국심1998중2565 (1998.12.8)

양도

기각

청구인이 기존연립주택 부수토지에 대한 지분감소분의 대가를 건축비에 충당한 것은 양도에 해당되므로 이에 대해 양도소득세를 과세한 당초 처분이 타당함

소득세법 제88조【양도의 정의】 / 소득세법 제89조【비과세양도소득】

국심1994서5870

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인과 청구외 OOO외 10인은 구분 소유하던 서울특별시 강동구 O동 OOOOOO 소재 OO연립주택 12세대(청구인 소유는 1세대임)의 건물을 멸실하고 같은 곳에 OO하이츠 19세대를 신축하여 이중 12세대는 OO연립주택을 구분 소유하던 12인이 소유하고 나머지 7세대의 주택과 그 부수토지는 양도하여 건축비에 충당함에 따라서 청구인 소유 토지지분 면적은 OO연립주택을 소유할 당시보다 29.386㎡가 감소되었다.

처분청은 이와 같이 감소된 종전주택 부수토지의 지분면적에 대하여 이를 토지의 양도에 해당되는 것으로 보아 1998.5.16 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 3,971,240원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.7.14 심사청구를 거쳐 1998.10.8 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 청구외 OOO외 10인과 함께 재건축조합을 결성하여 기존의 12세대의 연립주택을 멸실하고 19세대를 신축하여 그중 12세대는 재건축조합원이 소유하고 나머지 7세대는 건축공사비에 충당하였다.

처분청에서는 기존주택 부수토지 지분감소분에 대하여 양도소득세를 과세하였으나 국세청장 회신문(재일 46014-1700, 1996.7.18)에 의하면 재건축조합이 당초 주택의 부수토지 면적에서 재건축시 건축비로 충당하기 위해 주택 부수토지의 일부를 분할 양도하는 경우에는 자본적 지출로 보아 양도로 볼 수 없다고 하고 있으므로 이 건 과세는 부당하다.

처분청에서는 위 회신문과 관련한 청구인의 시정요구서에 대해 주택건설촉진법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 20세대 미만인 경우에는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합이라고 볼 수 없으므로 청구인의 경우는 이에 해당되지 않는다고 회신하였으나, 이는 20세대 미만의 소규모 건축에 대하여 규제를 완화하고 시행의 편의를 제공하고자 하는 동 규정의 취지를 왜곡 해석한 것이다.

또한 청구인은 1세대 1주택으로서 비과세대상인 주택을 보유하다가 주택의 일부 지분을 이전한 것이므로 소득세법시행규칙 제72조 제2항에 의해 양도로 보아서는 아니된다.

나. 국세청장 의견

청구인들은 「재건축 결의와 대표자 선정동의서」만을 제시하고 있으나,

민법(제703조 제1항)상 조합이라 함은 서로 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로서 성립하는 계약을 말하는 것인 바, 인접토지소유자들 사이에 각자의 소유토지를 출자하여 그 지상에 연립주택을 건축·분양하기로 하는 조합계약에 해당되려면 그에 따른 조합원 각자의 출자내용과 그에 따른 손익 분배비율 및 그 업무집행방법 등이 정하여져 있음을 밝혀야 하는 것(대법원 85누390, 1985.9.24)인 바, 청구인들은 위 사실을 입증할 증빙제시가 없으며,

주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호(1994.7.30 개정법률)의 규정에 의한 재건축사업으로 조합원 소유의 토지·건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행의 완료로 동 조합측으로부터 관리처분계획에 의하여 재건축주택을 분양받은 것은 환지로 보아 당초 부수토지의 감소분에 대하여 양도소득세가 과세되지 아니하는 것(재일 46014-2039, 1995.8.10)이나, 이 건의 경우 주택건설촉진법 제44조에 의한 허가를 받은 사실도 없고, 현물출자한 사실도 없으며, 건축허가시에도 조합명이 아닌 청구인들 공동으로 신청한 사실로 미루어 보아 조합으로 볼 수 없다 하겠다.

또한, 주택건설촉진법에서 규정하고 있는 재건축조합이 아닌 종전 토지 소유자들이 공동으로 건축하는 연립주택의 건축비를 지불하는 대신 대지의 일부를 양도함으로써 건축비 지급의무의 소멸이라는 경제적 이익을 얻은 것인바,

따라서, 이 건 대지지분의 감소는 위 소득세법 제4조 제3항 소정의 「양도」에 해당하므로 이에 대해 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다(국심 94서5870, 1995.4.11 같은 뜻임).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

기존 연립주택(12세대)을 멸실하여 신주택(19세대)을 재건축하고 7세대를 분양하여 건축공사비에 충당함에 따라 기존 연립주택의 부수토지보다 신주택의 부수토지의 소유지분이 감소된 경우 감소된 토지의 소유지분이 양도소득세 과세대상이 되는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】 제1항은 「제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다(이하 생략)」라고 규정하고 있고,

같은조 제2항은 「토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다」고 규정하고 있으며,

같은법시행령 제152조 제1항은 「법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업, 농촌근대화촉진법에 의한 농지개량사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다」고 규정하고 있다.

