[청구번호]조심 2012서5318 (2013. 5. 9.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 쟁점외주택을 양도한다는 의사표시가 있었거나 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있었던 사실이 없고, 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정서 등의 사본을 갖추어 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고한 사실이 확인되지 않고 있어 양도담보의 요건을 충족한다고 볼 수 없는 점, 청구인과 채무자 사이의 구체적인 채권ㆍ채무액이 얼마인지 또는 소유권이전이 보증목적에 따른 것인지에 대한 객관적인 증빙자료의 제시가 없는 점 등으로 볼 때, 쟁점외주택이 양도담보에 해당한다거나 보증목적이라고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법 시행령제151조 / 소득세법 시행령제154조의2

[따른결정]조심2018서1183

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.11.29. 취득한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 2011.7.29. 양도하고 1세대 1주택에 의한 비과세로 양도소득세 과세표준을 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트 양도 당시 OOO 목조 양기와지붕 단층주택 25㎡(이하 “쟁점외①주택”이라 한다)의 5분의 1지분, 같은 곳 273-4 벽돌조 콘크리트평슬래브지붕 2층 다가구용단독주택 204.72㎡(이하 “쟁점외②주택”이라 하고, 쟁점외①주택과 합쳐 “쟁점외주택”이라 한다)의 20분의 1지분을 소유하고 있어 1세대 3주택자라 하여 1세대 1주택에 의한 비과세대상이 아니라고 보아 2012.9.12. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원(2012.9.27. OOO원을 직권으로 감액경정)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 누나인 이OOO, 매형인 이OOO과 함께 OOO, 임야 556㎡, 같은 곳 115-45 임야 621㎡를 공동소유 하고 있었는데, 이OOO은 자기가 경영하던 주식회사 OOO의 자금상태가 어려워지게 되자 상기 부동산을 담보(근저당권 설정)로 금원을 차용하여 주식회사 OOO의 자금으로 사용하기를 원하여 청구인으로서 불가피하게 이를 허락하여 주었고,

이후, 주식회사 OOO의 재정상태 악화로 이OOO, 이OOO가 상기 채무를 변제하지 못하여 2008.6.10. 상기 2개 부동산에 대한 임의경매개시가 되어 2009.8.17. 강제매각됨으로써 청구인은 소유지분권을 모두 상실하게 되었는바, 이에 이OOO과 이OOO는 청구인에게 위 손해에 대한 배상으로 OOO원을 지급하여 주기로 약속하였지만, 주식회사 OOO이 갈수록 더 어려워져 주식회사 OOO 및 이OOO 소유의 모든 부동산OOO 임야 1,348㎡”과 쟁점외주택)에 대하여 2011년 2월부터 모두 압류 또는 임의경매개시 되는 등으로 인해 주식회사 OOO이 파산상태로 몰리는 위기에 봉착하여 청구인은 위와 같이 약속받은 채권 OOO원을 지급받는 것이 지극히 어렵게 되었다.

한편, 이OOO은 위 부동산들이 모두 경매처분될 경우 시가보다 크게 낮은 가액으로 경락이 이루어질 것을 우려하여 임의경매개시가 있기 상당기간 전부터 이를 정상적인 방법으로 매각하고자 백방으로 노력하여 어느 정도 거래가 성사되는 상황에 이르게 되었는바, 이에 청구인으로서 위 부동산들을 정상적으로 매각할 경우 약속한 OOO원을 반드시 돌려주는 조치를 요구하였고, 이에 대하여 이OOO은 압류 또는 임의경매개시 대상인 “OOO 대 389.5㎡, OOO 대 27㎡, OOO 임야 1,348㎡, 쟁점외주택”에 대하여 극히 일부 지분씩에 대하여(쟁점외①주택은 5분의1지분으로서 5㎡, 쟁점외②주택은 20분의1 지분으로서 10㎡) 청구인 앞으로 소유권이전등기하여 줌으로써 청구인의 동의가 있어야만 상기 5개 부동산을 매각할 수 있도록 하고 이에 따라 상기 5개 부동산 중 어느 하나를 매각하더라도 청구인이 OOO원을 지급받을 수 있는 보증조치를 취하여 주었다.

