의의 분양계약서는 실제 아파트를 취득할 목적으로 작성한 것이 아니라 분양율을 높이기 위하여 명의를 대여해 작성한 것이며 분양계약금은 KL산업개발㈜ 측에서 부담하고 실수요자 계약시 분양계약금 포기각서를 쓰고 분양계약금은 KL산업개발㈜ 측에 반환됨. 이상과 같이 명의대여는 중도금 대출목적으로 이루어 졌으며 분양과 관련하여 발생하는 일체의 비용은 KL산업개발㈜에서 부담하였음을 확인함」으로 기재되어 있다.

(8)쟁점아파트의 시공사인 한솔건설㈜의 예금계좌(주택은행 223901-01-

000050, 주택은행 298301-01-005305, 주택은행 223901-01-000063)와쟁점아파트의 부동산수탁회사인 대한토지신탁㈜의 예금계좌(주택은행 596401-01-003559)에 의하면, 주택은행이 위 계좌에 2000.5.25. 「단체입금 59,630,000원, 입금의뢰인 임응식」등의 형식으로 가공계약자 명의의 대출금을 시공사에 입금한 사실이 확인되고 위 계좌는 입주자들이 분양대금을 입금한 계좌이기도 하다.

(9) 쟁점아파트 건설 시행사인 KL산업개발㈜가 시공사인 한솔건설㈜에 보낸 공문 15건 중 케산개 제2001-98호(2001.12.6)에 의하면, 쟁점아파트 제102동 401호에 대해 「분양가 220,000천원(기존분양가 284,900천원)에 실수요자로 전환한다」는 취지로 기재되어 있다.

(10) 위의 사실을 종합하면,

이 건 과세기간 당시 주택건설경기의 침체로 인하여 쟁점아파트의 최초입주일 현재 분양율이 48.4%로서 저조하였고,

쟁점아파트공급계약서 및 시공사와의 공사도급계약서에 의하면, 분양계약자가 중도금신청을 원할 경우 건축주가 이를 알선하고 그 지급이자는 건축주가 대납한 후 잔금지급시 이를 회수하며, 동 대출금은 시공사인 한솔건설㈜ 등의 계좌에 바로 입금되어 동 법인이 이를 관리하였고, 청구인 등이 동 대출금의 이자를 금융기관에지급한 사실이 장부에 나타나 처분청이 이에 대하여 과세하였으며,

또 공동사업자 중 사업집행자인 노경주가 관리하던 분양관련 자료에 청구인 등이 시공사, 분양대행사 및 부동산중개소 친지들의 명의를 빌려 가공계약을 체결하여 중도금을 대출 받았고 가공계약자들 중 김미영 외 27명이 중도금대출금을 받기 위하여 명의만을 빌려준 것이지 실제 분양계약을 체결한 것이 아니라는 취지로 사실확인하고 있는 것으로 요약된다.

살피건대, 아파트 등의 대규모의 공동주택은 사전분양을 체결하고 동 분양계약자들로부터 받은 분양대금으로 건설하는 것이 일반적이고, 건축주인 청구인 등이 아파트건설자금난을 덜고 저조한 분양율을 끌어올리기 위해 부득이 가공계약을 체결하여 금융기관으로부터 중도금을 대출 받은 사실과 동 대출금은 금융기관으로부터 시공사인 한솔건설㈜의 예금계좌에 곧바로 입금되어 동 시공사에서 이를 관리함으로써 쟁점아파트의 건설비로 쓰여졌음이 인정된다.

따라서, 쟁점대출금이자 중 966,094,281원 상당액은 이 건 과세표준에서 제외하여 청구인의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

그러나, 청구인 등은 쟁점대출이자 중 나머지 187,230,984원은 아파트건설현장 인근의 하수종말처리장설치 등의 민원야기로 인하여 이를 면제하였다고 주장하나, 중도금대출이자를 지급한 세대가 대부분이고 또 이들과의 이자부담에 대한 형평성을 감안하여 볼 때 187,230,984원 상당을 청구인 등이 분양계약자들에게 탕감하였다고 인정하기는 어렵다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조와 제65조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005 년 5 월 25 일

주심국세심판관 채 수 열

배석국세심판관 이 병 대

배석국세심판관 김 기 섭

배석국세심판관 안 경 봉