국심1991서1495 (1991.10.09)

양도

기각

실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세처분한 것은 정당함

조세감면규제법 제74조【고유목적사업준비금의 손금산입특례】

심판청구를 기각합니다.

1. 사 실

청구인은 서울시 동대문구 OOO동 OOOOOO OOOOO OO OOOO에 현주소를 둔 사람으로서 서울시 OO구 OO동 OOOOO OOO 쇼핑쎈타 OO OO 점포 1개(건평 84.17평방미터, 토지 27.63평방미터, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 85.2.27 취득하여 89.5.29 양도한 후 89.6.27 실지거래가액(취득 27,756,000원, 양도 31,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였는 바

처분청이 위 청구인 신고의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 91.2.13 청구인에게 89년도 귀속 양도소득세 5,857,880원 및 동방위세 1,171,570원을 부과 처분하자,

청구인이 이에 불복하여 91.3.21 심사청구를 하고 91.5.13 심사결정서를 받은 후 91.7.11 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 85.1.22 청구외 OOOO주식회사로부터 27,756,000원에 취득하여 89.5.29 청구외 OOO에게 31,000,000원에 양도한 후 89.6.27 위 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였으며 동 신고시 실지취득가액에 대한 증빙으로 쟁점부동산 임대차계약서를 제출하고, 실지 양도가액에 대한 증빙으로 매매계약서를 제출하였음에도 세무공무원이 임의적으로 위 신고가액을 부인하고 기준시가에 의거 본 건 과세처분하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 실지거래가액이라 하여 취득가액 27,756,000원, 양도가액 31,000,000원으로 신고하였으나 청구인이 신고시 제출한 취득계약서를 보면 이는 79.10.15 청구외 OOOOOO주식회사와 청구외 OOO간에 이루어진 임대차계약서로서 당시 임대보증금액이 27,756,000원이라 기재되어 있으므로 이를 청구인이 쟁점부동산을 취득한 실지거래가액이라 인정할 수는 없다할 것이며, 처분청의 조회시 취득가액에 대한 회신이 없고 양도가액은 거래당시의 시가와 현저한 차이가 있어 처분청이 청구인의 신고가액을 신빙성이 없다고 보아 소득세법시행령 제170조 제9항과 동법 시행규칙 제82조의 2 및 재산제세조사사무처리규정 제76조에 의거 공정과세위원회의 자문을 받아, 청구인 신고의 실지거래가액을 부인하고 취득·양도가액을 각 기준시가로 하여 양도차익을 계산·과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건의 다툼은 청구주장 실지거래가액의 진위여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저, 본 건 처분은 청구인의 실지거래가액(양도 31,000,000원, 취득 27,756,000원)에 의한 자산양도차익예정신고에 대하여, 양도가액이 근저당권설정 채권최고액에도 미치지 못하는 낮은 가액이란 점과 부동산 시세상승기에 양도차익이 거의 없는 가액으로 거래하였다 함은 신빙성이 없다는 이유로 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 위 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도 30,502,122원, 취득 15,348,348원)로 양도차익을 계산, 본 건 과세한 것임이 과세기록에 의하여 확인되는데,

이에 대하여 청구인은, 앞의 청구주장에서 본 바와 같이, 위 신고한 가액이 진실된 실지거래가액이라는 주장이다.

따라서 위 쟁점에 대하여 살피건대,

첫째, 청구인은 실지양도가액을 31,000,000원으로 하여 신고하였으나 이 가액은 양도일(89.5.29) 현재 OO은행 등 채권자 앞으로 설정되어 있던 근저당권설정 채권최고액(47,000,000원)에도 미치지 못하는 낮은 가액임이 관계기록에 의하여 확인될 뿐만 아니라, 또 당초 처분시 처분청의 세무공무원이 현재 출장하여 인근 부동산 중개업체 3개업소(OOOO 부동산 OOO, OO공인중개사사무소 OOO, OO부동산 OOO)를 상대로 조사한 양도당시 평균시세(46,000,000원)의 67%에 불과한 낮은 가액인 점과

둘째, 취득가액에 있어서는 청구인이 27,756,000원으로 신고하였고 이에 대한 입증으로 청구외 OOO이 79.10.15 쟁점부동산을 청구외 OOOOOO주식회사로부터 27,756,000원에 임차한 것으로 되어 있는 계약서를 제시하면서, 청구인이 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산의 임차권을 84.4.31부로 승계하여 사용하다가 동 임대차계약서 제5조에 정해진 바에 따라 위 임대보증금 가격(27,756,000원)으로 85.2.27 취득한 것이라고 주장하나 동 임대차계약서 제3조(임대료)에 의하면 “쟁점부동산의 년간 임대료는 임대보증금의 10/100에 해당하는 금액으로 하되 임대보증금에서 상계처리 한다”는 요지로 되어있고 동 제5조(점포분양)에 의하면 “임대인은 임대차계약 만료시 임대보증금에서 임대기간중의 임대료를 제외한 잔여 임대보증금 가격으로 쟁점부동산을 임차인에게 분양하기로 한다”고 되어있는 바 청구인은 쟁점부동산을 위 임대보증 가격으로 취득한 것이 아니라 동 임대보증금(27,756,000원)에서 임대기간(79.10.15-85.2.27) 동안의 임대료를 제외한 나머지 가격으로 취득하게 되어있어 청구인 주장과 차이가 있고 또한 쟁점부동산을 취득하였을 시에 매매계약서가 작성되었을 것임에도 매매계약서를 제시치 아니하고 있을 뿐만 아니라 당초 처분시 처분청의 조회에 대하여 OOOOOO주식회사로부터 회신도 없었던 점 등,

이상 설시한 내용을 모두어 볼 때 청구인이 실지거래가액이라 하여 신고한 양도 및 취득가액은 모두 진정한 실지거래가액이 아닌 것으로 인정된다 하겠다.

그렇다면 이 건 쟁점부동산의 경우에는 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우이므로 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 의거 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도차익을 계산, 과세한 처분은 정당한 반면, 이와 다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.