국심2007구2144 (2008.01.15)

종합소득

기각

부동산에 대한 매매계약을 체결한 이후, 당초계약을 해제하지 아니한 상태에서 당초계약의 조건이 대부분 유지된 채, 형식상 수정계약을 체결하여 잔금의 지연지급에 따른 지연배상금을 계산하여 매매대금에 가산한 경우 그 가산액은 위약금으로 보는 것이 타당함

소득세법 제21조【기타소득】 / 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

조심2009서2679

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 청구인 소유의 OOOOO OOO OOO OOO번지외 12필지의 토지(이하 “OOO 토지”라 한다)를 주식회사 OO인터내셔날외 2개 업체에 아파트 건설사업용 부지로 매각하기 위하여 2004.11.16. 및 2004.12.8. 2차로 분할하여 매매계약(1차 매매계약 : 1,705.4평, 6,224,710천원, 2차 매매계약 : 687.38평, 2,386,905천원으로 합계 면적은 2,392.78평이며, 이하 “당초계약”이라 한다)을 체결하고, 총매매대금 8,611,615천원 중 계약금 850,000천원을 제외한 잔금을 2005.3.31.까지 받기로 하였다가(매수인의 요청이 있을 경우 2005.4.25.까지 연장 가능), 당초계약서상 잔금지급 약정일인 2005.4.25.까지 잔금을 지급받지 못함에 따라 2005.5.3. 수정계약을 체결하여 매매면적을 92.49평 줄이고, 총매매가액은 8,513,400천원으로 감액한 후, 계약금을 제외한 잔금을 2005.6.10.까지 받기로 하였으나, 다시 수정계약서상 잔금 지급약정일까지 잔금을 지급받지 못하고 있다가, 2005.12.13.자로 최종 수정계약서를 다시 작성(매매계약 체결일은 당초계약 체결일인2004.11.16.로 기재)하여 매수인을 주식회사 OO인터내셔날(이하 “OO인터내셔날”이라 한다)외 2개 업체에서 OO인터내셔날 단독 매수인으로 변경하고, 총매매대금을 9,301,857천원으로 증액한 후, 당초계약시 지급한 계약금을 제외한 잔금을 동일자로 정산받은 사실이 있고,

청구인 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOOO번지 소재 토지 1,474.4㎡와 동 지상건물 606.79㎡(이하 “OOO 부동산”이라 하며, OOO토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOOO개발주식회사외 1개 업체에 매각하기 위하여 2003.12.11.자로 위 OOOO개발주식회사외 1개 업체와 OOO부동산 중 토지에 대한 매매계약을 체결하여 총매매대금 6,620,500천원 중 계약금 662,050천원을 제외한 나머지 잔금을 2004.5.31.까지 지급받기로 하였으나(매수인의 요청이 있을 경우 2004.7.31.까지 연장 가능), 잔금지급 약정일인 2004.7.31.까지 잔금을 지급받지 못하고 있다가, 2005.3.2.자로 수정계약서를 다시 작성하여 매수인을 OOOO개발주식회사(이하 “OOOO개발”이라 한다)외 1개 업체에서 OOOO개발 단독 매수인으로 변경하고, 매매목적물에 위 OOO부동산 중 지상 건물을 추가하여 총매매대금을 7,746,766천원으로 증액한 후, 당초계약시 지급한 계약금을 제외한 잔금을 동일자로 정산받은 사실이 있다.

나. 처분청은 OO지방국세청장(이하 “조사관서”라 한다)이 2006.8.16.부터 2006.9.26.까지 청구인에 대하여 개인제세 조사를 실시하고 과세자료를 통보함에 따라, 청구인이 쟁점부동산을 매각하는 과정에서 당초 매매계상서상 잔금 지급약정일에 잔금을 지급받지 못하게 됨에 따라 총 2,149,379,290원(이하 "쟁점금액"라 한다)의 연체이자가 발생하였음에도 청구인이 이를 부동산 매각대금에 포함하여 양도소득세 신고를 한 것으로 보고, 쟁점금액을 소득세법 제21조 제1항 소정의 기타소득으로 보아 2007.3.8. 청구인에게 2005년 귀속 종합소득세 962,093,390원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결한 이후, 계약당사자의 사정변화에 따라 매매목적물·매매당사자·대금의 지급시기 등 계약의 주요내용을 매매 당사자간의 합의에 의하여 변경하고, 이와 같은 내용을 반영한 수정계약서를 작성하면서 지가상승액 등을 감안하여 매매대금을 변경하였으므로, 수정계약은 당초계약과는 별개의 새로운 계약으로 보아야 하고, 쟁점부동산의 확정된 매매대금은 수정계약서상의 매매대금으로 보아야 하는데도, 처분청은 청구인 등이 당초 매매계약이 유효한 상태에서 이자계산방식에 따라 매매대금을 변경하였으므로 쟁점금액이 연체이자 성격인 지연배상금에 해당된다고 보아 소득세법 제21조의 기타소득으로 과세한 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

