[청구번호]조심 2015중3560 (2015. 10. 23.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아닌 실지거래가액으로 하여야 한다고 주장하나,청구인은 양도소득세 신고 당시 실지거래가액으로 신고하면서도 쟁점토지의 실지 취득가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 아니한 점, 심판청구시에도 교환거래 관련 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 지분을 OOO로부터 매매를 원인으로 하여 취득하였다가 OOO 그 중 2,159분의 232 지분을 매매를 원인으로 하여 OOO에게 양도하였고, 그 후 OOO로 분할되었다.

나. 청구인은 OOO 지분을 OOO에게 양도하고(이하 “쟁점토지①”라 한다), OOO 전 592㎡ 중 각 OOO 지분(이하 “쟁점토지②”라 하며, 쟁점토지①·②를 합하여 “쟁점토지”라 한다)을 OOO 외 3인에게 양도한 뒤,

OOO 실지거래가액(양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원)에 의하여 양도차익을 계산하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 처분청은 쟁점토지의 취득계약서가 제출되지 아니한 사실을 확인하고 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 실지 취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 환산가액 OOO원을 취득가액으로 하여 OOO 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 처분청의 세무조사 당시 쟁점토지의 취득 관련 서류를 제출하지 못한 이유는, 쟁점토지 취득 당시인 OOO에는 양도소득세 신고시 기준시가 계산이 원칙이어서 청구인이 관련 서류를 가지고 있을 필요가 없었으므로, 사실내용을 입증할 관련서류와 확인서 등을 OOO로부터 받는데 상당한 시일이 소요되었기 때문이고,

이 건 심판청구시 청구인이 제출한 확인서·등기부등본·OOO 당시 작성한 투자금액 비율문서에 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 있는 내용이 상세히 기재되어 있어 실지거래가액이 입증된다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위는 아래와 같다.

(가) 청구인·OOO 소재 ‘OOO’라는 다세대주택 신축판매업을 동업으로 영위하는 과정에서, 청구인·OOO이 각자 자금을 투자하였으나 주택분양이 원활하지 않자 OOO가 청구인·OOO이 투자한 금원을 이들로부터 차용하는 것으로 약정을 하였다.

(나) OOO <표1>과 같이 OOO가 소유하고 있는 6필지의 토지(이하 “교환토지”라 하고, 쟁점토지는 이에 포함되어 있다)와 미분양 다세대주택을 교환하기로 약정(교환가액 OOO원)하여, 교환차액 OOO원을 OOO에게 지급하고 교환토지에 대하여 OOO 명의로 소유권이전등기를 하였다.

<표1> 청구주장의 교환토지와 미분양 다세대주택 내역

(다) OOO는 교환토지를 처분하여 청구인·OOO의 투자금을 상환하려 하였으나, 여의치 않자 OOO 명의로 등기되어 있는 교환토지를 <표2>와 같이 청구인·OOO의 투자 지분비율대로 매매하여 투자대금을 상환하기로 합의하여, 청구인은 OOO로부터 교환토지 중 투자 지분만큼을 이전받았다.

<표2> 청구인·OOO의 투자비율

(3) 따라서, 청구인이 OOO로부터 이전받은 교환토지의 취득가액을 당시의 공시지가로 안분계산한 금액은 <표3>과 같으며, 그 중 쟁점토지의 안분취득가액은 OOO원이다.

[산출근거 : OOO원(교환가액) × OOO(청구인 투자지분율) × OOO원(교환토지 6필지 중 쟁점토지 취득가액의 공시지가 환산율) = OOO원]

<표3> 교환토지의 취득가액 안분계산 금액

나. 처분청 의견

(1) 등기부등본에 의하면 청구주장과 달리 OOO는 쟁점토지를 OOO로부터 교환이 아닌 매매를 원인으로 취득하였고, 청구인이 OOO 일부매매를 원인으로 하여 그 중 일부를 취득한 것으로 확인된다.

청구인은 처분청 조사시 제출하지 않은 부동산 교환계약서를 제시하며 이를 근거로 실지거래가액을 취득가액으로 인정하여 달라고 요구하나, 교환계약서의 신빙성이 없을 뿐 아니라 구체적이고 객관적인 뒷받침 자료도 부족하다.

