국심2007서5090 (2008.06.26)

양도

기각

양도후 매수자에게 반환한 금액이 객관적으로 확인되지 아니하므로 양도가액에서 차감할 수 없음

소득세법 제95조【양도소득금액】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.4.9. 서울특별시 OO구 화곡동 1113-10번지외 1필지 대지 405.6㎡(이하 “쟁점부동산①”이라 한다)를 송OO외 1인(이하 “송OO등”이라 한다)에게, 2004.4.30. 같은 곳 1119-9번지 대지 94.95㎡와 지상건물 568.26㎡(이하 “쟁점부동산②”라 하고, 쟁점부동산①과 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 정OO에게 각각 양도하고, 2004.6.30. 양도소득세 예정신고를 하면서 실지 양도가액을 2,308,460,133원(쟁점부동산① 1,325,000,000원, 쟁점부동산② 983,460,133원)으로, 실지 취득가액을 2,127,250,000원(쟁점부동산① 1,223,000,000원, 쟁점부동산② 904,250,000원)으로 하여 납부할 세액을 49,755,590원(쟁점부동산① 28,800,500원, 쟁점부동산② 20,955,090원)으로 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산②와 같은 필지의 대지 94.95㎡를 한OO로부터 취득하여 쟁점부동산②와 함께 미등기 전매하였으며, 미등기 전매분을 포함한 쟁점부동산의 실지 양도가액이 4,385,000,000원(쟁점부동산① 1,790,000,000원, 쟁점부동산② 2,595,000,000원), 실지 취득가액이 2,900,500,000원(쟁점부동산① 1,490,000,000원, 쟁점부동산② 1,410,500,000원)이라고 조사하여 2007.10.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 889,486,920원을 추가로 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산①을 송OO등에게 매매대금 1,790백만원에 양도하기로 계약하면서, 만약 지하에서 물이 많이 나오는등 지반이 연약하여 매도인이 제시한 건축허가서 및 설계도면에 있는 지하층의 건축이 불가능할 경우에는 465백만원을 반환하기로 합의하고 그 매매가액을 1,325백만원으로 한 매매계약서를 작성하였고, 쟁점부동산① 양도후 지하에서 물웅덩이가 발견되어 송OO등이 2004.11.5. 지하층 없이 지상5층만 준공함에 따라 445백만원(이하 “쟁점①금액”이라 한다)을 반환한 사실이 있으므로 쟁점①금액은 쟁점부동산①의 양도가액에서 차감하여야 한다.

(2) 청구인은 2003.3.28. 쟁점부동산②와 같은 필지의 대지를 한OO와 각 지분 1/2의 공동으로 매매대금 712,500천원에 취득하면서 계약금 5천만원을 청구인이 지급하였고, 2004.1.30. 중도금 5천만원을 한OO가 지급하였으며, OOOO OO지점으로부터 2004.3.12. 청구인의 시동생 김OO 명의로 350백만원을 대출받고, 2004.3.28. 한OO 명의로 400백만원을 대출받아 잔금 및 제세공과금 등 660백만원을 지급하고 나머지는 타 용도로 전용하였는데도 처분청은 쟁점부동산②와 같은 필지의 대지 취득대금 중 450백만원을 한OO가 지급하고, 나머지 262,500천원만 청구인이 지급하였다고 보아 청구인의 취득가액을 93,750천원 과소계상하고, 나머지 한OO 지분도 청구인이 취득하여 미등기 전매하였다고 본 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산①을 양도하면서 매도인이 제시한 건축허가서의 내용대로 지하층 건축이 불가능할 경우 465백만원을 반환하기로 하였고, 실제로 445백만원을 반환하였으므로 이를 쟁점부동산①의 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산①과 관련된 실지 매매계약서 및 중개대상물 확인·설명서 어디에도 이에 대한 언급이 없고, 청구인이 465백만원의 합리적인 산출근거나 실제 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, 청구인의 배우자 김OO는 청구인을 대리하여 쟁점부동산①을 송OO등에게 양도한 후, 양도소득세 과세신고를 묵인해 준 대가로 양도일로부터 4개월 후에 465백만원을 송OO에게 지급하였다고 소명하고, 송OO도 민형사상 불이익을 우려하여 양도대금을 1,325백만원이라고 주장하고 있어 청구주장은 신빙성이 없으므로 쟁점부동산①의 양도대금을 1,790백만원으로 본 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 2003.3.28. 김OO로부터 쟁점부동산②과 같은 필지의 대지 189.9㎡를 한OO와 공동으로 매매대금 712,500천원에 취득한 후, 각 지분 1/2로 하여 소유권 이전등기를 하였으나, 매매대금 중 450백만원은 한OO가 부담하였고, 청구인이 2004.4.24. 한OO의 지분을 6억원에 매입하여 2004.4.30. 쟁점부동산②와 함께 정OO에게 양도한 것으로 확인되므로, 청구인이 미등기 전매분을 포함한 쟁점부동산②의 대지를 862,500천원(당초 청구인 취득분 262,500천원 + 한OO로부터 취득하여 미등기 전매분 600,000천원)에 취득하여 2,595백만원에 정OO에게 양도하면서 그 중 일부(한OO로부터 취득한 대지 93.45㎡)를 미등기 전매하였다고 본 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산① 양도후 쟁점①금액을 매수자에게 반환하였으므로 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산②의 취득가액이 93,750천원 과소계상되었고, 청구인이 쟁점부동산②과 같은 필지의 한OO 지분 토지를 미등기 전매한 사실이 없다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것) 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. ～ 3. (생 략)