부동산에 대한 매매계약을 체결한 후 당초 약정한 매매대금이나 계약조건이 불합리하다고 생각하여 당사자간 합의에 의하여 당초계약을 합의해제하고, 당초계약의 조건을 변경하여 새로운 계약을 체결하는 경우에는 새로운 계약에 의한 매매대금을 그 부동산의 매매대금으로 볼 수 있다 할 것이나, 당초계약이 유효한 상태에서 당사자 일방이 계약조건을 불이행함에 따라 배상금 등을 부담하면서 그 조건을 완화한 경우, 그 배상금 상당액은 지연이자적 성격의 지연배상금에 해당된다고 보아야 할 것인데, 이 건의 경우 당초계약이 해제되지 아니하고 유효한 상태에서 당초 계약조건을 일부 변경한 것으로 보이므로 쟁점금액을 쟁점부동산의 매매대금이 아니라 매매대금의 지연지급에 따른 연체이자 성격의 지연배상금, 즉 소득세법 제21조 제1항 제10호 소정의 기타소득으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액을 쟁점부동산의 매매대금으로 보아야 하는지, 아니면 매매대금의 지연지급에 따른 연체이자 성격의 지연배상금으로 보아야 하는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제21조 【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1.～7. (생략)

제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제41조 【저작권사용료 등의 범위】 ③ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. (생략)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 OOO토지에 대한 매매계약 내용 및 계약조건의 변경내역은 아래 <표1>과 같으며, 이 건 조사과정에서 조사관서가 확인한 내용은 다음과 같다.

<표1> OOO OOO OO OOOO O OOOO OOOO

(가) 이 건 조사과정에서 조사관서가 2006.9.21. OO인터내셔날의 대표이사 엄OO로부터 받은 문답서에 의하면, ‘청구인으로부터 OOO토지를 취득하기 위하여 당초 잔금지급일을 2005.3.31.로 하였으나, 잔금을 제때에 지급하지 못하여 2005.5.3. 매매계약서를 다시 작성하여 잔금지급일을 2005.6.10.로 변경하면서 잔금지급기일이 연기됨에 따라 연리 20%에 해당하는 연체이자를 매매대금에 합산하기로 하였고, 2005.2.13. 잔금을 지급하면서 최종적으로 매매계약서를 다시 작성할 당시 매매계약일을 최초 계약일인 2004.11.16.로 한 이유는 당초 매매계약의 주요내용이 그대로 유효한 것이었기 때문이며, 계약금도 이미 지급한 당초 계약금 850,000천원이 그대로 유지되었고, 매매대금을 9,301,857천원으로 변경한 것은 잔금지급기일 지연으로 인한 연체이자 상당액을 가산하였기 때문’이라는 취지의 내용이 기재되어 있고,

(나) OO인터내셔날에서 2005.7.7. 청구인에게 보낸 잔금지급기일 연장요청에 관한 문서(OO OOOOOOOOO)에 의하면, ‘약속된 잔금지급기일(2005.6.10.)이 경과하였음에도 이행하지 못하고 있음을 송구하게 생각하며, 한번만 더 잔금지급기일을 연장해 주면 잔금지급기일 변경에 따른 법정이자 상당액을 정산하겠다’는 취지의 내용이 기재되어 있다.

(2) 이 건 OOO부동산에 대한 매매계약 내용 및 계약조건 변경내역은 아래 <표2>와 같으며, 이 건 조사과정에서 조사관서가 확인한 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인과 OOOO개발은 2003.12.11. OOO부동산 중 대지에 대한 매매계약을 체결하였는 바, 동 매매계약서 제8조(계약의효력) 제4호에서 ‘잔금은 2004.7.31.까지 지급하되, 2004.5.31.까지 지급하지 않을 경우에는 2004.5.31.부터 2004.7.31.까지 연리 25%에 해당하는 이자를 지급’하기로 약정한 사실이 있다.

