조심 2019중3436 (2019.11.26)

양도

기각

쟁점가액이 실거래가액임을 확인하는 객관적 증빙(쟁점계약서 원본, 금융거래내역 등)을 청구인이 제시하지 못하였고, 신고확정제도에서 납세자신고는 조세채권을 확정하는 효력은 있지만, 그 사실의 불변까지 담보하는 것은 아니므로, 납세자신고로 확정된 조세채권에 오류‧탈루가 발견되면 처분청은 이를 수정할 수 있음은 물론, 과세권자로서 경정은 조세채권 관계를 바로잡는 의무에도 해당하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득당시 실거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아, 쟁점가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없음

소득세법 제97조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.12.30. OOO(이하 “전소유주”라 한다)으로부터 OOO의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여, 2016.4.21. ㈜OOO(이하 “양수법인”이라 한다)에 OOO원에 양도하고, 취득가액을 OOO원(이하 “쟁점가액”이라 한다)으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점가액의 실거래가 여부가 불분명하다는 이유로 환산가액을 적용하여 2019.6.1. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2019.8.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 신고한 쟁점가액은 성실한 것으로 추정되며, 이를 배척하려면 처분청이 입증하여야 함에도 처분청은 어떠한 입증도 없이 위법하게 이 건 처분을 하였다.

(2) 쟁점가액이 실거래가임은 다음과 같이 확인된다.

(가) 토지 취득 당시 진정하게 성립된 계약에 근거하여 작성된 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)의 사본을 증빙으로 제출(원본은 분실하여 제출 못함)하였는바, 당초 진정으로 성립된 취득계약 및 거래 자체를 부정할 수는 없다.

(나) 전소유주는 이미 기준시가로 신고·납부가 종료되어 굳이 실거래가를 밝힐 필요가 없었음에도, 쟁점가액이 실거래가임을 확인(사실확인서 제출)해 주었는데, 청구인을 위해 허위진술을 할 어떠한 동기도 없기 때문에, 진실한 증빙으로 받아들여져야 한다.

(3) 쟁점가액의 현실성과 신뢰성은 다음과 같이 확보된다.

(가) 쟁점토지는 OOO 공장 인근에 있어, 관리지역 편입 여부에 따라 향후 개발이익에 큰 차이가 발생될 수 있는 상황이었는바, 단순히 쟁점가액이 당시의 기준시가 보다 현저히 높았다는 이유만으로 실거래가액이 아니라고 단정할 수 없다.

(나) 청구인은 쟁점토지의 투자가치를 확신하였으나 어음이나 수표가 주된 보유자산이어서 어음으로 지급할 수밖에 없었고, 그에 따라 다소 높은 대가로 매수할 수밖에 없었다. 추후 해당 어음의 유통경로나 부도 및 소구 여부 등은 정확히 알 수 없다.

(다) 당시 OOO공장 인근토지는 기준시가 보다 높은 가액으로 거래되었음이 명백함에도, 전소유주는 양도가액을 기준시가로 신고하였는데, 처분청은 전소유주의 신고내용에 대한 적정성은 확인하지 않고, 쟁점가액만을 인정할 수 없다는 무책임한 입장으로 일관하고 있다.

(라) 또한, 처분청은 쟁점토지의 근저당권 설정액을 근거로 쟁점가액이 부풀려졌다는 입장이나 근저당권은 통상 보수적으로 설정되고, 인근 개발소식이 돌기 전인 2002년에 설정된 점 등을 고려하면 당시 설정된 근저당권은 당시 쟁점토지의 시세를 반영하지 못한다.

나. 처분청 의견

쟁점계약서의 대필이 의심되어 원본을 요구하였으나 분실하였다며 제출하지 않은 점, 조사 당시 쟁점가액으로 지급한 어음이 부도되었다고 진술하였는데 전소유주는 이에 대한 손해배상을 청구한 사실이 없는 점 등에 비추어, 쟁점가액은 실거래가로 인정하기 어려운바, 환산가액으로 경정·고지한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 취득 당시의 실거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. (이하 생략)