쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(경정)

노원세무서장이 1993.8.16. 청구인에게 1989년도분 양도소득세 6,927,090원 및 동방위세 1,381,410원을 부과한 처분은 토지의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액을 14,697,730원, 양도가액을 25,600,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

청구인은 1984.11.10. 취득한 OO 제천시 OO동 OOOOO, OOOOO 대 합계 566.9㎡를 1989.5.31. 양도하였다.

처분청은 위 토지의 양도에 대하여 1993.8.16. 청구인에게 1989년도분 양도소득세 6,927,090원 및 동방위세 1,381,410원을 부과하였다.

청구인은 위 처분에 불복하여 1993.9.18. 심사청구를 거쳐, 같은해 10.27. 심판청구를 하였다.

2. 청구인의 주장과 국세청장 의견

가. 청구인의 주장

처분청은 위 토지의 취득가액을 17,705,580원으로 보고, 양도가액은 확인되지 않는다 하여 환산한 기준시가를 적용하여 위와 같이 과세하였다.

그러나, 청구인은 위 토지를 OOOOOO공사로부터 할부로 매수함에 있어서 원금 12,982,010원, 할부이자 1,715,720원 및 지체상금 7,850원 합계 14,705,580원을 지불하였고 이를 청구외 OOO, OOO에게 25,600,000원에 양도하였다.

따라서 취득가액은 14,705,580원, 양도가액은 25,600,000원으로 하여 처분을 경정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 위 토지의 취득가액이 14,705,580원이라고 주장하나 소유권이전등기를 위하여 청구인과 OOOOOO공사간에 작성된 매도증서에 의하면 취득가액이 17,705,580원인 사실이 인정되므로 위 주장은 이유없다.

청구인은 또한 양도시의 실지거래가액이 25,600,000원이라고 주장하나 위 가액은 취득가액 17,715,580원을 기준으로 할 때 지방세 과세시가표준액에 의한 지가상승율에 비추어 너무 낮고 청구인은 위 가액이 실지거래가액임을 뒷받침할 신빙성있는 자료를 제시하지 못하므로 위 가액을 양도시의 실지거래가액이라고 보기 어렵다.

따라서 관련규정에 의하여 청구주장의 취득, 양도가액을 부인하고 취득가액은 17,715,580원, 양도가액은 환산한 기준시가로 하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 동법시행령 제170조 제1항 단서, 제4항 제1호에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액의 결정은 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액에 의하되, 양도 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호의 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있다.

이 사건 청구인은 OOOOOO공사로부터 위 토지를 취득한 경우로서 법인과의 거래에 해당하므로 취득 또는 양도당시의 확인되는 실지거래가액은 얼마인지에 대하여 본다.

먼저 취득가액에 대하여 살피건대, 처분청은 위 토지의 소유권이전등기 서류로서 첨부된 매도증서에 그 취득가액이 17,715,580원으로 기재된 사실을 근거로 위 가액을 취득시의 실지거래가액으로 인정하였으나, OOOOOO공사 OO지사장 발행의 분양사실확인서, 용지매매계약서, 영수증등에 의하면 청구인은 OOOOOO공사로부터 위 토지를 할부조건으로 구입함에 있어 동사에 할부원금으로 12,982,010원, 할부이자로 1,715,720원 합계 14,697,730원을 지불한 사실을 인정할 수 있는 바, 위 인정사실에 의하면 청구인이 위 토지를 취득한 가액은 14,697,730원임에도 불구하고 소유권이전등기 첨부서류로 작성한 매도증서에는 착오로 17,715,580원이라고 잘못 기재되었다고 판단된다.

청구인은 지체상금 7,850원도 취득가액에 포함되어야 한다고 주장하나 위 지체상금은 청구인이 그의 귀책사유로 할부원금 및 할부이자를 지정기한내에 납부하지 아니함으로써 추가로 부담하게 된 것으로서 부동산의 취득에 통상적으로 필요한 비용이 아니라 할 것이므로 이를 취득가액에 포함시킬 수는 없다고 할 것이어서 위 주장은 이유없다.

다음 양도가액에 대하여 보건대, 처분청은 청구주장의 양도가액 25,600,000원이 처분청에서 취득가액으로 본 17,705,580원에 취득시점으로부터 양도시점까지의 지방세 과세시가표준액 상승율인 94.858%를 적용하여 계산한 34,500,743원(17,705,580원 × 1.94858)을 크게 하회하고 위 가액의 입증자료가 없다는 사유로 청구주장을 배척하고 위 토지의 양도가액을 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가로 하여 과세하였음을 알 수 있다.

그러나 첫째, 위 토지취득시의 할부원금이 12,982,010원인 사실은 이미 인정한 바와 같고 특정기간의 지가상승율을 적용함에 있어서는 현금가격인 위 할부원금을 기준으로 하여야 할 것인 바, 이 경우 청구주장의 양도가액 25,600,000원은 취득시점으로부터 양도시점까지의 지방세 과세시가표준액 상승율을 적용하여 계산한 25,296,485원(12,982,010원 × 1.94858)에 매우 근접하고 둘째, 청구인은 위 양도가액을 뒷받침하는 자료로서 검인된 부동산매매계약서, 매수인의 거래사실확인서를 제시하고 있고 달리 위 가액이 실지거래가액이 아니라고 볼만한 자료가 없다.

그렇다면 위 토지의 양도시 실지거래가액은 25,600,000원이라고 인정되므로 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 본 처분은 부당하다.

이상을 종합하건대, 위 처분은 위 토지의 양도차익을 계산함에 있어서 위 관련규정에 따라 취득가액은 14,697,730원, 양도가액은 25,600,000원으로 하여 경정되어야 할 것이다.

따라서 이 심판청구는 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목

-소득세법 시행령 제170조

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