<표2> OOO OOOO OO OOOO OO O OOOO OOOO

(나) 이 건 조사과정에서 조사관서가 2006.9.20. OOOO개발의 부사장 서OO으로부터 받은 문답서에는 ‘위 약정내용이 잔금지급지연에 따른 이자를 의미한다’는 내용과 함께 ‘당초 계약시 건물 표시를 누락한 것은 건물가격을 영(0)으로 하였기 때문이 아니라 땅값을 기준으로 매매대금을 결정하다 보니 건물표시 없이 매매계약서를 작성한 것’이라는 취지의 답변내용이 기재되어 있고, 2005.3.2.자로 수정계약서를 작성하게 된 경위와 관련하여 ‘2003.12.15. 잔금약정 위반에 대비한 선지급이자로 계약금 이외에 2억원을 더 받았다가, 2005.3.2.자로 잔금을 받으면서 매매계약서를 다시 작성하였는데, 당시 총매매대금은 건물분 및 위 선지급금 2억원을 포함하여 7,746,766천원으로 합의하였으나, 계약서상에는 2억원을 차감한 7,546,766천원으로 기재하기로 합의하였고, 위 2억원은 청구인의 대리인인 이OO와 나전무가 별도로 지급하여 달라고 요청하여 이OO에게 별도로 지급하고, 법인의장부상 토지의 취득원가로 계상하였다’는 취지의 내용이 기재되어 있다.

(3) 이상의 조사내용에 기초하여 처분청은 위 OOO토지와 OOO부동산의 매매계약서상 총매매대금이 다음과 같이 산정된 것으로 보고, 그 중 쟁점금액 2,149,379,290원을 잔금지급 지연에 따른 연체이자 성격인 지연배상금으로 소득세법 제21조 소정의 기타소득에 해당된다고 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세하였다.

(가) OOO토지의 매매대금

1) 당초 계약서상 매매대금 : 8,611,615,000원

2) 2005.5.3.자 수정계약서상 매매대금 : 8,513,400,000원

- 당초 매매대금 : 8,611,615,000원

- 토지분 감액 : △332,871,290원

- 실제 매매대금 : 8,278,743,710원

-① 2005.3.31.～2005.6.10.까지 연체이자 상당액 : 234,656,290원

3) 2005.12.13.자 최종계약서상 매매대금 : 9,301,857,000원

- 실제 매매대금 : 8,278,743,710원

-① 2005.3.31.～2005.6.10.까지 연체이자 상당액 : 234,656,290원

-② 2005.6.11～2005.12.31.까지 연체이자 상당액 : 788,457,000원

* A = ① + ② = 1,023,113,290원

(나) OOO부동산의 매매대금

1) 당초계약서상 매매대금 : 6,620,500,000원

2) 수정계약서상 매매대금 : 7,546,766,000원

- 실제 매매대금 : 6,620,500,000원

-③ 2004.5.31.～2005.3.2.까지 연체이자 상당액 : 926,266,000원

- ④ 별도로 지급한 연체이자 상당액 : 200,000,000원

* B = ③ + ④ = 1,126,266,000원

(다) 쟁점금액(A + B) : 2,149,379,290원

(4) 이에 대하여 청구인은 다음과 같은 이유로 이 건 최종계약을 당초계약과는 별개의 새로운 계약으로 보아야 한다고 주장하고 있다.

(가) 이 건 OOO토지의 매수자는 그 토지에 ‘대규모 공동주택 개발사업’을 추진하기 위하여, OOO부동산의 매수자는 그 부지에 ‘주상복합건물 신축사업’을 추진하기 위하여 각각의 토지 및 부동산을 매수하였는데, 이 건 매매계약 체결이후 매수자에게는 자금조달의 지연에 따라 사업추진시기를 조절하여야 하는 문제가 발생하였고, 매수인 중 일부는 당초 매매계약을 체결한 부동산을 취득할 수 없는 문제가 발생하였으며, 매도자인 청구인의 입장에서도 매매거래 이후 해당지역의 지가 급등추세가 이어지는 추세인데다가 소유권 이전등기가 지연되어 추가적인 보유세 부담이 발생하여 이러한 사정을 감안하여 당초계약을 해제하고 새로운 계약을 체결할 필요성이 있었으나,

