국심1997경2655 (1998.2.20)

부가

기각

불이익변경금지원칙을 적용 당초 처분과 같은 내용으로 이 건 부가가치세를 재결정 고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

부가가치세법 제13조【과세표준】 / 부가가치세법시행령 제50조【시가의 기준】

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 경기도 안양시 동안구 OO동 OOOOOO 소재 건물 1,008.87㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 소유한 자로서 쟁점건물을 청구인이 대표이사로 재직중인 주식회사 OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)에 아래와 같이 임대한 것으로 하여 부가가치세를 신고 납부하였다.

- 아 래 -

처분청은 청구인과 청구외법인이 특수관계자에 해당되고, 쟁점건물의 임대가액이 주변시세에 비하여 현저히 낮다 하여 시가에 의하여 적정임대료를 산정한 후 1997.5.2 청구인에게 1995년 제1기분 부가가치세 461,140원, 1995년 제2기분 부가가치세 1,278,000원, 1996년 제1기분 부가가치세 2,108,430원을 각각 결정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997.6.27 심사청구를 거쳐 1997.10.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 청구외법인과 94년도에 보증금 100,000,000원, 월임대료 2,500,000원으로 임대계약을 체결하였다가 청구외법인의 결손이 누적되는 관계로 1995년 10월부터는 월임대료를 받지 않기로 재계약을 체결하고 계약내용대로 부가가치세를 신고·납부하였음에도 쟁점건물의 임대료가 주변시세보다 낮다 하여 인근의 임대시세를 기준으로 시가를 산정 부가가치세를 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

먼저, 청구인이 청구외법인에게 부당하게 낮은 대가를 받고 쟁점건물의 임대용역을 공급하였는지 여부에 대하여 살펴보면,

청구인은 청구외법인의 대표이사로 재직하고 있어 청구외법인은 청구인과 특수관계 있는 자에 해당하며 이 사실에 대하여는 다툼이 없고, 쟁점건물과 인접하여 있는 경기도 안양시 OO동 OOOOOO 소재 건물의 1995년 제1기 ㎡당 임대보증금이 745,000원이고, 같은곳 OOOOOOO 소재 건물의 1995년 제2기 ㎡당 임대보증금이 지층 232,000원, 1층 773,000원, 2층 605,000원, 3층 420,000원인데 비하여, 청구인의 임대수입금액 신고분에 근거한 쟁점건물의 임대가액은 1995년 1월～9월 223,000원, 1995년 10월～1996년 6월 99,120원으로 확인되는 바, 당해 금액은 건물의 구조·위치별 임대료의 차이를 감안하더라도 지나치게 낮은 가액이라 할 것이다.

다음으로 청구인이 청구외법인에게 임대한 쟁점건물의 임대공급가액에 대한 처분청의 시가산정이 정당한지에 대하여 살펴본다.

처분청에서는 쟁점건물의 옆 건물인 경기도 안양시 OO동 OOOOOO 소재 건물의 임대가격을 시가로 보고 ㎡당 보증금 745,000원에 철근콘크리트 건물과 철골조 건물의 임대료 차이를 고려하여 30%를 감하여 산출한 금액과 청구인이 청구외법인에게 임대한 가액과의 차액을 과소신고한 것으로 보고 1996.9.16 청구인에게 1995년 1기 부가가치세 461,140원, 1995년 2기 부가가치세 1,278,000원, 1996년 1기 부가가치세 2,108,430원을 결정 고지(이하 “당초 결정”이라 한다)하였다가 당초 부과처분에 대한 심사청구 결정내용에 따라 당초 결정을 취소하고 쟁점건물의 임대용역의 시가를 재조사한 결과 당초 결정한 임대가액 보다 상회하나 불이익변경금지원칙을 적용하여 1997.5.2 청구인에게 당초 결정과 같은 내용으로 결정고지한 사실이 처분청의 과세자료에 의해 확인된다.