(2) 청구인이 교환하였다고 주장하는 교환토지 및 ‘OOO’의 미분양 다세대주택에 대한 당시의 평가가액을 객관적으로 확인할 수 없고, 청구주장의 미분양 다세대주택에 대한 분양가나 전세보증금 등을 확인할 수 있는 객관적·구체적 증빙도 없다.

청구인이 제출한 부동산교환계약서상 ‘교환금액의 총액은 OOO으로 한다’는 내용은 다른 부분과 필적이 다른 것으로 보아 추가로 기재한 것으로 보이고, 청구인 역시 ‘계약작성 후 별도로 기재한 것으로 판단’된다고 주장한 바 있다.

(3) 청구인은 양도소득세 예정신고시 양도가액과 취득가액을 모두 실지거래가액으로 신고하면서 취득가액에 대한 매매계약서 등 자료를 제출하지 않아 조사대상으로 선정되었고, 조사시에도 취득가액에 대한 매매계약서 등 입증자료를 제출하지 않았으며,

심판청구시 제출한 서류를 보아도 신빙성이 없는 수기 작성의 부동산교환계약서 등 뿐으로 쟁점토지의 객관적 가치를 입증할 구체적 증빙이 없으므로, 쟁점토지의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산가액으로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아닌 실지거래가액으로 하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 「소득세법」 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 법률 제4803호 「소득세법」 개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간 동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서OOO 등에 의하면, 청구인이 신고한 OOO 토지의 양도가액 OOO원(이 중 청구인의 지분은 OOO원은 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의해 적정한 것으로 판단되나 신고 당시 지분계산 착오로 과다 계상된 OOO원을 감하여 OOO원을 양도가액을 결정한 것으로 나타나고,

OOO 토지의 취득가액과 관련하여, 청구인은 쟁점토지를 공사대금 대신 받은 것으로서 신고한 취득가액(OOO원)이 정당하다고 주장하였으나, 처분청은 매매계약서나 관련 금융증빙 등 그 가액을 입증할 증빙이 없을 뿐만 아니라, 공시지가(OOO원) 대비 OOO에 달한다는 이유 등으로 이를 부인하고 환산가액(OOO원)을 취득가액으로 한 것으로 나타난다.

(2) 등기부등본에 의하면 OOO는 당초 OOO 토지를 “교환”이 아닌 “매매”를 원인으로 하여 취득한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 주장사실을 입증하기 위하여 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) 부동산교환계약서에 의하면 교환대상토지로 교환토지 및 미분양 다세대 주택이 기재되어 있고, “부동산의 표시”란 하단에 수기로 “교환금액에 총액은 OOO으로 한다”라고 기재되어 있으며, 청구인은 이에 대하여 부동산교환계약서에 교환금액을 기재하는 항목이 없어 계약작성 후 별도로 기재한 것으로 판단된다고 주장하고 있다.

(나) 그 밖에 청구인은 OOO 작성의 사실확인서(OOO, 사서인증받음), 수기로 작성한 계산내역, 일부 출금전표·입금증(송금인·수취인 등의 작성 내용 불분명)·영수증, 폐쇄등기부 증명서 및 등기부등본 등을 제시하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아닌 실지거래가액으로 하여야 한다고 주장하나,

청구인은 양도소득세 신고 당시 실지거래가액으로 신고하면서도 쟁점토지의 실지 취득가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 아니한 점, 이 건 심판청구시 제출된 부동산교환계약서는 청구인도 교환금액의 추가 작성 사실을 인정하는 등 신빙성이 낮고, 그 밖에 쟁점토지의 객관적 교환가액을 평가·확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 자료가 없는 점,

청구주장의 교환차액(OOO가 교환계약 당시 OOO에게 현금으로 지급하였다는 OOO원)에 대한 객관적 입증이 불충분한 점, 등기부등본상 OOO가 OOO 소재 토지를 교환이 아니라 매매를 원인으로 취득한 것으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.