그럼에도 불구하고 부동산경기의 계속적인 하락으로 인하여 상기 5개 부동산 중 어느 것에 대하여도 정상적인 매각은 이루어지지 않고 임의경매절차가 계속 진행됨으로써 2011년 7월경에 이르러서는 부동산의 정상매각이 불가능하고 조만간 경매에 의하여 강제매각될 수밖에 없음이 확실하여졌고, 이에 따라 청구인 명의의 소유권이전등기는 보증으로서 아무런 가치도 없는 것으로 밝혀졌고, 이에 청구인으로서 위와 같이 무가치함이 확실하게 된 소유권이전등기로 인하여 청구인이 위 부동산에 대하여 어떠한 권리라도 소유하고 있는 듯 한 오해만을 유발할 수 있는 상황이었으므로 2011.8.2. 합의해제로 쟁점외주택을 포함하여 위 5개 부동산에 대한 소유권이전등기를 모두 말소하였으며, 그 후 위 5개 부동산은 임의경매로 인하여 타인에게 모두 강제매각되었다.

결국, 청구인 명의의 지분 소유권이전등기는 청구인이 이를 소유하기 위하여 경료된 것이 아니고 단지 청구인의 채권회수를 보증하기 위하여 이루어진 것으로,「소득세법」상 1세대 1주택 또는 1세대 다주택인지 여부를 판단함에 있어서 “보유하는 주택”이라 함은 실질과세의 원칙상 주택의 본래 목적, 말하자면 주거용(본인의 주거용 또는 주거용으로의 임대)의 목적으로 취득하여 보유하는 주택을 의미하는 것이지, 위와 같은 주거용의 목적은 전혀 없이 단지 채권의 담보를 받는 목적으로 이를 보유하는 것은 “주택”을 보유한다고 할 수는 없을 것이다.

즉, 청구인이 보유하게 된 쟁점외주택은 거주와는 전혀 무관하게 단지 자기의 채권을 회수하기 위하여 8개월 미만의 단기간, 일시적으로 보증목적으로 보유한 주택에 불과하므로 이를「소득세법」상 주택 2개를 별도로 보유한 것으로 보는 것은 위법하다.

(2)「소득세법」상 주택 1개 또는 2개를 보유한다고 보기 위하여는 당해 주택이 사람의 거주에 적합할 정도로 규모가 어느 정도의 수준은 되어야 할 것인데, 쟁점외①주택은 건물면적 25㎡의 5분의1지분으로서 5㎡, 쟁점외②주택은 건물면적 204.72㎡의 20분의1지분으로서 10㎡의 미미한 면적에 불과한바, 위와 같은 5㎡, 10㎡의 주택부분을 소유한다 하여 청구인이 별도 2개의 주택을 소유한다고 보는 것은 부당하다고 할 수 밖에 없다.

또한, 쟁점외주택에 대한 소유권이전등기 당시 주식회사 OOO 등의 재정상태, 그 위에 설정된 근저당권 등에 비추어 위 부동산을 짧은 기일 내에 임의경매로 소유권을 상실할 수밖에 없는 부분이고 실제 임의경매로 강제매각 되었으므로 위 소유권이전등기는 실질이 없이 공허한 부분에 해당함에도 이를 근거로 청구인이 쟁점외 주택을 주택으로, 즉 주거용으로 실제 취득하였다고 보는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 매형인 이OOO이 운영하던 주식회사 OOO이 금전을 차용하는 과정에서 청구인 소유의 부동산을 담보로 제공하였으나, 주식회사 OOO이 채무를 변제하지 못하여 매각되었으며, 이에 대한 채권이 발생하여 이행보증으로 청구인 명의로 쟁점외주택의 소유권이전등기를 하였다고 주장하나,

쟁점외①주택의 양도시점인 2010.12.14.이 속하는 주식회사 OOO의 2010사업연도 대차대조표 및 계정별원장상 청구인에게 소유권이전등기한 쟁점외①주택이 양도된 것으로 기재되어 있고, 청구인은 담보보증으로 인하여 채권·채무관계가 발생되었다고 주장하고만 있을 뿐 이를 입증할 수 있는 증거서류는 전혀 제출하지 못하고 있어 그 주장에 신빙성이 없으며, 설령 청구인의 주장대로 채권·채무관계가 발생하였다고 하더라도 보편적인 경우 부동산에 대하여 근저당권 등을 설정하는 방식으로 채권확보를 하고 소유권 자체를 이전하지는 아니한데, 청구인의 경우처럼 부동산의 소유권을 이전하였다면 이는 채권에 대한 대물변제로 부동산이 양도된 것이다.

