국심1994광6041 (1995.7.5)

양도

기각

제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 타당함.

소득세법 제23조 【양도소득】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실 및 원처분 개요

청구인 OOO은 청구외 OOOㆍOOO(이하 “청구인 등”이라 한다)과 공동(지분: 각 1/3)으로 전라남도 광주광역시 동구 OO동 OOOOO소재 대지 436㎡, 건물 161.58㎡(이하 “쟁점부동산”이라 하고, 이중 청구인 지분을 “청구인지분 부동산”이라 한다)를 1989.9.29 취득하여 1993.3.12 양도하고, 자산양도차익 예정신고기한이 경과한 1993.9.22 쟁점부동산중 청구인지분 부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 청구인의 신고내용이 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액과 다르다는 이유로 청구인지분 부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 1994.7.16 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 63,381,330원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1994.8.6 심사청구를 거쳐 1994.12.3 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점부동산 양도후 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등의 증빙서류를 첨부하여 자산양도차익예정신고를 하였음에도 처분청이 청구인의 신고내용이 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액과 다름을 이유로 청구인지분 부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 520,000,000원, 취득가액을 495,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였는 바, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에는 쟁점부동산을 520,000,000원으로 평가하여 쟁점부동산에 설정된 근저당채무 260,000,000원과 임대보증금 61,000,000원, 합계 321,000,000원을 쟁점부동산 취득자 OOO, OOO(이하 “OOO 등”이라 한다)가 인수ㆍ부담하기로 하고 나머지 잔액 199,000,000원은 OOO 소유의 광주광역시 북구 OO동 OOOOOO소재 대지 151㎡, 건물 437.7㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)를 199,000,000원으로 평가하여 청구인 등이 잔금대신 교환취득하기로 하고 쟁점부동산을 양도한 것으로 기재되어 있으나,

① 처분청 조사내용에 의하여, 교환부동산의 매매계약서상 매매대금은 224,000,000원으로 되어 있고, OOO이 자술서에서 이를 확인하고 있으며,

② 교환부동산에 근저당권을 설정한 주식회사 OO상호신용금고(이하 “OO상호신용금고”라 한다)가 처분청에 회보(OO 제2035호, 1994.6.3)한 감정가액 회보내용에 의하면 동 부동산의 감정가액이 333,000,000원으로 확인되고 있어, 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서상의 교환부동산평가액 199,000,000원과는 현저한 차이가 있고,

③ 통상적으로 기준시가는 실지거래가액보다 낮은 것이 일반적인 부동산거래의 관행임에도 쟁점부동산의 1989.9.29 취득가액은 495,000,000원이고, 취득일로부터 3년 6개월 후인 1993.3.12의 양도가액은 기준시가 526,436,679원 보다 낮은 520,000,000원이라는 청구주장은 신빙성이 없다고 인정되므로,

청구인이 신고한 실지거래가액은 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호에서 규정하는 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은 쟁점부동산중 청구인지분 부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부에 있다.

나. 관계법령

쟁점부동산 양도당시 시행된 소득세법 제23조 제4항 제1호는 토지 또는 건물을 양도한 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,

동법 제45조 제1항 제1호 가목은 거주자의 양도차익계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

한편, 동법시행령 제170조 제4항 제3호는 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 “대통령령이 정하는 경우”의 하나로 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있다.

다. 사실관계 및 판단

먼저 사실관계를 보면

① 청구인 등은 1989.9.29 공동(지분: 각 1/3)으로 쟁점부동산을 취득하여 1993.3.12 OOO 등에게 양도하였고,

② 그중 청구인은 자산양도차익예정신고기한이 경과한 1993.9.22 쟁점부동산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 각각 520,000,000원과 495,000,000원으로 하여 청구인지분 부동산(쟁점부동산의 1/3)에 대한 양도가액(520,000,000원×1/3=173,333,333원) 및 취득가액(495,000,000원×1/3=165,000,000원)을 계산하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고ㆍ납부하였으며,

③ 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 대한 사실여부를 조사한 결과 취득가액 495,000,000원은 청구인의 신고가액을 실지거래가액으로 인정하였으나 양도가액 520,000,000원은 청구인과 취득자가 담합하여 축소신고한 것으로 보아 청구인지분 부동산 양도에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 사실이 이 건 처분청의 과세기록 및 청구인제출자료에 의하여 확인된다.

