조심 2016중1362 (2016.06.14)

양도

기각

주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시주거용으로 사용되는 건물로서 그 용도가 불분명할 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단하고 있는 점, 창고가 있는 쟁점부동산에 대하여는 고시된 개별주택가격이 없고 지목이 공장용지 및 잡종지로 되어 있는 점, 건물분의 재산세가 현황에 따라 각각 부과되고 있는 점, 쟁점부동산은 주택담장을 통해 구분되어 주택의 동일한 생활영역에 있는 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

소득세법 제89조 / 소득세법 시행령제154조

조심2019지3742

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.7.1. OOO 대 199㎡, 지상 2층 주택 199.5㎡(이하 “쟁점부동산①”이라 한다), 154-7 전 62㎡, 154-8 도로 33㎡(이하 “쟁점부동산②”라 한다), 154-3 공장용지 178㎡ 및 154-9 잡종지 67㎡, 위 지상 공장 및 창고용 가·나동 119㎡(이하 “쟁점부동산③”이라 하고, 쟁점부동산①,②,③을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원의 보상금을 받고 한국토지주택공사에 양도한 후 쟁점부동산을 한 울타리 안에 있는 1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택으로 보아 2014.9.23. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. OOO국세청장은 OOO세무서에 대한 정기감사를 통해 쟁점부동산③이 1세대 1주택에 포함되지 아니하는 임대용 공장 및 창고로 사용된다고 보아 경정결정하도록 처분지시하였고, 이에 따라 처분청은 2016.2.20. 청구인에게 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.3.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 겸용주택으로 주택의 면적이 비주거용인 창고의 면적보다 크고 각 별개의 거래단위로 양도할 수 없으므로 1세대 1주택으로 인정하여야 한다.

(가) 쟁점부동산의 토지 구입 당시에는 OOO 1필지였으나 주택과 창고를 신축하기 위하여 아래 ＜표1＞과 같이 5필지로 분할되었다.

OOO

(나) 쟁점토지의 지상건물내역은 다음 ＜표2＞와 같으며 주택과 창고는 한 울타리의 동일한 생활영역 안에 있는 겸용주택이다.

OOO

(다) 창고와 주택 사이의 경계가 없이 간격도 2m내에 불과하여 창고도 주택부수토지인 154-7번지를 통해서만 출입하도록 되어 있어 주택과 창고를 별개의 거래단위로 양도하기가 어렵고 동일생활영역에 있으므로 주택면적이 창고면적보다 큰 1세대 1주택으로 보아야 한다.

(2) 처분청은 OOO에서 쟁점부동산을 주택과 창고로 구분하여 보상금을 지급한 사실이 있어 별개의 거래단위로 양도할 수 있다는 의견이나 별개의 거래단위로 거래할 수 없는 하나의 건물에 대하여도 건물, 차양, 가추, 담, 관정 등으로 상세히 구분하여 가격을 산정하여 보상하는 것이 원칙이므로 별개의 거래단위로 양도할 수 있기 때문에 가격을 각각 산정한 것이라고 판단하는 것은 타당하지 않다.

(3) 처분청은 창고건물의 토지면적이 245㎡인데 건물바닥면적이 119㎡이어서 126㎡가 남아 있고 주택토지를 통하지 않고도 단독으로 출입이 가능하며 창고 좌우측에 주차가 가능하다는 의견이나 남은 토지는 건물 주변의 자투리 토지일 뿐 활용이 가능하지 않고 창고건물은 주택토지를 경유하지 않고는 출입할 통로가 없으며 154-7번지 주택의 마당 이외에는 주차할 공간이 없으므로 타당하지 않다.

(4) 처분청은 주택출입구 계단과 창고 사이에 베란다 형태로 담장이 되어 있어 창고와 주택의 영역구분이 가능하고 한 울타리내에 있지 않은 각각 별도의 건축물에 해당한다는 의견이나 주택2층은 건물 뒤쪽 외부계단으로만 올라가도록 되어 있고 창고와 같은 통로를 사용하지 않고는 출입이 불가능하여 사실상 주택영역과 창고영역을 전혀 구분할 수 없다.