제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. ～ 2. (생 략)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 미등기양도자산

양도소득과세표준의 100분의 70

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 소득세법시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 OO자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점부동산①을 2004.2.18. 및 2004.3.30. 이OO 및 경OO으로부터 취득하여 지상건물을 멸실한 후, 청구인의 남편 김OO의 명의로 2004.3.17.자로 건축허가를 받은 상태에서 2004.4.9. 송OO등에게 양도하고, 실지 양도가액을 1,325백만원(검인계약서 첨부)으로, 실지 취득가액을 1,223백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

(나) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하면서 쟁점부동산①의 매매거래를 중개한 부동산 중개업소로부터 청구인이 송OO등에게 쟁점부동산①을 양도할 당시 작성한 실지 매매계약서와 중개대상물건 확인·설명서 등을 확보하는 한편, 쟁점부동산① 양도당시 청구인을 대리하여 매매계약서 작성 및 대금 수수업무를 담당하였다는 청구인의 남편 김OO로부터 사실확인서를 받았는 바,

동 매매계약서에는 쟁점부동산①의 매매대금이 1,790백만원으로 기재되어 있고, 김OO의 사실확인서(2007.8.8. 작성)에는 “김OO는 청구인을 대리하여 쟁점부동산①을 송OO외 1인에게 매매대금 1,790백만원에 양도하였고, 양도소득세 과소신고 묵인 대가로 2004.8.24.부터 2005.9.13.까지의 기간 중 6회에 걸쳐 465백만원을 송OO에게 지급한 사실이 있다”는 취지의 내용이 기재되어 있다.

(다) 이상의 조사내용에 기초하여 처분청은 청구인을 조세포탈 혐의로 OOOO지방검찰청에 고발하는 한편, 동 매매계약서에 기재된 매매대금 1,790백만원을 실지 양도가액으로 보고, 청구인이 신고한 취득가액에 제세공과금을 합산한 금액 1,490백만원을 실지 취득가액으로 보아 이 건 양도차익을 계산하였다.

(라) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산①을 양도하면서 매도인이 제시한 건축허가서의 내용대로 지하층 건축이 불가능할 경우 465백만원을 반환하기로 약정하였고, 실제로 쟁점①금액 445백만원을 반환하였으므로 쟁점①금액을 쟁점부동산①의 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하면서 OOOO지방검찰청의 공소장(OOOOOOOOOOOO,2008.3.4.)과 피의자 신문조서 등을 제출하였으므로 이에 대하여 살펴본다.

1) OOOO지방검찰청의 조사 당시 청구인은 쟁점부동산①을 양도하면서 매도인이 제시한 건축허가서의 내용대로 지하층 건축이 불가능할 경우 465백만원을 반환하기로 약정하였다고 진술하였고, OOOO지방검찰청장은 청구인의 조세포탈 혐의 내용을 사실로 인정하여 청구인에 대한 공소를 제기하면서 위 465백만원을 포탈세액 계산대상 금액에서차감하여 포탈세액을 계산한 것으로 보이나, 그 구체적인 이유는 명시되어 있지 아니하며, OOOO지방검찰청에서 쟁점부동산①의 매수자인 송OO등에 대하여 확인조사를 하였는지 여부는 확인되지 않는다.

2) 한편, 청구인이 당초 이 건 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서나 처분청이 조사당시 확보한 실지 매매계약서 및 중개대상물건 확인·설명서 어디에도 쟁점①금액의 반환과 관련된 약정내용이 기재된 사실이 없는 반면, 청구인을 대리하여 쟁점부동산①의 양도업무를 대행한 사실이 있는 청구인의 남편 김OO가 처분청 조사당시 쟁점부동산①의 실지 양도가액이 1,790백만원이라는 내용의 확인서를 제출한 사실이 있는 점, 청구인 또한 쟁점①금액 반환에 대한 약정내역, 쟁점①금액의 산출근거, 쟁점①금액의 실제 반환내역 등 청구주장이 사실임을 입증할 신빙성있는 증빙자료는 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 청구인이 쟁점①금액을 쟁점부동산①의 매수자에게 반환하였다고 인정하기는 어렵다고 하겠다.

