[청구번호]조심 2017부4171 (2017. 12. 26.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]쟁점계약서에는 피담보채무 O억원의 세부명세가 기재되어 있지 아니하여 공사대금과 이 건 양도대금과의 연관성을 확인하기 어려운 점, 쟁점법인 역시 쟁점부동산 취득시점에 O억원을 대물변제 받은 것으로 회계처리한 점 등에 비추어 쟁점부동산을 OO억원에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제96조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.8.3. 취득한 OOO 소재 토지 및 근린생활시설건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2015.4.8. 주식회사 OOO(2016.11.15. 주식회사 OOO로 변경, 이하 “OOO”이라 한다)에게 양도하고, 2015.6.30. OOO원으로 하여 2015년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나.처분청은 쟁점부동산 양도와 관련하여 과세자료로 통보받은 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)상 거래금액 OOO원을 실지 양도가액으로 보아 2017.1.2. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.3.28. 이의신청을 거쳐 2017.8.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 양수인에게 약 OOO원에 매도하였으나 양수인은 대출을 많이 받기 위해 허위로 매매금액을 OOO원으로 하는 쟁점계약서를 작성하였다. 쟁점계약서의 특약사항에 기재된 양수인에 대한 공사대금 OOO원은 담보제공 목적으로 기재되어 있을 뿐, 이를 직접 매매대금으로 보기 어렵고, 당초 쟁점부동산으로 담보하였던 OOO의 공사대금채무 중 OOO원을 채무자인 OOO가 변제하였으므로 이를 제외한 OOO원만을 쟁점부동산의 양도대가로 지급받은 것으로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 OOO원에 매도하였고, OOO원의 쟁점계약서는 OOO이 부동산 대출을 많이 받기 위해 허위로 작성한 것이며, 또한, 당초 OOO의 공사대금 OOO원에 대한 담보로 쟁점부동산을 제공한 것이지 매매대금에는 포함되지 않은 것으로 동 금액OOO을 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나,

청구인은 OOO가 운영중인 병원[대표 OOO(OOO의 여동생)]의 이사로 등재되어 있고, 쟁점계약서의 특약사항을 보면, “공사대금 OOO원에 대한 담보제공으로 쟁점부동산을 OOO에 매도하고, 3개월 이내 변제가 되지 않았을 시에는 대내외적 모든 소유권은 OOO로 귀속된다”고 기재되어 있으며, 이후 OOO원이 변제되지 않아 공사미수금 OOO원을 대물변제로 처리한 것으로 OOO의 법인장부에 기재되어 있어 대물변제 OOO원을 양도가액에 포함하는 것이 합리적이다.

(2) 청구인은 대물변제로 양도가액에 포함된 OOO의 공사가액OOO원과 관련하여, 법원 판결문 상 청구원인 및 공사대금 지급내역서에나타나듯이 OOO원을 OOO가 지급하였으므로 동 금액은 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 위 법원 판결은 2015.11.20. 채권자 OOO 대표 OOO와 채무자 OOO, 연대보증인 OOO 사이에 작성된 공정증서 상 미지급 공사대 OOO원의 대금지급과 관련한 판결로, 공정증서에 첨부된 약정서에 기재된 미지급 공사대금 OOO원의 내역을 보면, 당초 공사금액 OOO원 외에 추가된 OOO원 등으로 대물변제된 공사금액 OOO원과 별도의 금액으로 보여 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 실지 양도가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제114조[양도소득의 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조. 제97조 및 제97조의2에 다른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다)또는 기준시가 등에 따라 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서“대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서“감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도가액에 대해 청구인 주장과 처분청의견을 요약하면 아래 <표1>과 같이 OOO의 공사채무 변제액에 다툼이 있는 것으로 나타나고, 그 차이는 OOO가 OOO에 지급한 OOO원이 공사대금 OOO원의 피담보채무에 대한 변제인지 OOO의 OOO에 대한 다른 채무의 변제인지에 대한 이견에 기인한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점계약서(2015.3.12.)에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점계약서는 매도인 청구인과 매수인 OOO이 쟁점부동산을 OOO원에 매매하기로 한 내용이 기재되어 있고, 계약금중도금잔금 지급에 대한 약정은 기재되어 있지 않다.

(나) 특약사항에 의하면 OOO 공사대금 OOO원에 대한 담보제공으로 쟁점부동산을 OOO에 양도하고, 준공 후 2개월 내에 변제하며, 3개월 이내에 변제가 되지 않았을 경우 대내외적 소유권이 OOO에 귀속된다고 기재되어 있어 양도담보에 이은 대물변제가 이루어진 것으로 보인다.

(3) 소아과 공사와 청구인과의 관계는 아래와 같다.