(5) 처분청은 주택부분의 토지만 개별주택가격이 고시되었고 재산세도 주택과 기타건축물로 구분하여 과세되었으며 창고를 임대하고 있어 1세대 1주택을 인정할 수 없다고 하나 사실상의 현황에 따라 판단할 사항이고 재산세는 공부상의 용도에 따라 과세되는 것이며 창고를 임대한 사실이 1세대 1주택의 부인하는 근거가 될 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 1세대가 쟁점 부동산 전체를 동시에 주거용으로 사용하였다는 것은 설득력이 없을 뿐만 아니라 청구인 주장을 뒷받침할 수 있는 구체적인 증빙도 없고 쟁점부동산 양도 당시 공부상으로 주택과 창고로 각각 존재하므로 이를 기준으로 과세대상을 판정한 것은 정당하다.

개별주택가격은 주거용과 비주거용을 면적으로 구분하여 거주용의 가격을 고시하는 것으로서 쟁점부동산①은 개별주택가격이 고시되고 있는 반면에 쟁점부동산③은 고시된 개별주택가격이 없고 지목이 공장용지 및 잡종지로 되어 있으며 오랫동안 임대용 건물로 사용되어 주택이 아닌 것이 확인되므로 쟁점부동산 전체를 하나의 생활영역으로 볼 수 없다.

(2) 청구인은 주택 앞 도로 주차공간 및 주택입구 계단 앞의 토지가 주택만의 부수토지라고 주장하나 이는 주택과 창고가 공동으로 사용하는 부수토지이므로 타당하지 않으며, 쟁점부동산③의 부수토지는 245㎡로서 창고바닥면적 119㎡를 제외하면 126㎡(38평)이 남아있어 얼마든지 독립적으로 출입이 가능하고 필요시 주차장으로 사용가능한 공간이 쟁점부동산② 외에도 건물의 좌우측 토지에 존재하며, 건물분의 재산세가 공부상의 건물용도대로 각각 부과되고 있고 주택부분은 계단담장까지 구분이 가능한 상태로 있어 쟁점부동산 전체를 하나의 복합된 부동산으로 인정할 수 없다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 전체가 1인 소유이며 주택과 창고를 별개의 거래단위로 양도하기는 거의 불가능하다고 주장하나 OOO가 발급한 토지 등 수용사실확인서, 협의매수(수용) 물건별 보상내용 등에 의하면 쟁점부동산①은 주택으로 조사하여 보상금을 지급하였고 쟁점부동산③은 창고 등으로 구분하여 별도로 지급한 사실이 확인되므로 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(4) 주택과 임대용 창고의 생활영역이 주택 출입구 계단 사이로 구분이 되는 담장을 통해 한울타리 내에 해당되지 않는 2개의 별도 건물로 존재하며 단순히 통로가 같다는 사실만으로 하나의 생활영역에 있는 부동산 양도로 볼 수는 없으므로 쟁점부동산 ①②는 주택으로 보아 1세대 1주택을 적용하여 비과세로 인정하고 양도일 현재 실제 주택이 아닌 쟁점부동산③을 과세대상으로 한 당초의 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도한 쟁점부동산의 전체면적에 대하여 1세대 1주택을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조 [비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령

제154조 [1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (이하 생략)

제156조 [고가주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

(3) 주택법

제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동 주택으로 구분한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 2014년 8월 현재 쟁점부동산의 현황 사진에 따르면 주택과 창고의 주출입구가 동일한 것으로 보여진다.

(2) 처분청이 제시한 국토교통부 부동산종합정보자료에 따르면 쟁점부동산③은 일반건물로서 용도가 공장(목재가구제조업) 및 농산물보관창고인 것으로 나타난다.

(3) 처분청이 제시한 지방세세목별과세증명서(재산세)에 따르면 쟁점부동산에 대하여 일반건축물과 주택으로 구분하여 재산세가 과세된 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 전체가 1인 소유이며 경계구분 없이 동일생활영역 내에 있어 창고와 주택을 별개의 거래단위로 양도할 수 없는 겸용주택이라 주장하나, 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용되는 건물로서 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단하고 있는 점, 창고가 있는 쟁점부동산③에 대하여는 고시된 개별주택가격이 없고 지목이 공장용지 및 잡종지로 되어 있는 점, 건물분의 재산세가 현황에 따라 각각 부과되고 있는 점, 쟁점부동산③은 오랫동안 임대용 건물로 사용되어 왔으며 주택으로 사용하지 않은 것으로 보이는 점, 주택용도가 아닌 쟁점부동산③은 주택담장을 통해 구분되어 주택의 동일한 생활영역에 있는 것으로 보이지 않는 점, 창고의 부수토지 중 이분의 일 이상이 건축물 없이 창고를 위해 활용할 수 있는 면적으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산③을 주택의 범위에서 배제하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.