따라서, 쟁점①금액을 쟁점부동산①의 매수자에게 반환하였으므로 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점부동산②의 등기부등본에 의하면, 청구인과 한OO는 서울특별시 OO구 화곡동 1119-9번지 대지 189.9㎡를 김OO로부터 공동으로 취득하여 각 지분을 1/2(94.95㎡)로 하여 2003.3.28. 소유권 이전등기를 접수한 것으로 나타나고, 동 지상의 건물 568.26㎡는 청구인이 신축하여 2004.1.16.자로 소유권 보존등기를 접수한 것으로 나타나며, 2004.3.31.자로 청구인 지분과 한OO 지분이 전부 정OO에게 양도되어 2004.4.30.자로 정OO 명의로 소유권 이전등기가 접수된 것으로 나타난다.

(나) 쟁점부동산②의 양도와 관련된 청구인의 신고내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점부동산② 양도 관련 신고내역

(다) 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하면서 한OO로부터 확인한 내역은 다음과 같다.

한OO와 청구인은 2003.3.28. 서울특별시 OO구 화곡동 1119-9번지 대지 189.9㎡를 김OO로부터 712,500천원에 공동으로 취득하였고, 한OO는 자신의 지분을 450,000천원에 취득하여 2004.4.24. 청구인에게 600,000천원에 양도하면서 국민은행 대출금 4억원을 제외한 2억원을 현금으로 수령하였으며, 동 물건지의 건물 신축 및 2004.4.30.자 정OO에 대한 매각에 한OO는 관여한 사실이 없다.

(라) 한편, 청구인이 쟁점부동산②를 양도할 당시 작성한 실지 매매계약서에는 매도대상 물건이 「서울특별시 OO구 화곡동 1119-9번지 월드빌딩 토지 189.9㎡ 및 건물 제2종 근린생활시설」로 기재되어 있고, 매매대금은 「2,595백만원」으로, 매도인은 「청구인」으로, 매도인의 대리인은 청구인의 남편 「김OO」로, 매수인은 「정OO」로 기재되어 있다.

(마) 이상의 조사내용에 기초하여 처분청은 청구인이 2003.3.28.쟁점부동산②의 대지 94.95㎡를 262,500천원(712,500천원 - 450,000천원)에 취득하였고, 한OO 지분 대지 94.95㎡도 청구인이 2004.4.24. 매매대금 600,000천원에 취득하여 미등기 상태에서 2004.4.30. 정OO에게전매하였다고 보고, 청구인의 취득 및 양도가액을 아래 <표2>와 같이 계산하였다.

<표2> 처분청의 취득 및 양도가액 계산내역

(바) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산②에 대한 양도계약서를작성할 당시 편의상 매도인을 청구인 단독으로 기재하였을 뿐, 한영호지분은 한OO가 양도한 것이므로 청구인이 한OO 지분을 미등기 전매한 사실이 없고, 청구인이 2003.3.28. 취득한 쟁점부동산② 중 대지 94.95㎡의 취득가액을 356,250천원(712,500천원×1/2)으로 보아 93,750천원(356,250천원 - 262,500천원)을 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하면서 OOOO지방검찰청의 공소장(OOOOOOOOOOOO, 2008.3.4.)과 피의자 신문조서 등을 제출하였으므로 이에 대하여 살펴본다.

1) OOOO지방검찰청의 조사 당시 청구인은 쟁점부동산②과 같은 필지의 토지를 한OO와 공동으로 취득하였으며 한OO 지분은 한OO가 양도한 것이라고 진술하였고, OOOO지방검찰청장은 청구인의 조세포탈 혐의를 사실로 인정하여 청구인에 대한 공소를 제기하면서 청구인의 주장내용에 따라 포탈세액을계산한 것으로 보이나, 그 구체적인 이유는 명시되어 있지 아니하며, OOOO지방검찰청에서 한OO에 대하여 확인조사를 하였는지 여부는 확인되지 않는다.

2) 한편, 청구인은 위 공소장과 신문조서 이외에 쟁점부동산②의 등기부등본, 양도소득세 신고서, 토지 취득자금을 대출받았다는 청구인의 시동생 김OO의 통장 사본 등 처분청 조사당시 이미 제출하였던 서류를 제시하였으나, 청구주장이 사실임을 입증할 객관적이고 신빙성있는 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

따라서, 쟁점부동산②의 취득가액이 93,750천원 과소계상되었고, 청구인이 한OO 지분 토지를 미등기 전매한 사실이 없다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 6월 26일

주심조세심판관 이 영 우

배석조세심판관 이 광 호

남궁 훈