(가) 청구인(대여인), OOO(차용인), OOO(보증인)가 작성한 대차계약서(2015.3.1.)에 의하면, 청구인은 OOO에게 OOO원을 2015.3.1.부터 2017.3.1.까지 무이자로 대여하기로 하되, 특약사항으로 차용인이 쟁점부동산을 위 기간 내에 활용하여 제3자에게 담보제공하거나 매각할 수 있고, 매각으로 위 금액을 상환하는 경우 매각대가에 따라 상환액을 협의하여 정하기로 하며, 매각하지 않을 경우 청구인에게 쟁점부동산을 반환하여 상환하기로 한 것으로 나타난다.

(나) 청구인은 OOO가 운영중인 OOO재단[대표 OOO(OOO의 여동생)]의 이사로 등재되어 있고, 소아과 공사는 OOO재단에서 운영하는 OOO의 환경개선을 위한 공사로서 OOO이 시공을 담당한 것으로 나타난다.

(다) 청구인과 OOO는 쟁점계약서 작성일인 2015.3.12.의 직전일인 2015.3.11. 청구인은 쟁점부동산을 OOO에게 소유권을 이전하고 OOO는 OOO을 지급하되 계약금은 OOO 대출금 2015.3.12. 이자로 하고, 중도금은 OOO이 위 대출금을 승계하는 것으로 갈음하며, 잔금은 소아과 개원 3개월 이내에 지급하는 것으로 약정한 것으로 기재되어 있고, 특히, 소유권이전을 함에 있어 부동산거래신고금액과 약정금액OOO과의 차액에 따른 양도소득세 발생 시에는 OOO가 부담하기로 약정한 것으로 나타난다.

(4) 소아과 공사의 공사대금과 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) OOO와 OOO이 체결한 도급계약서(2015.4.8.)에 의하면, OOO은 소아과 567층의 환경개선공사용역을 2015.4.8.부터 2015.5.31.까지 부가가치세 포함 OOO원에 제공하고, 사용승인일 이후 30일 이내에 대금을 지급하기로 한 것으로 기재되어 있다.

(나) OOO와 OOO은 2015.5.12. 당초 도급계약을 변경하여 소아과 8층을 추가하되, 부가가치세를 포함한 공사대금 OOO원으로 증액하기로 약정하였다.

(다) OOO의 2015사업연도 재무제표에는 쟁점부동산의 취득가액으로 OOO원이 계상되어 있고, 공사미수금 원장에는 OOO원을 아래와 같이 대물변제로 처리한 것으로 나타난다.

(라) 2015.11.20. 작성된 채권자 OOO(OOO의 대표), 채무자 OOO, 연대보증인 OOO로 하여 작성된 공정증서OOO에 의하면 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.

1)“채무자는 2015.11.20. 채권자에 대하여 별첨 약정서(2015.11.20.)에 의거 현재 금OOO원임을 승인하고, 다음 각 조항에 따라 변제할 것을 청약하고 채권자는 이를 승낙하였다”라고 기재되어 있다.

2) 공정증서에 첨부된 약정서에 의하면 미지급공사금액인 합계OOO원에 대한 세부내역이 기재되어 있고, 그 중OOO원등이 포함되어 있다.

3) OOO는 OOO를 상대로 OOO 소유의 부동산에 대한 압류 및 강제집행정지 및 공정증서 정본에 기초한 강제집행 불허를 청구하는 소를 제기하였고, 판결서OOO에 의하면 OOO는 공정증서에 의한 미지급공사대금 OOO원 중 OOO에게 2015.8.28.부터 2016.4.8.까지 합계 OOO원을 지급하였고, 나머지 금액 OOO원을 위 법원에 변제공탁하여 OOO와 OOO 간에 위 공정증서에 의한 채권채무가 전부 소멸하였으므로 OOO의 주장을 전부 받아들인 것으로 나타난다.

(5) OOO이 2015.4.8. 발급한 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인은 OOO에 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 것으로 기재되어 있고, 그 내역을 보면 OOO원으로 기재되어 있다.

(6)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은OOO가 OOO에 변제한 OOO원은 청구인이 담보로 제공한 쟁점부동산의 피담보채무 OOO원의 일부 변제에 해당하므로 쟁점부동산의 양도대가에 포함되는 대물변제액은 OOO원이라고 주장하나, 쟁점계약서에는 피담보채무 OOO원의 세부명세가 기재되어 있지 아니하여 OOO와 OOO이 작성한 공정증서에 기재된 공사대금 OOO원과의 연관성을 직접 확인하기 어려운 점, 공정증서에 기재된 공사대금의 세부명세에는 소아과 공사에 대한 총공사대금 OOO원이 기재되어 있어 쟁점계약서의 공사대금과 공정증서에 기재된 공사대금은 별개의 것으로 보이는 점, OOO 역시 쟁점부동산을 취득한 시점에 공사대금 OOO원을 쟁점부동산으로 대물변제 받은 것으로 회계처리한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도대가에 포함되는 대물변제액을 OOO원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.