이 건의 경우, 청구인은 쟁점건물이 주변건물과는 달리 가건물형식이라고 주장하고 있으나, 그 사실을 입증할 만한 자료를 심리일 현재 제시하지 못하고 있으며, 건축물관리대장에 의하면 그 구조가 철골조이고 지붕이 평스라브로서 가건물형식이라고 보기 어렵고, 주변 건물에 비하여 임대료가 특별히 낮을 만한 사유도 없다 할 것인 바, 처분청에서 쟁점건물을 인접한 안양시 OO동 OOOOOO 및 같은곳 OOOOOOO 소재 건물을 비교부동산으로 하여 각 층별로 평방미터당 임대가액을 산정한 후 이를 시가로 보고 청구인이 신고한 가액과의 차액에 대해 부가가치세를 추가로 결정 고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인과 특수관계에 있는 청구외법인에게 임대한 쟁점건물의 임대료가 시가에 비하여 현저히 낮다고 하여 인근의 임대시세를 기준으로 임대가액을 산정한 후 이를 시가로 보고 신고가액과의 차액에 대하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제13조 제1항에서 「재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다」고 규정하면서, 제3호에 「부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가」라고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제50조 제1항에서 「법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계에 있는 자( 소득세법 시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법 시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다」고 규정하고 있으며,

같은령 제52조 제1항에서 「법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다」고 규정하고 있다.

한편, 소득세법 시행령 제98조 제1항에서는 「법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다」고 규정하면서, 제4호에 「당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구외법인의 대표이사로서 청구인과 청구외법인은 부가가치세법 시행령 제50조 제1항에서 규정하는 특수관계 있는 자에 해당하며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 당초 쟁점건물과 연접하여 있는 경기도 안양시 동안구 OO동 OOOOOO 소재 건물의 1995년 제1기 ㎡당 임대보증금이 745,000원인데 비하여 쟁점건물의 ㎡당 임대가액은 1995년 1월～9월 223,000원, 1995년 10월～1996년 6월 99,120원으로 당해 금액은 주변 시세에 비하여 현저하게 낮은 가액이라 하여 비교건물의 ㎡당 임대보증금 745,000원에 건물구조에 따른 임대료 차이를 고려 30%를 감하여 쟁점건물의 ㎡당 임대보증금을 521,500원으로 결정하였다가 국세청의 심사결정 내용(재조사 결정)에 따라 쟁점건물과 인접하여 있고 철골조인 쟁점건물과 구조지수가 같은 철근콘크리트조인 경기도 안양시 동안구 OO동 OOOOOOO 소재 건물을 비교부동산으로 하여 쟁점건물의 임대보증금을 564,613,360원으로 재산정하였으나 이는 당초 결정한 임대보증금 525,672,000원을 상회하므로 불이익변경금지원칙을 적용하여 당초 처분과 같은 내용으로 재결정 고지하였음이 처분청에서 제출한 부가가치세 경정결의서 및 조사복명서에 의하여 확인되고 있다.

(3) 청구인이 쟁점건물을 부당하게 낮은 대가를 받고 임대하였는지 여부를 살펴보면, 처분청에서 쟁점건물의 임대시가를 재조사 결정하면서 비교부동산으로 삼은 경기도 안양시 동안구 OO동 OOOOOOO 소재 건물의 층별 ㎡당 임대보증금은 지하층 232,000원, 1층 773,000원, 2층 605,000원, 3층 420,000원으로 ㎡당 평균 임대보증금이 478,875원인데 반하여 쟁점건물의 ㎡당 임대가액은 1995년 1월～9월 223,000원, 1995년 10월～1996년 6월 99,120원으로 건물의 구조 및 위치에 따른 임대료 차이를 감안하더라도 현저하게 낮은 가액으로 판단된다.

(4) 쟁점건물의 임대보증금 시가를 산정한 내역을 보면 처분청은 쟁점건물의 층별 면적(지하층 190.15㎡, 1층 328.32㎡, 2층 328.32㎡, 3층 162.08㎡)에 비교부동산의 층별 ㎡당 임대보증금액을 곱하여 쟁점건물의 임대보증금을 564,613,360원으로 산정하였는 바, 부동산임대용역에 있어서 “시가”라 함은 사업자와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가액을 말하는 것으로 그에 대한 실례가 있는 경우에는 그 가액을 기준으로 할 것이나 거래실례가 없는 경우에는 당해 부동산과 위치·규모·주위환경·이용상황등이 유사한 비교대상 건물의 임대료를 참작하여 산정한 가액을 기준으로 삼아야 할 것이므로, 처분청이 쟁점건물과 위치, 규모, 구조 등이 유사한 비교부동산의 층별 ㎡당 임대가액을 시가로 보아 쟁점건물의 임대보증금을 564,613,360원으로 산정하고 재산정한 임대보증금이 당초 결정한 임대보증금 525,672,000원을 상회한다 하여 불이익변경금지원칙을 적용 당초 처분과 같은 내용으로 이 건 부가가치세를 재결정 고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.