(2) 주택건설촉진법 제33조 제1항은 「대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설부장관의 승인을 얻어야 한다. 사업계획을 변경(건설부령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)할 때에도 또한 같다」고 규정하고 있고,

같은법시행령 제32조 제2항 본문은 「법 제33조 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획(주택건설사업에 필요한 대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우를 포함한다)의 승인을 얻고자 하는 자는 다음 각호의 서류를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다」고 규정하고 있으며, 그 제1호는 「주택건설사업계획서」, 그 제2호는 「주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도」를 규정하고 있으며(제3호 내지 제7호는 생략), 그 제8호는 「법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합의 경우에는 기존 주택의 철거계획서 및 건설된 주택의 처분계획서(당해 주택을 건설하는 대지의 환지 처분계획을 포함하여야 한다)」를 규정하고 있고,

같은법 제3조 제9호는 「“주택조합”이라 함은… 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 “재건축조합”이라 한다)을 말한다」고 규정하고 있으며,

같은법시행령 제4조의 2 제1항은 「법 제3조 제9호에서 “대통령령이 정하는 노후·불량한 주택”이라 함은 제2조 제1항 제1호 및 제2호의 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. 다만, 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 단독주택·다세대주택 등을 일부 포함할 수 있다.

1. 건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 주택

2. 건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·유지비나 관리비용이 소요되는 주택

3. 건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택

4. 삭제

5. 도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 또는 부실시공 등으로 인하여 재건축이 불가피하다고 관할 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장 등”이라 한다)이 인정하는 주택」을 규정하고 있다.

(3) 한편, 소득세법 제89조 본문은 「다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다」고 규정하고 있고, 그 제3호는 「대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」을 규정하고 있으며,

같은법시행령 제154조 제1항 본문은 「법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다(단서 생략)」고 규정하고 있고,

같은법시행규칙 제72조 제2항은 「주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며, 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다(이하 생략)」고 규정하고 있다.

다. 주택 부수토지의 분할양도로 본 처분의 당부

청구인은 기존주택 부수토지의 지분감소분을 소득세법상 양도로 보지 아니하는 환지로 보아야 한다는 주장이나, 살피건대,

소득세법 제88조 제2항에 의하면 “기타 법률에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우”에는 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있고,

같은법시행령 제152조 제1항에 의하면 전시 법규정에서 “환지처분”이라 함은 “기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것”을 말하며, 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의하면 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 재건축조합의 경우에는 건설교통부장관으로부터 주택건설사업계획을 승인받아야 하는데, 이 경우는 주택건설사업계획서 등외에 기존주택의 철거계획서 및 건설된 주택의 처분계획서(대지의 환지처분계획을 포함하여야 함)를 제출하도록 되어 있다.

따라서 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호(1994.7.30 개정법률)의 규정에 의한 재건축사업으로 조합원 소유의 토지·건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행의 완료로 동 조합으로부터 관리처분계획에 의하여 재건축주택을 분양받는 것은 환지로 보아 기존주택 부수토지의 감소분에 대하여 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이나, 이 건의 경우처럼 기존주택인 연립주택 12세대를 철거하고 신주택 19세대를 신축하여 이 중 12세대를 종전 연립주택의 소유자가 소유하고 나머지 7세대를 종전 연립주택 소유자 이외의 자에게 분양함에 따라 동일 번지내의 보유토지 면적이 일부 축소되어 그 대가를 건축비에 충당한 경우에는 부수토지의 일부를 양도한 것이며, 위에 말하는 환지라고 할 것은 아니라고 판단된다.

또한, 청구인은 비과세대상인 1세대 1주택의 일부 지분을 이전한 것이므로 양도로 보아서는 아니된다는 주장이나, 살피건대,

청구인등 기존 연립주택의 소유자가 주택의 일부 지분을 양도한 것이 아니라 신축주택 중 7세대를 별도세대로 분양한 것이므로 이를 일부지분양도라고 할 수는 없다고 본다.

이상에서 살펴본 바와 같이 청구인이 기존연립주택 부수토지에 대한 지분감소분의 대가를 건축비에 충당한 것은 양도에 해당되므로 이에 대해 양도소득세를 과세한 당초 처분이 타당한 것으로 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.