각 부동산의 매수인 중 1인이 당초 계약조건과 유사한 조건으로 새로운 계약을 체결하기를 희망하고, 당초계약을 해지하는 형식을 취할 경우 당초계약시 수취하였던 계약금을 반환하여야 하는지 여부에 대한 문제도 발생할 소지가 있어 당사자간의 합의에 따라 매매당사자와 매매가액 및 매매면적 등 계약의 주요조건을 변경하여 새로운 계약을 체결하되, 계약금은 당초계약시의 계약금으로 대체하고, 그 형식만 수정계약서 형식을 취하기로 한 것이므로 최종계약은 당초계약과는 별개의 새로운 계약으로 보아야 한다.

(나) 즉, OOO토지의 경우, 매수인이 일부 변경되었고, 매매목적물도 일부 감소되었으며, 최초계약 체결후 잔금지급시까지 약 1년이 경과하는 동안 지가도 약 24% 상승하였고, 새로운 보유세 부담도 발생한 점 등을 감안하여 토지의 평당가액을 당초보다 20% 정도 증액하여 최종계약서상 매매가액을 결정한 것이며,

OOO부동산의 경우에도 매수인이 일부 변경되었고, 매매목적물도 일부 추가되었으며, 최초계약 체결후 잔금지급시까지 약 1년 3개월이 경과하는 동안 지가도 약 24% 상승하였고, 새로운 보유세 부담도 발생한 점 등을 감안하여 토지의 평당가액을 당초보다 17% 정도 증액하고, 추가된 건물의 매매가액을 2억원으로 평가하여 최종계약서상의 매매가액을 결정한 것이다.

(5) 살피건대, 부동산에 대한 매매계약을 체결한 이후, 당사자의 사정변화에 따라 당초계약을 해제하고, 계약당사자·매매목적물·대금지급조건·매매가액 등을 변경하여 새로운 계약을 체결하는 경우, 새로운 계약서상의 매매가액이 당초 계약서상의 매매가액에 연체이자를 가산하는 방식으로 계산되었는지 지가상승율을 반영하는 방식으로 계산되었는지 여부에 불구하고 그 부동산의 매매가액이 된다 할 것이나, 당초계약을 해제하지 아니한 상태에서 당초계약의 조건이 대부분 유지된 채, 형식상 수정계약을 체결하여 잔금의 지연지급에 따른 지연배상금을 계산하여 매매대금에 가산한 경우, 그 지연배상금 상당액은 그 부동산의 매매대금이라기 보다는 당초 약정을 위반한 대가로 지급받은 위약금으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

(6) 이 건의 경우, OOO토지와 OOO부동산의 경우, 모두 매매계약의 당사자(매수자) 중 일부가 변경된 점은 있으나, 매도자는 변경되지 아니하였고, 주요 매매목적물도 사실상 변동된 것이 없으며(일부 수량 변동분에 대하여는 정산내역 반영), 청구인과 매수인이 법률의 규정이나 당사자간 약정에 의하여 당초계약을 해제하거나 새로운 계약을 체결하기로 약정한 사실이 없는 점, OOO토지의 경우 최종 수정계약서상 계약일을 당초계약일로 소급하여 작성한 점, OOO부동산의 경우 청구인은 최종계약서상 건물가액 2억원이 추가되었다고 주장하나 OOOO개발의 부사장 서OO은 당초 계약서상 건물의 표시가 누락된 것은 땅값을 기준으로 매매대금을 결정하다 보니 건물 표시없이 매매계약서를 작성하였을 뿐이라고 소명하고 있는 점 등으로 보아 최종매매계약은 당초계약의 조건의 대부분을 유지한 채, 잔금 지급지연에 따른 연체이자 성격의 지연배상금을 가산하여 매매가액만 변경하고, 매수인 중 1인이 당초계약을 포기한 매수인의 계약을 승계하여 당초계약서상의 매매목적물을 취득한 것으로 보인다.

따라서, 쟁점금액을 매매대금의 지연지급에 따른 연체이자 성격의 지연배상금으로 볼 것이 아니라, 쟁점부동산의 매매대금에 포함되어야 할 금액으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.