(2) 청구인은 쟁점외주택에 대하여 각각 지분율이 5분의 1지분, 20분의 1지분의 소수지분을 소유하고 있어 주택수로 계산하는 것이 부당하다고 주장하나,

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 소유자 각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 보는 것으로 쟁점외주택을 각각의 1주택으로 보아 이 건 부과처분함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점외주택(2채)의 일부지분이 청구인 명의로 되어 있으나, 이는 채권에 대한 보증목적으로 보유하고 있는 것으로 쟁점아파트 양도 당시 쟁점외주택은 보유주택에 해당하지 아니하여 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점외주택은 소수의 지분이어서「소득세법」상 주택(주거용의 건축물)에 해당한다고 보기 어렵고, 소유권이전등기 당시 짧은 기일 내에 임의경매로 소유권을 상실할 수 밖에 없는 부분으로서 실제 임의경매로 강제매각되었으므로 그 취득의 실질이 존재하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령

제151조(양도로 보지 아니하는 경우) ① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(이하 생략)

제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청의 심리자료에 의하여, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2007.11.29. 쟁점아파트을 취득하였고, 2010.12.14. 쟁점외①주택의 공유자 지분(건물 5분의1, 토지 62분의 5)이 매매를 등기원인으로 하여 청구인 명의로 소유권일부이전등기(전 소유자 : 주식회사 OOO)되었으며, 2010.12.14. 쟁점외②주택 공유자 지분(건물 20분의1, 토지 500분의 20)이 매매를 등기원인으로 하여 청구인 명의로 소유권일부이전등기(전 소유자 : 이OOO)되었고, 상기와 같이 청구인 명의로 쟁점외주택의 공유자 지분이 소유권일부이전등기 전에 쟁점외①주택에는 근저당 OOO원, 쟁점외②주택에 대하여는 근저당 OOO원이 기 설정되어 있었던 것으로 나타난다.

(나)쟁점외①주택은 2011.2.14. 임의경매개시결정(채권자 동두천농업협동조합)되었고, 쟁점외②주택은 2011.5.6. 임의경매개시결정(채권자 OOO협동조합)된 것으로 나타난다.

(다) 청구인은 2011.6.30. OOO 제지1층 제비01호의 “공유자 지분 2분의 1”을 취득하였고, 2011.7.29. 쟁점아파트를 양도한 것으로 나타난다.

(라) 2011.8.2. 쟁점외주택에 대하여 2010.12.14. 청구인에게 한 소유권일부이전등기가 2011.8.1. 합의해제를 등기원인으로 하여 말소되었고, 쟁점외①주택은 2011.9.26., 쟁점외②주택은 2011.12.15. 각각 임의경매로 의해 매각된 것으로 나타난다.

(2) 처분청에서 제출한 주식회사 OOO이 법인세 신고시 제출한 표준대차대조표 및 2010사업연도 토지 및 건물의 계정별원장을 보면, 쟁점외①주택의 토지 및 건물의 일부 면적(5㎡)을 청구인에게 매매한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

양도담보라 함은 채권의 담보목적을 위하여 담보의 목적물을 채권자에게 양도하고 그 담보된 채무를 이행하는 경우에는 채권자로부터 그 목적물을 받환받고, 불이행하는 경우에는 채권자가 그 재산을 매각하여 우선변제를 받거나 그 재산을 확정적으로 취득한다는 취지의 양도담보설정계약으로, 「소득세법 시행령」제151조 제1항 규정에 의한 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에 이를 양도로 보지 아니하는 것인바,

이 건의 경우, 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 쟁점외주택을 양도한다는 의사표시가 있었거나 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있었던 사실이 없고, 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정서 등의 사본을 모두 갖추어 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고한 사실이 확인되지 않고 있어 관련법령에서 양도담보로 인정하는 요건을 충족한다고 볼 수 없는 점, 청구인과 이OOO 및 이OOO간에 구체적인 채권·채무액이 얼마인지 또는 소유권이전이 청구주장처럼 양도담보(보증목적)에 따른 것인지에 대한 객관적인 증빙자료의 제시가 없는 점, 주식회사 OOO의 장부상 쟁점외①주택을 청구인에게 매매한 것으로 기재되어 있고 그 등기원인이 매매인 점 등으로 볼 때,

쟁점외주택의 청구인으로의 소유권이전이「소득세법」상 양도로 보지 아니하는 경우인 양도담보에 해당한다거나 청구인이 이OOO 등에 대하여 가지고 있는 채권의 보증목적이라고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(4) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

「소득세법 시행령」 제154조의2에서 “1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다”고 규정하고 있는바,

비록 청구인이 쟁점외주택을 공동으로 소유함에 있어 그 소유지분이 작고 그 보유기간이 짧다고 하더라도 쟁점주택의 1세대 1주택의 비과세 판정시 쟁점외주택을 「소득세법」상 청구인이 보유하고 있는 주택이 아니라고 볼 수는 없으므로 이 부분 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.