따라서 쟁점부동산의 취득가액 495,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 청구인이 신고한 양도가액 520,000,000원이 사실인지를 살펴본다.

청구인은 쟁점부동산을 520,000,000원으로 평가하여 OOO 등에게 양도하기로 계약하고, 쟁점부동산에 설정된 근저당채무 260,000,000원 및 임대보증금 61,000,000원, 합계 321,000,000원을 OOO 등이 인수ㆍ부담하기로 하되, 나머지 잔금 199,000,000원은 OOO 소유의 교환부동산을 224,000,000원으로 평가하여 동 부동산의 임대보증금 25,000,000원을 청구인 등이 승계부담하는 조건으로 쟁점부동산의 잔금으로 대체하였다는 주장이나,

첫째, 통상 토지 및 건물의 기준시가는 실지거래가액보다 낮은 것이 일반적인 현상임에도 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 520,000,000원은 특별한 이유없이 양도당시의 기준시가 526,436,679원보다 낮으며,

둘째, 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 쟁점부동산의 임대보증금 61,000,000원을 OOO 등이 승계부담키로 하였다는 주장이나, 동 임대보증금에 대한 임대차계약서 등의 구체적인 증빙자료제출이 없어, 양도당시 쟁점부동산에 대한 임대보증금이 얼마인지와 임대기간ㆍ임차인 등이 확인되지 않고 있으며,

셋째, 청구인은 쟁점부동산의 매매잔금 199,000,000원은 교환부동산을 224,000,000원으로 평가하고, 동 부동산의 임대보증금 25,000,000원을 청구인 등이 승계부담하기로 함으로써 교환부동산의 순자산가액 199,000,000원(224,000,000원 - 25,000,000원)으로 잔금을 대신하였다는 주장이나 교환부동산에는 OO상호신용금고가 채권최고액 400,000,000원(1992.9.8 / 250,000,000원, 1994.4.9 / 150,000,000원, 1994.10.11 / 150,000,000원)의 근저당권을 설정하고 있는 바, 통상 근저당 채권최고액은 목적물의 시가보다 낮은 것이 상례임에 비추어 볼 때, 교환부동산의 양도(1993.3.12) 전인 1992.9.8 현재의 근저당 채권최고액 250,000,000원 보다 낮은 224,000,000원이 교환부동산 평가액이라는 청구주장은 신빙성이 없어 보이고, 이는 위 OO상호신용금고가 1994.4.9과 1994.10.10 각각 150,000,000원씩, 합계 300,000,000원을 근저당 채권최고액으로 하여 추가로 근저당권을 설정한 사실과 OO상호신용금고가 처분청에 회신한 문서(OO 제2035호, 1994.6.3)에서 1992.9.8 교환부동산에 대한 근저당권 설정당시 감정평가액이 333,000,000원이었다고 회신한 사실로 보아서도 더욱 그러하다.

살피건대,

양도소득세액을 산출함에 있어서 상정되는 당해 물건의 실지거래가액이란 거래당시 급부의 대가로 실지약정된 금액을 일컫는 것으로서 거래가 교환인 경우라 하더라도 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 감정가액상의 차액에 대한 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반한 때에는 그 실지거래가액을 파악할 수 있는 것이라고 할 것이나(대법 92누14472, 1993.2.12 같은 뜻임),

이 건의 경우와 같이 양도당시 쟁점부동산 및 교환부동산 모두 감정기관의 시가감정없이 거래당사자들이 임의평가하여 상호 교환함으로서 감정가액이 확인되지 않으며, 거래당사자들의 임의평가액이 근저당권 채권최고액 등에 비추어 보아 신빙성이 없다고 인정되는 경우는 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호에서 규정하는 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 않는다고 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점부동산중 청구인지분 부동산의 양도에 대하여 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않음을 이유로 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 이 건 과세처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.